СНОС САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ КАК КРАЙНЯЯ МЕРА ГРАЖДАСНКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСВЕННОСТИ

DEMOLITION OF UNAUTHORIZED BUILDINGS AS THE ULTIMATE MEASURE OF CIVIL LAW LIABILITY

Diabina Karina Maximovna

2nd year student, Faculty of Law, South-Russian Institute of Management – Branch of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration (RANEPA),

Russia, Rostov-on-Don

Kheygetova Svetlana Egorovna

Scientific Supervisor, Associate Professor, Department of Civil and Entrepreneurial Law, South-Russian Institute of Management – Branch of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration (RANEPA),

Russia, Rostov-on-Don

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается снос самовольной постройки как крайняя мера гражданско-правовой ответственности по ст. 222 ГК РФ. Анализируется правовая природа самовольной постройки, эволюция законодательства, а также место сноса в системе гражданско-правовых санкций. Раскрываются доктринальное и судебное (позиция Верховного Суда РФ) обоснование исключительного («крайнего») характера данной меры, условия ее применения, ключевые проблемы правоприменительной практики и коллизии между публичным и частным интересом. Особое внимание уделяется принципам соразмерности, пропорциональности, добросовестности и экономической целесообразности. Предлагаются конкретные изменения законодательства de lege ferenda, направленные на совершенствование механизма регулирования.

ABSTRACT

The article examines the demolition of an unauthorized construction as an extreme (ultimate) measure of civil liability under Article 222 of the Civil Code of the Russian Federation. The legal nature of unauthorized construction is analyzed, along with the evolution of the legislation and the place of demolition within the system of civil law sanctions.

The article reveals the doctrinal and judicial (position of the Supreme Court of the Russian Federation) justification for the exceptional (“extreme”) nature of this measure, the conditions for its application, key problems of law enforcement practice, and collisions between public and private interests.

Particular attention is paid to the principles of proportionality, reasonableness, good faith, and economic expediency. The author proposes specific legislative changes de lege ferenda aimed at improving the regulatory mechanism.

Ключевые слова: самовольная постройка, объект гражданских прав, недвижимое имущество, признание права собственности, снос постройки, Гражданский кодекс Российской Федерации, гражданско-правовая ответственность.

Keywords: unauthorized construction, object of civil rights, immovable property, recognition of ownership rights, demolition of the construction, Civil Code of the Russian Federation, Civil liability.

Самовольная постройка является одним из наиболее сложных институтов гражданского права, находящимся на пересечении частных и публичных интересов. Правовое регулирование данного института осуществляется главным образом нормой статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ [1]  самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства данного объекта, либо возведенные или созданные без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие требования были установлены на дату начала возведения (создания) объекта и продолжают действовать на дату выявления постройки. При этом не считается самовольной постройкой объект, возведенный с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если его собственник не знал и не мог знать о наличии таких ограничений (абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Правовая природа самовольной постройки имеет двойственный характер. С одной стороны, ее возведение представляет собой гражданское правонарушение, поскольку нарушает требования земельного, градостроительного и строительного законодательства. С другой стороны, это материальный объект, обладающий признаками недвижимого имущества ввиду прочной связи с землей (ст. 130 ГК РФ). В результате совершенного нарушения лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (п. 2 ст. 222 ГК РФ). До момента легализации такой объект фактически изъят из гражданского оборота.

Для квалификации объекта в качестве самовольной постройки достаточно наличия хотя бы одного из следующих признаков. К ним относятся: возведение постройки на земельном участке, не предоставленном лицу в установленном законом порядке; несоответствие строительства виду разрешенного использования земельного участка и градостроительным регламентам; отсутствие необходимых согласований и разрешений на строительство; а также нарушение градостроительных и строительных норм и правил, действовавших на момент начала строительства и сохраняющих силу на момент выявления постройки.

При этом существенными нарушениями градостроительных и строительных норм признаются лишь те, которые создают угрозу жизни и здоровью граждан либо нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Важным условием применения статьи 222 ГК РФ является наличие у объекта признаков недвижимого имущества. На временные и нестационарные (некапитальные) сооружения положения данной нормы не распространяются.

Норма о самовольных постройках претерпела значительную эволюцию. В советский период (ст. 109 ГК РСФСР 1964 г.) понятие было относительно узким и касалось преимущественно жилых домов и дач. Первоначальная редакция ст. 222 ГК РФ 1994 года носила более общий характер.

