МАШИНО-МЕСТО КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

PARKING SPACE AS AN OBJECT OF CIVIL LAW

Chebanova Alina Leonidovna

2nd year student, Faculty of Law, South-Russian Institute of Management – Branch of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration (RANEPA),

Russia, Rostov-on-Don

Kheygetova Svetlana Egorovna

Scientific supervisor, Associate Professor, Department of Civil and Entrepreneurial Law, South-Russian Institute of Management – Branch of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration (RANEPA),

Russia, Rostov-on-Don

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается правовой режим парковочного места (машино-места) как объекта гражданских прав. Анализируется эволюция законодательства, закрепившего с 2017 года машино-место в качестве самостоятельного вида недвижимого имущества, раскрываются его признаки, особенности возникновения и осуществления права собственности, а также место в гражданском обороте. Указываются основные проблемы правового регулирования и судебной практики, существующие до и после изменений в ГК РФ.

ABSTRACT

The article examines the legal regime of a parking space (machine space) as an object of civil rights. It analyzes the evolution of the legislation that, since 2017, has established a machine space as an independent type of immovable property. The paper reveals its characteristic features, the specifics of the emergence and exercise of ownership rights, as well as its place in civil circulation. The main problems of legal regulation and judicial practice that existed both before and after the amendments to the Civil Code of the Russian Federation are identified.

Ключевые слова: машино-место, парковочное место, объект гражданских прав, недвижимое имущество, право собственности, гражданский оборот, государственный кадастровый учёт, ЕГРН, Гражданский кодекс, правовой режим.

Keywords: machine space, parking space, object of civil rights, immovable property, ownership right, civil circulation, state cadastral registration, Unified State Register of Real Estate (EGRN), Civil Code of the Russian Federation, legal regime.

Одним из ключевых этапов развития российского гражданского законодательства стало законодательное признание машино-места самостоятельным объектом недвижимого имущества. Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ [1] внёс изменения в ст. 130 ГК РФ [2, ст. 130], прямо отнеся к недвижимым вещам «предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места)», границы которых описаны в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учёте.

Легальное определение содержится в п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации [3, п. 29 ст. 1]: машино-место — это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определённая часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией, а её границы описаны в установленном порядке государственного кадастрового учёта.

Важно чётко разграничивать понятия «машино-место» и «парковочное место». Парковочное место [3, п. 21 ст. 1] — это специально обозначенное и обустроенное место, находящееся в том числе на элементах улично-дорожной сети или придомовой территории. Такое место не является самостоятельным объектом недвижимости и не может выступать предметом гражданско-правовых сделок в качестве отдельной вещи. Машино-место же всегда представляет собой часть капитального здания или сооружения (подземного или многоуровневого паркинга, отдельно стоящего парковочного комплекса и т.п.).

Для признания участка пространства машино-местом в качестве объекта гражданских прав необходимо наличие следующих основных признаков:

1. Индивидуальная определённость и обособленность. Машино-место должно обладать уникальными характеристиками, позволяющими выделить его из состава здания. Индивидуализация достигается путём описания границ в техническом плане и внесения сведений в ЕГРН.
2. Целевое назначение. Объект предназначен исключительно для размещения транспортных средств.
3. Связь с недвижимой вещью более высокого порядка. Машино-место является составной частью здания или сооружения и не требует обязательного физического отграничения капитальными стенами (особенно актуально для подземных паркингов).
4. Соответствие установленным размерам. Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792 [6] установлены минимальные (5,3 × 2,5 м) и максимальные (6,2 × 3,6 м) размеры машино-места.
5. Среди характерных особенностей правового режима также выделяется запрет на существенное переоборудование машино-места (установка капитальных перегородок, превращение в склад или кладовую), поскольку это нарушает проектную документацию здания и требования безопасности.

Таким образом, законодатель, признав машино-место самостоятельным объектом недвижимости, пошёл по пути максимального упрощения его оборота. Вместе с тем ряд вопросов (уточнение понятия «транспортное средство», правовой режим механизированных парковок, объём прав собственника в отношении пространства над и под машино-местом, порядок содержания общего имущества паркинга) остаётся открытым и требует дальнейшего теоретического осмысления и нормативного совершенствования.

Машино-место относится к категории недвижимых вещей. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) к недвижимым вещам, помимо земельных участков, зданий и сооружений, относятся жилые и нежилые помещения, а также «предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места)», если их границы описаны в установленном порядке государственного кадастрового учёта. Таким образом, законодатель прямо отнёс машино-место к материальным объектам гражданских прав и к недвижимым вещам по закону.

До 1 января 2017 года правовой статус машино-мест оставался неопределённым, что приводило к значительным расхождениям в судебной и регистрационной практике [7;10]. Существовало два основных подхода. Согласно первому, машино-место квалифицировалось как помещение — часть здания или сооружения, обладающая признаками изолированности. Однако этот подход часто приводил к отказам в регистрации, поскольку большинство парковочных мест в подземных и многоуровневых паркингах не отделено капитальными стенами или перегородками (в том числе по требованиям пожарной безопасности).

Второй подход рассматривал машино-место как часть недвижимой вещи, находящуюся в общей долевой собственности. В этом случае собственник обладал лишь долей в праве на всё помещение паркинга, а порядок пользования конкретным местом определялся соглашением сособственников либо решением суда (ст. 247 ГК РФ). Такая конструкция существенно осложняла оборот: требовалось соблюдение преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ), что делало сделки длительными и дорогостоящими [7].

