ПРОБЛЕМЫ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

АННОТАЦИЯ

В статье рассмотрены теоретические аспекты организации и проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в Российской Федерации и Свердловской области.

Ключевые слова: проблемы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов свердловской области

Изначально система управления капитальным ремонтом в СССР была построена по принципу централизации – управление осуществлялось из республиканских центров. После распада СССР вопросы капитального ремонта фактически были возложены на собственников жилья и региональные власти. Отсутствие необходимых средств для проведения капитального ремонта привело к ухудшению состояния многоквартирных домов и обострило проблему аварийного и ветхого жилья. Все это привело к созданию в 2008 году Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. В общей сложности в период с 2008 по 2013 год из средств указанного фонда было потрачено 215,8 млрд. рублей на ремонт более чем 134,2 тыс. многоквартирных домов на территории Российской Федерации.

В 2013 году управление капитальным ремонтом стало входить в полномочия региональных властей при наличии разработанного на федеральном уровне механизма финансирования данной системы.  На данный момент в Российской Федерации завершено формирование системы регионального управления капитальным ремонтом. Во всех субъектах были созданы региональные операторы. В Свердловской области обязанности регионального оператора была возложены на Региональный Фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области.

Финансирование проведения капитального ремонта на сегодняшний день осуществляется за счет взносов собственников жилья и субсидий из областного бюджета. В результате проведенного анализа открытых источников было выявлено, что собираемость взносов ежегодно растет. Так, если в 2018 году собираемость взносов составляла 87,99%, а в 2025 году значение показателя составило уже 94,14%. [1]

В результате анализа был выделен ряд проблем, препятствующих эффективному функционированию системы капитального ремонта на территории Свердловской области:

1. Превышение стоимости запланированных работ над затратами Фонда на оплату услуг подрядных организаций по причине низкого качества проектно-сметной документации. Так, в 2023 затраты на оплату услуг подрядных организаций были на 12% выше стоимости запланированных работ, в 2024 году значение показателя составило уже практически 33%.
2. Отказ в допуске подрядных организаций к общему имуществу многоквартирных домов как со стороны управляющих компаний, так и собственников в жилые помещения для проведения ремонтных работ. Так, по оценкам подрядных организаций, около 30% собственников жилья отказывает в допуске.
3. Нехватка высококвалифицированных кадров в области ЖКХ в целом и в сфере капитального ремонта в частности. Данная проблема, в том числе, приводит к ухудшению качества проводимых работ в рамках капитального ремонта. За последние два года за счет средств Регионального фонда было выполнено работ на сумму около 30 млн. рублей (данные за 2024 год в открытых отчетах фонда отсутствуют).

Для решения указанных проблем был предложен комплекс мероприятий:

1. Включение пункта об обязательности наличия актуального технического паспорта жилого дома для включения МКД в региональную программу капитального ремонта. Наличие актуального технического паспорта дома будет способствовать улучшению качества проектной документации, что в конечном итоге будет приводить к сокращению разрыва между плановыми и фактическими затратами на проведение капитального ремонта.
2. Разработка «Карты технического состояния многоквартирного жилого дома». Автором была предложена структура карты и разработаны примеры показателей по двум разделам (подвальные помещения и инженерные сети). Указанная карта при условии ее постоянной актуализации может быть использована проектными организациями при составлении проектной документации, что позволит повысить ее качество. Карта технического состояния будет формироваться обслуживающими организациями. Ее разработка и актуализация фактически не связаны с дополнительными затратами.
3. Внедрение более эффективного контроля со стороны заказчика - Регионального фонда капитального ремонта за приемкой проектной документации с точки зрения полноты содержания и соответствия ее техническому заданию. Данное предложение направлено на совершенствование уже существующего механизма на основании успешной практики работы Регионального фонда с подрядными организациями.
4. Увеличение штата отдела сопровождения разработки проектно-сметной документации Регионального фонда для более эффективного контроля стороны заказчика - Регионального фонда капитального ремонта за приемкой проектной документации с точки зрения полноты содержания и соответствия ее техническому заданию.
5. Активизация информационной кампании Регионального фонда с использованием современных инструментов продвижения, включение в систему информация обслуживающих организаций. Указанное мероприятие позволит повысить уровень информированности граждан о капитальном ремонте, снизить количество отказов в доступе подрядных организаций в помещения для проведения работ.
6. Введение упрощенного порядка получения собственником помещения справки БТИ о виде и типе внутренней отделки помещения. Данное мероприятие является одним из ключевых условий для сокращения количества отказов собственников в доступе к помещению.
7. Внедрение системы обязательных курсов повышения квалификации с прохождением ежегодной аттестации инженерно-технического персонала в обслуживающих организациях.
8. Проведение Региональным фондом тематических вебинаров / семинаров, обучающих видео-уроков по особенностям выполнения работ при капитальном ремонте и соблюдении технологий производства работ по тематическим блокам.
9. Размещение на официальных ресурсах Регионального фонда информационных иллюстративных материалов, демонстрирующих возможные ошибки при проведении отдельных видов работ.
10. Проведение анкетирования собственников имущества многоквартирных домов по вопросам проведения капитального ремонта. В качестве примера автором была разработана форма анкеты для проведения опросов собственников жилья. Анкетирование может проводиться как в электронном виде (через сайт Регионального фонда и сайты обслуживающих организаций), так и посредством сбора анкет в бумажном виде обслуживающими организациями.

По оценкам экспертов Регионального фонда и подрядных организаций, реализация данного комплекса мероприятий будет способствовать повышению эффективности реализации капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории Свердловской области.

Список литературы:

1. Официальный сайт Регионального Фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области. - URL: https://fkr66.ru/
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022).
3. Национальные обзоры жилищного сектора. Российская Федерация. Женева: Организация объединенных наций, 2004. - URL: https://unece.org/DAM/hlm/documents/2005/ECE/hbp/ece.hbp.131.r.pdf