Существенные изменения произошли в 2015 году (Федеральный закон № 258 -ФЗ [2]), однако наиболее значительная модернизация института была осуществлена Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ [3]. Именно эта редакция действует в настоящее время. Законодатель ввел важное исключение в отношении добросовестного незнания об ограничениях использования участка, уточнил условия сноса и легализации построек, а также расширил возможности административного порядка сноса в отдельных случаях.

Важную роль в современном толковании нормы сыграло Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 [4], в котором подчеркнуто, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не является безусловным основанием для признания объекта самовольной постройкой и его принудительного сноса.

Таким образом, современное регулирование ст. 222 ГК РФ отражает устойчивую тенденцию перехода от преимущественно репрессивного подхода к дифференцированному и пропорциональному регулированию, основанному на принципах добросовестности, соразмерности и экономической целесообразности. Данный вектор развития соответствует общей направленности гражданского законодательства на обеспечение баланса частных и публичных интересов, а также стабильности гражданского оборота.

Снос самовольной постройки (либо приведение её в соответствие с установленными требованиями) выступает основной санкцией, предусмотренной ст. 222 ГК РФ. В соответствии с п. 2 данной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано снести её за свой счёт, за исключением случаев, когда законом предусмотрена иная возможность.

По своей юридической сущности снос представляет собой принудительное устранение последствий гражданского правонарушения, выразившегося в нарушении норм земельного, градостроительного и строительного законодательства. Это мера государственно-принудительного характера, направленная на восстановление законности в сфере застройки территорий, защиту публичного интереса и обеспечение безопасности граждан.

Демонтаж носит преимущественно восстановительный характер, поскольку направлен на приведение земельного участка в состояние, соответствующее требованиям закона. Одновременно он выполняет превентивную функцию, предупреждая совершение аналогичных нарушений. Современная судебная практика и законодательство подчёркивают, что снос является крайней (исключительной) мерой гражданско-правовой ответственности и применяется только тогда, когда иные, менее обременительные способы защиты (прежде всего приведение постройки в соответствие с требованиями) объективно невозможны.

В системе мер гражданско-правовой ответственности снос занимает особое самостоятельное положение. Он не является классическим способом защиты гражданских прав в чистом виде и сочетает в себе признаки вещно-правовых и публично-правовых санкций.

В отличие от реституции, направленной на возврат сторон в первоначальное положение при недействительности сделки, снос предполагает физическое уничтожение (или изменение) незаконно созданного объекта. В сравнении с возмещением убытков, которое носит компенсационный характер, а фактическое устранение последствий самовольного строительства не преследует цели денежного возмещения потерь, а направлен на устранение самого факта правонарушения. При этом расходы на снос полностью ложатся на нарушителя.

Принудительная ликвидация самовольной постройки имеет определённое сходство с виндикацией, поскольку оба института относятся к вещно-правовым способам защиты и направлены на устранение препятствий в реализации прав на имущество. Однако если виндикация предполагает истребование вещи из чужого незаконного владения, то снос направлен на прекращение существования самого объекта, созданного с нарушением публично-правовых норм. Кроме того, при демонтаже в значительной степени защищается не только частный, но и публичный интерес.

Следовательно, снос самовольной постройки является специфической гражданско-правовой санкцией восстановительного типа с ярко выраженным публичным элементом. Он занимает промежуточное место между традиционными мерами защиты гражданских прав и мерами административного принуждения, обеспечивая верховенство закона в сфере градостроительства при обязательном соблюдении принципов соразмерности, пропорциональности и экономической целесообразности.

Квалификация сноса самовольной постройки в качестве ultima ratio (крайнего средства) опирается на фундаментальные принципы гражданского права. Прежде всего, данная мера должна соответствовать принципу соразмерности и пропорциональности. Любое ограничение субъективного гражданского права должно быть адекватно характеру и степени общественной опасности допущенного нарушения. Ликвидация представляет собой наиболее жёсткую форму принуждения, связанную с полным уничтожением созданного объекта недвижимости и существенными экономическими потерями для правообладателя. Поэтому его применение допустимо только при наличии неустранимых нарушений, создающих реальную угрозу жизни и здоровью граждан или существенное нарушение прав третьих лиц.

