БАЛАНС ПУБЛИЧНЫХ И ЧАСТНЫХ ИНТЕРЕСОВ: ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СОРАЗМЕРНОГО ВОЗМЕЩЕНИЯ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД

BALANCE OF PUBLIC AND PRIVATE INTERESTS: PROBLEMS OF DETERMINING PROPORTIONAL COMPENSATION IN LAND EXPROPRIATION FOR STATE NEEDS

Fastovets Aleksey Alekseevich

Master's student, State University of Land Management,

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена исследованию правовой природы и практических проблем соблюдения баланса публичных и частных интересов при принудительном изъятии земельных участков для государственных нужд. Анализируются правовые основы института изъятия, критерии соразмерности возмещения и правовые позиции Конституционного Суда РФ, сформулированные в постановлении от 9 апреля 2026 года № 22‑П. Особое внимание уделяется проблеме временного разрыва между изъятием участка и выплатой окончательного возмещения, а также практике выделения требований об изъятии и определении компенсации в отдельные производства. На основе анализа предлагаются направления совершенствования правового механизма определения соразмерного возмещения.

ABSTRACT

The article examines the legal nature and practical problems of maintaining a balance between public and private interests in the compulsory expropriation of land for state needs. It analyzes the legal foundations of the expropriation institution, criteria for compensation proportionality, and the legal positions of the Constitutional Court of the Russian Federation formulated in Ruling No. 22‑P of April 9, 2026. Particular attention is paid to the problem of the time gap between the expropriation of the plot and the payment of final compensation, as well as to the practice of separating claims for expropriation and determination of compensation into separate proceedings. Based on the analysis, directions for improving the legal mechanism for determining proportional compensation are proposed.

Ключевые слова: изъятие земельных участков, государственные нужды, баланс публичных и частных интересов, соразмерное возмещение, предварительное и равноценное возмещение, Конституционный Суд РФ.

Keywords: and expropriation, state needs, balance of public and private interests, proportional compensation, preliminary and equivalent compensation, Constitutional Court of the Russian Federation.

Введение

Институт принудительного изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд занимает особое место в системе правового регулирования земельных и имущественных отношений. Его двойственная природа заключается в том, что, с одной стороны, он обеспечивает реализацию стратегических инфраструктурных, оборонных и социально-экономических проектов, а с другой — прямо ограничивает конституционное право частной собственности, закреплённое в статье 35 Конституции Российской Федерации. [1] В таких обстоятельствах центральной задачей правового регулирования становится нахождение разумного баланса между публичными и частными интересами, обеспечение справедливой компенсации и недопущение злоупотреблений со стороны органов власти.

Ключевым элементом этого баланса выступает механизм определения соразмерного возмещения правообладателю изымаемого земельного участка. Законодательство закрепляет принцип предварительного и равноценного возмещения при принудительном изъятии имущества для публичных нужд. Однако именно этот принцип на практике сталкивается с многочисленными проблемами правоприменения, связанными с определением рыночной стоимости участка, оценкой упущенной выгоды правообладателя, а также сроками и порядком выплаты компенсации.

Правовая природа баланса публичных и частных интересов при изъятии земельных участков

Конституционно-правовая основа баланса публичных и частных интересов в сфере земельных отношений заложена в статье 35 Конституции РФ, которая одновременно гарантирует право частной собственности (часть 1) и допускает принудительное отчуждение имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3). [2] Как справедливо отмечает А.А. Иванин, фактическое сочетание этих частей одной статьи закрепляет баланс между частными и публичными интересами в земельно-имущественной сфере, дальнейшее развитие которого получило в нормах Гражданского и Земельного кодексов. [3]

Публичный интерес в процедуре изъятия земельных участков выражается в необходимости реализации государственных проектов: строительства дорог, объектов энергетики, оборонных сооружений, социальной инфраструктуры. В соответствии со статьей 49 Земельного кодекса РФ, изъятие земельных участков для государственных нужд допускается при строительстве объектов федерального, регионального или местного значения при условии, что эти объекты предусмотрены утверждёнными документами территориального планирования. Допускаются также изъятия на основании лицензий на пользование недрами, международных договоров и решений о признании многоквартирных домов аварийными.

