ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ТЕХНИЧЕСКИЕ ОШИБКИ И ИХ ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

STATE REGISTRATION OF REAL ESTATE RIGHTS: TECHNICAL ERRORS AND THEIR LEGAL CONSEQUENCES

Starikov Kirill Andreevich

Second-year law student, South-Russian Institute of Management - branch of RANEPA,

Russia, Rostov-on-Don

Bayev Aleksandr Sergeevich

Second-year law student, South-Russian Institute of Management - branch of RANEPA,

Russia, Rostov-on-Don

Kheygetova Svetlana Egorovna

Scientific supervisor, Candidate of Law, Associate Professor, Department of Civil and Entrepreneurial Law, South-Russian Institute of Management - branch of RANEPA,

Russia, Rostov-on-Don

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена проблеме ошибок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и правовым последствиям их исправления. Авторы анализируют разграничение технических и реестровых ошибок, установленное статьей 61 Федерального закона № 218-ФЗ, а также исследуют судебную практику, связанную с исправлением записей в реестре. Особое внимание уделено случаям, когда исправление ошибки затрагивает права добросовестных приобретателей. На основе анализа разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и актуальных судебных решений делается вывод о необходимости единообразного подхода к определению правовой природы ошибок и последствий их исправления.

ABSTRACT

This article examines the problem of errors in the Unified State Register of Real Estate (USRRE) and the legal consequences of their correction. The authors analyze the distinction between technical and registry errors established by Article 61 of Federal Law No. 218-FZ, and also examine judicial practice related to correcting register entries. Special attention is paid to cases where error correction affects the rights of bona fide purchasers. Based on an analysis of the explanations of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation and current judicial decisions, the authors conclude that a uniform approach to determining the legal nature of errors and the consequences of their correction is necessary.

Ключевые слова: государственная регистрация прав, недвижимость, ЕГРН, техническая ошибка, реестровая ошибка, добросовестный приобретатель, судебная практика.

Keywords: state registration of rights, real estate, USRRE, technical error, registry error, bona fide purchaser, judicial practice.

На первый взгляд, процедура государственной регистрации прав на недвижимость представляется формализованным и понятным механизмом: подал документы — получил выписку из ЕГРН. Однако правоприменительная практика демонстрирует более сложную картину. Ведение реестра сопряжено с высоким риском возникновения ошибок — от технических опечаток в фамилии собственника до реестровых ошибок в определении границ участков, приводящих к их наложению. Росреестр может исправлять такие ошибки, но далеко не всегда, предлагая заинтересованным лицам обращаться в суд.

Особую сложность представляют ситуации, когда исправление ошибки затрагивает права добросовестных приобретателей. Например, лицо купило квартиру, полагаясь на данные реестра, сделало ремонт и вселилось, а затем выяснилось, что запись о праве предыдущего собственника содержала дефект. Здесь сталкиваются два публично значимых начала: необходимость обеспечения достоверности реестра, с одной стороны, и защита прав добросовестного приобретателя, полагавшегося на этот реестр, — с другой. Судебная практика, включая разъяснения высших инстанций, последовательно исходит из того, что запись в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права [1; 2; 5], однако при обнаружении ошибки возникает неизбежный конфликт.

Цель настоящего исследования — анализ видов ошибок в ЕГРН, порядка их исправления и правовых последствий, особенно в контексте конфликта интересов титульного собственника и добросовестного приобретателя. Авторы не претендуют на исчерпывающий анализ, но ставят задачу осветить основные теоретические и практические сложности, с которыми сталкиваются субъекты оборота и правоприменительные органы.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) в статье 61 делит все ошибки в реестре на две категории: технические и реестровые [3; 9]. Разграничение между ними — ключевое, потому что от этого зависит порядок исправления.

Техническая ошибка — это описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка, которую допустил сам регистратор при внесении сведений в ЕГРН [3; 9]. Простой пример: в документах значится «ул. Советская, д. 5», а в реестр ошибочно внесли «ул. Советская, д. 6». Или фамилию «Иванов» записали как «Иванова». Такие ошибки исправляются достаточно просто: Росреестр вправе сделать это самостоятельно по заявлению заинтересованного лица или даже по собственной инициативе. Срок — три рабочих дня [2; 8].