Важную роль играет принцип добросовестности (п. 3 ст. 1, ст. 10 ГК РФ). Поведение лица, возводившего постройку, подлежит оценке судом с точки зрения добросовестности: попытки легализации объекта, отсутствие намеренного обхода закона, длительное открытое и непрерывное владение постройкой как своей собственностью свидетельствуют в пользу сохранения объекта и признания права собственности на него. Не менее значим принцип экономической целесообразности и стабильности гражданского оборота. Уничтожение объекта недвижимости, в который вложены значительные материальные и трудовые ресурсы, противоречит задачам гражданского права по обеспечению рационального использования имущественных благ и устойчивости хозяйственных отношений. Снос как мера ответственности должен применяться с учётом возможных негативных социально-экономических последствий. Существенное значение имеют также конституционно-правовые пределы ограничения права собственности. Гарантии права собственности и права на жилище (ст. 35, 40 Конституции РФ) сохраняют своё действие и в отношении объектов, формально обладающих признаками самовольных построек, если их сохранение не создаёт угрозы публичным интересам.

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.) [5], прямо закрепил крайний характер сноса самовольной постройки. В пункте 7 Обзора указано, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учётом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки. Судебная коллегия ВС РФ последовательно проводит идею индивидуальной оценки каждого нарушения. Важным практическим следствием данной позиции является рекомендация указывать в резолютивной части судебного решения оба возможных способа исполнения — снос либо приведение постройки в соответствие с требованиями (п. 8 Обзора). Отсутствие разрешения на строительство само по себе не является безусловным основанием для сноса (п. 9 Обзора).

Условиями применения принудительного демонтажа выступают наличие реальной угрозы жизни и здоровью граждан, существенное нарушение прав и законных интересов третьих лиц, которое невозможно устранить иным способом, а также невозможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями без её полной разборки. Снос применяется только при кумулятивном наличии указанных условий. Незначительные нарушения (небольшое превышение площади застройки, незначительное нарушение отступов и т.п.) не могут служить достаточным основанием для сноса.

Такая правовая позиция Верховного Суда РФ представляет собой важный этап гуманизации и рационализации применения ст. 222 ГК РФ, способствуя балансу частных и публичных интересов и минимизации разрушительных последствий для гражданского оборота.

Несмотря на прогрессивную позицию Верховного Суда, в правоприменительной практике сохраняется ряд проблем. К ним относятся неединообразие судебной практики, когда отдельные суды продолжают применять формальный подход, коллизии между административным и судебным порядком сноса, сложности с применением срока исковой давности, а также проблемы доказывания возможности (невозможности) приведения объекта в соответствие.

Для совершенствования законодательства целесообразно закрепить в ст. 222 ГК РФ презумпцию крайнего характера сноса и закрытый перечень условий, при которых он допускается, установить приоритет судебного порядка над административным, ввести обязательную досудебную процедуру уведомления правообладателя с предоставлением срока для добровольной легализации, а также предусмотреть упрощённый механизм легализации самовольных построек при незначительных нарушениях.

Проведённое исследование показало, что сохранение объекта самовольного строительства при отсутствии неустранимой угрозы публичным интересам сегодня является не исключением, а реализацией общих начал гражданского права. Вместе с тем сохраняющиеся коллизии правоприменения, конкуренция административного и судебного порядков, а также отсутствие чётких законодательных ориентиров продолжают создавать риски как необоснованного сноса, так и необоснованного сохранения объектов, нарушающих требования безопасности и градостроительного порядка.

Перспективы развития института связаны с необходимостью законодательного закрепления презумпции исключительности сноса, формирования закрытого перечня оснований для его применения и создания действенных механизмов легализации незначительных нарушений. Только при условии дальнейшей гуманизации и рационализации норм ст. 222 ГК РФ данный институт сможет эффективно выполнять свою основную функцию — обеспечение баланса между публичным интересом в законности застройки и частноправовыми ценностями стабильности оборота, защиты инвестиций и права собственности.

Совершенствование правового регулирования сноса самовольных построек выступает важным условием повышения качества гражданско-правового регулирования строительных отношений в целом и укрепления доверия участников оборота к государственным механизмам защиты прав.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
2. О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации… : Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2015. – № 29 (ч. 1). – Ст. 4343.
3. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации… : Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2018. – № 32 (ч. 1). – Ст. 5133.
4. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации : постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. – 2024. – № 3.
5. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) [Электронный ресурс]. — URL: https://www.vsrf.ru/files/14561/ (дата обращения: 16.05.2026).
6. Ершов О.Г., Бетхер В.А. Правовой режим самовольных построек: актуальные проблемы теории и практики // Вестник гражданского права. – 2022. – № 4. – С. 45–78.