Вместе с тем данный институт сталкивается со сложностями определения «публичного интереса», проблемами недостаточной прозрачности процедур и правовой неопределённости. Правовые проблемы соблюдения баланса публичных и частных интересов при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд остаются одними из наиболее острых в судебной практике.

Частный интерес правообладателя земельного участка, напротив, заключается в сохранении своего имущества или, если изъятие неизбежно, в получении полного и своевременного возмещения, позволяющего приобрести равноценное имущество. Как отмечает Конституционный Суд РФ в постановлении № 22‑П, право на предварительное и равноценное возмещение при принудительном отчуждении имущества для публичных нужд является гарантией частной собственности и при этом отражает справедливый баланс частных и публичных интересов. [4] Возможность принудительного изъятия имущества, по смыслу правовой позиции Конституционного Суда, должна уравновешиваться неукоснительным соблюдением конституционных гарантий.

Правовое регулирование состава и размера возмещения

Юридическая конструкция возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд закреплена в статье 281 Гражданского кодекса РФ и статье 56.8 Земельного кодекса РФ. Ключевое значение для понимания баланса интересов имеет структура возмещения, включающая в себя как рыночную стоимость изымаемого имущества, так и убытки, причинённые изъятием.

Согласно пункту 2 статьи 281 ГК РФ, при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка (либо рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению) и убытки, причинённые изъятием, в том числе упущенная выгода. Если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нём объектов недвижимого имущества, в возмещение включается также их рыночная стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 56.8 Земельного кодекса РФ, которая дополнительно уточняет, что убытки включают в себя, в частности, убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключённых договорах. [5] При определении размера возмещения рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его разрешённого использования на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии.

В контексте обеспечения баланса публичных и частных интересов особого внимания заслуживает возможность альтернативного предоставления взамен изымаемого участка иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества. Пункт 3 статьи 281 ГК РФ предусматривает, что при наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества с зачётом их стоимости в размер возмещения. Данный механизм в значительной степени способствует сохранению имущественного положения правообладателя и снижению негативных последствий изъятия.

Вместе с тем, как обоснованно отмечается в научной литературе, существующая правовая конструкция возмещения не лишена недостатков. Секретарёв Р.В. обосновывает необходимость введения федерального стандарта оценки возмещения, включающего рыночную стоимость, упущенную выгоду и издержки переселения, а также усиления процессуальных гарантий проверки альтернатив изъятию и приоритизации выплат собственникам.

Правовая позиция Конституционного Суда РФ

Конституционный Суд РФ в постановлении от 9 апреля 2026 года № 22‑П признал оспариваемые нормы Гражданского и Земельного кодексов соответствующими Конституции РФ. Вместе с тем Суд выявил их конституционно-правовой смысл и закрепил обязательные гарантии для собственников. [6]

Ключевые правовые позиции Суда сводятся к следующему:

• Разделение во времени изъятия и окончательного расчёта допустимо только в исключительных случаях: когда промедление создаёт риски для здоровья, прав и интересов других лиц либо для обороны и безопасности государства, либо когда на участке нет других объектов недвижимости того же собственника, а сам участок с его согласия уже используется для целей изъятия.
• При изъятии участка до окончательного определения компенсации суд обязан предусмотреть предварительную выплату суммы возмещения, предложенной собственнику на основании отчёта об оценке, составленного при подготовке соглашения об изъятии. Если собственник отказывается принять деньги — они вносятся в депозит нотариуса.
• Бывший собственник имеет право на возмещение убытков из-за неполной выплаты при изъятии. Если срочность изъятия возникла по вине органов власти, собственнику присуждаются проценты по ключевой ставке ЦБ РФ на разницу между окончательным и предварительным возмещением со дня вступления в силу решения об изъятии до полного расчёта.