Реестровая ошибка — это ошибка, которая «пришла» в реестр из документов, представленных заявителем или третьими лицами. Например, кадастровый инженер неправильно определил координаты границ участка или занизил площадь здания в техническом плане. Ошибка воспроизведена в ЕГРН, но изначально допущена не регистратором, а тем, кто готовил документы [3; 9]. Исправление реестровой ошибки — процедура более сложная: по общему правилу она исправляется по решению регистратора в течение пяти рабочих дней, но при условии, что это не влечёт прекращения, возникновения или перехода права [2; 5].

На практике разграничение не всегда очевидно. Гражданин получает выписку из ЕГРН и видит, что площадь его квартиры — 42 кв. м, хотя по документам БТИ — 45 кв. м. Это техническая ошибка (регистратор указал неверное цифровое значение) или реестровая (ошибка в техплане)? Ответ зависит от того, что именно было в документах, которые подавались на регистрацию. Если в техплане стояло 42, а указано 45 — это реестровая ошибка, и нужно переделывать техплан. Если в техплане 45, а в реестр внесено 42 — это техническая ошибка, и достаточно заявления в Росреестр.

Как верно отмечает специалист ППК «Роскадастр» Игорь Штайнепрайс, чтобы определить вид ошибки, необходимо «сопоставить сведения информационной базы с первоначальными документами, на основании которых была внесена эта информация» [4]. Однако на практике реализация данного, казалось бы, несложного механизма существенно затруднена в силу неоднозначной правовой позиции регистрирующего органа

Закон № 218-ФЗ предлагает два основных способа исправления ошибок: административный (через Росреестр) и судебный. Выбор между ними зависит от того, затрагивает ли исправление права третьих лиц.

По общему правилу, техническая ошибка исправляется по решению государственного регистратора в трёхдневный срок со дня обнаружения или получения заявления от заинтересованного лица [1; 5; 6]. Никаких дополнительных документов, кроме самого заявления и подтверждения ошибки (например, копии правоустанавливающего документа), не требуется. Росреестр после исправления уведомляет об этом правообладателя [3; 9].

С реестровой ошибкой сложнее. Чтобы её исправить, нужно получить актуальные документы — новый межевой или технический план, акт обследования, где ошибка уже устранена. Эти документы подаются вместе с заявлением, и регистратор в течение пяти рабочих дней вносит изменения [3; 9]. При этом, как поясняют в Управлении Росреестра по Ульяновской области, ошибка может быть исправлена и в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если соответствующие сведения поступили из других органов [6; 8].

Однако административный порядок работает только до тех пор, пока исправление ошибки не затрагивает чьи-то права. Часть 4 статьи 61 Закона № 218-ФЗ прямо указывает: если исправление ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, такое исправление производится только по решению суда [3; 5; 9].

Судебный порядок становится неизбежным в двух ситуациях.

Первая — Росреестр отказывается исправлять ошибку в административном порядке. Отказ может быть обжалован в суде. Как отмечается в подборках судебных решений, «уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке» [2]. Но здесь есть нюанс: суд не будет исправлять ошибку вместо Росреестра, он проверит законность отказа и при необходимости обяжет регистратора совершить действия.

Вторая, более сложная ситуация — исправление ошибки затрагивает права добросовестного приобретателя. Классический пример: участок был поставлен на кадастровый учёт с одной площадью, потом выяснилось, что правильная площадь меньше. А участок уже продан новому собственнику, который полагался на данные реестра. Если исправить ошибку, новый собственник лишится части земли. В таком случае Росреестр не вправе действовать самостоятельно — только суд может разрешить конфликт интересов [3; 5].

Авторы обращают внимание, что судебная практика по таким делам не единообразна. Одни суды встают на сторону добросовестного приобретателя и отказывают в исправлении ошибки, если он не знал и не должен был знать о недостоверности реестра. Другие — исходят из приоритета «правильной» записи и обязывают исправить ошибку, оставляя приобретателю право требовать убытки с продавца или кадастрового инженера. Единой позиции Верховного Суда РФ по этому вопросу пока нет, что создаёт правовую неопределённость.