Принятие Федерального закона № 315-ФЗ стало важным шагом, позволившим устранить существовавшую неопределённость. С 2017 года машино-место признаётся самостоятельным объектом гражданского оборота. Оно может выступать предметом купли-продажи, дарения, аренды, залога, входить в состав наследства и т.д. без необходимости соблюдения правил о преимущественном праве покупки других сособственников паркинга (при условии выдела в натуре и государственной регистрации).

Важным аспектом является соотношение машино-места с общим имуществом здания или сооружения. В соответствии со ст. 289 ГК РФ и специальными нормами (в частности, ст. 287.5 ГК РФ в действующей редакции) при отчуждении машино-места к приобретателю автоматически переходит доля в праве общей собственности на общее имущество паркинга (несущие конструкции, инженерные системы, проезды, вентиляция и т.п.). Иначе, машино-место не существует в отрыве от здания, но при этом является самостоятельным объектом права собственности.

Если машино-место выделено в установленном порядке и зарегистрировано в ЕГРН [4], оно перестаёт быть частью общего имущества многоквартирного дома (в смысле ст. 36 ЖК РФ) и выступает отдельным объектом гражданских прав. Это существенно расширяет возможности собственников по распоряжению своим имуществом.

Правовой режим машино-места определяется его статусом как самостоятельного объекта недвижимого имущества и одновременно как составной части здания или сооружения. Собственник машино-места обладает триадой правомочий: владения, пользования и распоряжения (ст. 209 ГК РФ). При этом ст. 287.4 ГК РФ и иные специальные нормы обязывают учитывать целевое назначение объекта и права других собственников в том же здании (сооружении).

Право собственности на машино-место возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Основаниями возникновения права могут быть: договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с последующей передачей объекта; договоры купли-продажи, дарения; судебные решения о выделе доли в натуре; приватизация или иные способы, предусмотренные законом.

Для регистрации права требуется технический план, в котором границы машино-места отображаются графически. Важной особенностью является возможность выдела машино-места из общей долевой собственности на помещение паркинга. После выдела и регистрации собственник получает право распоряжаться объектом самостоятельно, без согласия остальных сособственников.

Машино-место активно участвует в гражданском обороте. Оно может быть предметом договоров купли-продажи, дарения, мены, аренды, а также выступать предметом залога. Государственная регистрация сделок с машино-местами осуществляется по общим правилам для недвижимости, однако имеет свои нюансы: обязательное указание кадастрового номера, соблюдение требований к размерам и целевому назначению. При переходе права собственности к новому владельцу автоматически переходит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (ст. 287.5 ГК РФ).

Если рассматривать ограничения оборота, то оно связано прежде всего с целевым назначением объекта. Собственник обязан использовать машино-место исключительно для размещения транспортных средств. Запрещаются действия, нарушающие права соседних собственников (создание препятствий для проезда, установка перегородок, нарушающих вентиляцию или пожарную безопасность). В случае систематического нарушения целевого использования или бесхозяйственного содержания возможно принудительное изъятие объекта по правилам ст. 287.7 ГК РФ (аналогично нежилым помещениям).

Защита прав собственника машино-места осуществляется стандартными гражданско-правовыми способами. Он вправе предъявлять виндикационный и негаторный иск.

Несмотря на значительный прогресс в регулировании, остаётся ряд проблемных вопросов:

• Парковочные места на открытой территории (придомовая земля, улично-дорожная сеть) по-прежнему не обладают статусом объекта недвижимости. Они входят в состав общего имущества многоквартирного дома или земельного участка и не могут быть самостоятельным предметом сделок.
• Не до конца урегулировано соотношение права на машино-место с правом на земельный участок под паркингом. В большинстве случаев собственники машино-мест имеют лишь долю в праве на землю.
• Проблемы кадастрового учёта: сложности с определением границ в механизированных паркингах, вопросы применения минимальных и максимальных размеров, а также переоформления ранее зарегистрированных объектов.

Таким образом, правовой режим машино-места сочетает в себе черты самостоятельного объекта гражданских прав и тесную связь с более крупным недвижимым комплексом.

Подводя итог, можно констатировать, что законодательное признание машино-места самостоятельным объектом недвижимого имущества стало важным шагом в развитии гражданского законодательства. С 2017 года этот объект получил полноценный статус, что существенно упростило его оборот, повысило защищённость прав собственников и способствовало развитию рынка парковочной недвижимости.

Вместе с тем правовое регулирование нельзя считать завершенным. Основные проблемы связаны с неполнотой регулирования открытых парковочных мест, отсутствием чёткого механизма соотношения прав на машино-место и земельный участок под паркингом, а также отдельными пробелами в вопросах кадастрового учёта и защиты прав собственников [8; 9].

Перспективы развития законодательства связаны с дальнейшей цифровизацией учёта объектов недвижимости и повышением стабильности гражданского оборота машино-мест. Совершенствование правового регулирования в этой сфере будет способствовать как защите интересов собственников, так и устойчивому развитию городской инфраструктуры.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 2025) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 2025) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (ч. 1). — Ст. 16.
3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2016. — № 27 (ч. II). — Ст. 4248.
4. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 2025).
5. Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места» // Официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://publication.pravo.gov.ru (дата обращения: 09.05.2026).
6. Акопов В. А. Машино-место как объект гражданских прав // Правовая культура. — 2017. — № 1. — С. 105–111.
7. Рузакова О. А. Машино-место как объект гражданско-правовых отношений // Экономика. Право. Общество. — 2020. — № 3.
8. Рубанова М. П. Проблемы правового регулирования машино-мест как объектов недвижимости // Вопросы российского и международного права. — 2024. — № 9. — С. 106–132.
9. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по спорам, связанным с машино-местами (2022–2025).