Приведённые гарантии были сформулированы Судом в ответ на массовую практику выделения требований о компенсации в отдельное производство.

Проблемы определения рыночной стоимости и упущенной выгоды

Наряду с процессуальной проблемой разделения требований не менее острой остаётся материально-правовая проблема определения рыночной стоимости изымаемого участка и упущенной выгоды правообладателя. Законодательное регулирование в этой части оставляет значительный простор для судебного усмотрения и, как следствие, для расхождений в правоприменении.

Во-первых, рыночная стоимость земельного участка, как указано в статье 56.8 ЗК РФ, определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, определяется исходя из разрешённого использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Однако на практике оценка рыночной стоимости может существенно различаться в зависимости от выбранных оценщиком подходов, что создаёт основу для конфликтов между публичным органом и правообладателем.

Во-вторых, категория «упущенная выгода», включаемая в состав убытков, является одной из наиболее труднодоказуемых в судебной практике. Статья 281 ГК РФ и статья 56.8 ЗК РФ относят упущенную выгоду к числу убытков, подлежащих возмещению. Однако доказывание размера упущенной выгоды в рамках спора об изъятии земельного участка связано с необходимостью подтверждения того, что правообладатель мог бы получить определённые доходы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было прекращено. Это создаёт дополнительные сложности для правообладателей и часто приводит к занижению размера возмещения.

В-третьих, остаётся нерешённым вопрос о включении в состав возмещения издержек переселения, в том числе затрат на поиск и приобретение нового имущества, переезд и иные связанные с изменением места жительства или осуществления предпринимательской деятельности расходы. Как справедливо отмечается в научной литературе, существующее законодательство не содержит чётких критериев для включения таких издержек в состав возмещения.

Заключение

Баланс публичных и частных интересов при изъятии земельных участков для государственных нужд представляет собой сложную правовую конструкцию, ключевым элементом которой является механизм определения соразмерного возмещения правообладателю изымаемого имущества. В целях обеспечения единообразия судебной практики и справедливого баланса интересов целесообразно принятие федерального стандарта оценки возмещения при изъятии земельных участков, который бы устанавливал единые методические подходы к определению как рыночной стоимости, так и упущенной выгоды и издержек переселения. Механизм альтернативного предоставления взамен изымаемого участка иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества, предусмотренный пунктом 3 статьи 281 ГК РФ, в значительной степени способствует сохранению имущественного положения правообладателя и снижению негативных последствий изъятия. Перспективным направлением развития правового регулирования видится расширение практики применения данного механизма, в том числе путём установления обязанности публичного органа предлагать альтернативные варианты правообладателю. Существенного улучшения требует процессуальный механизм разрешения споров о размере возмещения. Целесообразно установление в процессуальном законодательстве сокращённых сроков рассмотрения дел об определении размера возмещения при изъятии земельных участков для государственных нужд.

Только комплексное совершенствование как материально-правовых, так и процессуальных механизмов определения соразмерного возмещения позволит достичь действительного баланса публичных и частных интересов в сфере изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Список литературы:

1. Секретарёв Р.В. Баланс публичных и частных интересов при изъятии земельных участков: проблемы правоприменения // Право и политика. 2025. № 12. С. 140–163.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51‑ФЗ (ред. от 08.08.2024) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Иванин А.А., Кругликова В.И. Изъятие земельных участков в России: баланс публичного интереса и защиты частной собственности // Экономика. Социология. Право. 2025. № 2(38). С. 19–28.
4. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 9 апреля 2026 года № 22‑П по делу о проверке конституционности пункта 6 статьи 279, пункта 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136‑ФЗ (ред. от 26.12.2024) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
6. Мершон К. «ЭЖ-ЮРИСТ»: КС ограничил разделение споров об изъятии земли и размере возмещения // Land Law Firm. 2026. 23 апреля. https://landlawfirm.ru/media/ezh-yurist-ks-ogranichil-razdelenie-sporov-ob-izyatii-zemli-i-razmere-vozmeshheniya/