Исправление ошибки в ЕГРН — это не просто техническое действие. Оно влечёт серьёзные правовые последствия, особенно если после ошибочной записи были совершены сделки с недвижимостью.

Ключевой вопрос: может ли лицо, которое купило недвижимость, полагаясь на данные реестра, сохранить право собственности, если впоследствии выяснится, что запись была ошибочной?

С одной стороны, пункт 52 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 гласит: «государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права». С другой стороны, зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке [1; 5].

Авторы полагают, что здесь сталкиваются два принципа: принцип публичной достоверности реестра (лицо вправе полагаться на данные реестра) и принцип законности (в реестре должны быть только достоверные сведения). Как показывает практика, российские суды чаще отдают приоритет второму — если запись ошибочна, она должна быть исправлена, даже если это ущемляет права того, кто на неё положился.

Впрочем, полностью права добросовестного приобретателя не игнорируются. Если право собственности прекращается из-за исправления ошибки, приобретатель вправе требовать возмещения убытков с продавца или с кадастрового инженера, допустившего ошибку. В данном случае защита нарушенного права приобретает обязательственно-правовой, а не вещно-правовой характер

Особая категория дел — реестровые ошибки в определении границ земельных участков. Здесь конфликт интересов наиболее острый. Представьте: два соседа много лет пользуются своими участками, потом один заказывает кадастровые работы, и выясняется, что границы «наезжают» друг на друга на несколько метров. Кто прав? Тот, у кого раньше зарегистрировано право, или тот, кто фактически пользовался этой землёй?

Судебная практика по таким спорам обширна, но единообразия нет. Часть 6 статьи 61 Закона № 218-ФЗ предусматривает специальный порядок: Росреестр принимает решение о необходимости устранения реестровой ошибки и направляет его правообладателям. Если в течение месяца документы не представлены, регистратор вносит изменения самостоятельно или обращается в суд [3; 9]. Однако на практике этот механизм работает с трудом, особенно когда речь идёт о споре между частными лицами.

Свежие судебные акты показывают, что проблема ошибок в ЕГРН остаётся острой. Авторы выделяют несколько показательных кейсов.

Дело о «погашенной записи» (Апелляционное определение ВС РФ от 30.10.2025 № АПЛ25-287). Общество «Гавань» оспорило абзац 3 пункта 13 Порядка ведения ЕГРН, позволяющий регистратору погасить запись об аренде на основании судебного акта, даже если в резолютивной части нет прямого указания на погашение. Верховный Суд отказал в удовлетворении жалобы, признав, что регистратор вправе самостоятельно определять последствия судебного решения [7]. Это важное разъяснение: судебный акт не должен содержать детальную инструкцию для Росреестра, достаточно самого факта установления обстоятельств, влекущих прекращение права.

Дело о предоставлении сведений арбитражному управляющему (Апелляционное определение ВС РФ от 15.04.2025 № АПЛ25-79). Финансовый управляющий оспорил требование предоставлять копию определения суда об утверждении, заверенную усиленной квалифицированной электронной подписью. Суд признал, что такое требование законно, поскольку Росреестр должен быть уверен в полномочиях заявителя [10]. На первый взгляд это дело не об ошибках в ЕГРН, но оно показывает, как высоки барьеры для получения сведений из реестра — даже для арбитражных управляющих.

Разъяснения Пленума ВС РФ № 25. В пункте 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 содержится важное указание: «вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона. Исходя из этого, правомерно возведённое здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится». Это разъяснение, как отмечают цивилисты, свидетельствует о том, что регистрация — не единственное доказательство существования права, а запись в реестре не создаёт право, если для этого нет материально-правового основания [11]. Этот подход важен и для дел об исправлении ошибок: если запись в реестре не соответствует действительности, она не обладает абсолютной силой.

Анализ законодательства и практики позволяет выделить несколько системных проблем.

Первая проблема — отсутствие чёткого критерия для разграничения технических и реестровых ошибок, когда речь идёт о неочевидных случаях. Закон говорит об «описках, опечатках, грамматических или арифметических ошибках» для технических ошибок, но на практике встречаются ситуации, которые трудно квалифицировать однозначно. Например, регистратор перепутал номер квартиры — это техническая ошибка. А если он перепутал этаж? А если не ту квартиру в принципе?

Вторая проблема — отсутствие единой судебной практики по делам о добросовестном приобретении при исправлении реестровых ошибок. Одни суды защищают приобретателя, другие — «правильную» запись. Пока Верховный Суд не даст чётких разъяснений, хаос сохранится.

Третья проблема — длительность судебных разбирательств. Гражданин, обнаруживший ошибку, вынужден тратить месяцы, а то и годы на суды, особенно если спор касается границ земельных участков. А всё это время недвижимость остаётся в «подвешенном» состоянии — продать, подарить или заложить её проблематично.

Авторы полагают, что необходимы следующие меры:

1. Уточнить в Законе № 218-ФЗ критерии разграничения технических и реестровых ошибок, возможно, с приведением примеров из практики.
2. Верховному Суду РФ подготовить отдельное постановление Пленума по спорам, связанным с недостоверностью ЕГРН, где разъяснить, в каких случаях приоритет отдаётся добросовестному приобретателю, а в каких — исправлению ошибки.
3. Ввести упрощённый судебный порядок исправления технических ошибок, затрагивающих права третьих лиц — по аналогии с приказным производством.

Проведенное исследование позволяет сделать вывод, что государственная регистрация прав на недвижимость — это не формальность, а ключевой элемент гражданского оборота. Когда в ЕГРН закрадывается ошибка, страдают люди. Ввиду этого у лиц возникают ошибки с продажей недвижимости из-за ошибки в реестре, а у иных лиц теряется часть земельного участка из-за ошибки кадастрового инженера, а в некоторых случаях вовсе лишаются права собственности.

Закон № 218-ФЗ предлагает механизмы исправления ошибок, но они не идеальны. Административный порядок быстр и удобен, но работает только в «бесконфликтных» ситуациях. Судебный порядок — универсален, но долог и затратен.

Авторы приходят к выводу, что главная проблема сегодня — не столько в законе, сколько в практике его применения. Отсутствие единых подходов со стороны судов порождает правовую неопределённость и множит споры. Пока Верховный Суд РФ не даст чётких разъяснений о том, как балансировать интересы добросовестных приобретателей и необходимость поддержания достоверности реестра, проблема ошибок в ЕГРН будет оставаться одной из самых острых в сфере недвижимости.

Список литературы:

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС «КонсультантПлюс». — 2010.
2. Подборка судебных решений за 2024 год по статье 8 ГК РФ и Федеральному закону № 218-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс». — 2024.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.01.2026) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026) // Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 29. — Ст. 4344.
4. РОСРЕЕСТР ИНФОРМИРУЕТ: Что делать, если обнаружили ошибки в документах на недвижимость? // Официальный сайт администрации Алейского района. — 13.11.2025. — URL: https://aleysk22.gosuslugi.ru
5. Гусев А.О. О судебных спорах, связанных с исправлением ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (об иске об исправлении реестровой ошибки) // Арбитражные споры. — 2024. — № 1.
6. Если объект недвижимости зарегистрирован с ошибкой // Управление Росреестра по Ульяновской области. — 2026. — URL: http://adm-melekess.ru
7. Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 30.10.2025 № АПЛ25-287 по делу об оспаривании порядка ведения ЕГРН // СПС «КонсультантПлюс». — 2025.
8. Исправление технической и реестровой ошибки в сведениях ЕГРН // Управление Росреестра по Ульяновской области. — 2024. — URL: http://surskoe.ulregion.ru
9. Статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СПС «КонсультантПлюс». — 2026.
10. Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 15.04.2025 № АПЛ25-79 об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 11.02.2025 № АКПИ24-916 // RuLaws.ru. — 2025.
11. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс». — 2015.