ПРАВОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРОЗРАЧНОСТИ СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, ПРИОБРЕТЕННЫМИ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СРЕДСТВ МАТЕРИНСКОГО (СЕМЕЙНОГО) КАПИТАЛА: ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ РОСРЕЕСТРА И ОРГАНОВ ОПЕКИ

LEGAL MECHANISMS FOR ENSURING TRANSPARENCY OF REAL ESTATE TRANSACTIONS ACQUIRED USING MATERNITY (FAMILY) CAPITAL FUNDS: INTERACTION BETWEEN ROSREESTR AND GUARDIANSHIP AUTHORITIES

Vlasova Daria Dmitrievna

Participant of the advanced training program “Legal regulation in the field of construction and real estate acquisition”, Saint Petersburg State University,

Russia, Saint Petersburg

АННОТАЦИЯ

В статье анализируются актуальные проблемы обеспечения правовой определенности при совершении сделок с жилой недвижимостью, приобретенной с привлечением средств материнского (семейного) капитала. Особое внимание уделяется отсутствию в Едином государственном реестре недвижимости сведений о факте использования МСК как пробелу публичной достоверности государственной регистрации. Анализируется влияние данного обстоятельства на практику взаимодействия с органами опеки и попечительства. На основе практического опыта по сопровождению сделок в Санкт-Петербурге выявляются риски «скрытых долей» для добросовестных приобретателей. Формулируются предложения по совершенствованию правового регулирования и межведомственного взаимодействия.

ABSTRACT

The article examines current issues of legal certainty in real estate transactions acquired using maternity (family) capital funds. Particular attention is paid to the absence of information in the Unified State Register of Real Estate regarding the use of such funds as a gap in the principle of public reliability of state registration. The impact of this circumstance on interaction with guardianship authorities is analyzed. Based on practical experience in supporting real estate transactions in Saint Petersburg, the risks of “hidden shares” for bona fide purchasers are identified. The author formulates proposals for improving legal regulation and interagency cooperation mechanisms.

Ключевые слова: материнский (семейный) капитал; ЕГРН; публичная достоверность; органы опеки и попечительства; защита прав несовершеннолетних; сделки с недвижимостью; скрытые доли; добросовестность приобретателя.

Keywords: maternity (family) capital; Unified State Register of Real Estate; public reliability; guardianship authorities; protection of minors' rights; real estate transactions; hidden shares; bona fide purchaser.

В современных условиях цифровизации гражданского оборота и реформирования контрольно-надзорной деятельности государства правовые механизмы реализации мер социальной поддержки, в частности материнского (семейного) капитала (далее — МСК), в сфере недвижимости сталкиваются с системным кризисом правовой определенности. Тема урегулирования вопросов использования МСК в 2026 году очень актуальна, несмотря на стагнацию количества ежегодно выдаваемых сертификатов на материнский (семейный) капитал (в натуральном выражении), совокупный объем нереализованных обязательств государства перед гражданами продолжает расти за счет ежегодной индексации выплат и накопительного эффекта программы. Это создает отложенное, но постоянно нарастающее давление на рынок жилой недвижимости, где средства МСК остаются ключевым финансовым инструментом, а механизмы контроля за их использованием в недвижимости остаются «ручными» и непрозрачными.

В частности, действующее законодательство не предусматривает отражение факта использования МСК в Едином государственном реестре недвижимости, что создает правовую неопределенность для участников последующих сделок.

На основе практического опыта по сопровождению сделок в Санкт- Петербурге выявляются риски «скрытых долей» для добросовестных приобретателей, а также несовершенство административных регламентов органов опеки и попечительства, приводящее к необоснованным отказам в согласовании сделок.

ЕГРН является основным публичным источником сведений о правовом статусе объекта недвижимости, поскольку в силу ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав направлена на обеспечение публичной достоверности сведений о правах и обременениях [1], а Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закрепляет принцип открытости и доступности информации, содержащейся в реестре[2].

Именно поэтому ЕГРН воспринимается участниками оборота как главный источник достоверной информации о квартире, позволяющий оценить ее правовую историю.

Вместе с тем ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» регулирует направление средств материнского (семейного) капитала (далее — МСК) на улучшение жилищных условий, однако действующее законодательство не предусматривает отражение в ЕГРН самого факта использования МСК при приобретении жилого помещениях [3].

Фактически это означает, что у добросовестного приобретателя отсутствует возможность убедиться непосредственно из выписки ЕГРН в отсутствии МСК в истории приобретаемого объекта недвижимости.

Приведу пример из практики. Риелтор и клиент, анализируя объект, не видят сведений об использовании МСК в ЕГРН, а значит не могут быть уверены в его отсутствии. Возможные способы минимизации рисков — включение специальных условий в договор, нотариальные заявления продавца, обращение в Социальный фонд Российской Федерации за подтверждением факта распоряжения средствами — но они не вытекают из регистрационной модели и влекут дополнительные финансовые и временные издержки.

Получение информации из Социального фонда Российской Федерации связано с обработкой персональных данных. В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» обработка персональных данных допускается только при наличии предусмотренных законом оснований либо согласия субъекта персональных данных [4]. В научной статье Грущенко С.А. «Актуальные проблемы частного права: выделение «детских» долей в жилом помещении, приобретенном за счет средств материнского капитала» отмечается, что обеспечение защиты прав несовершеннолетних при распоряжении жилыми помещениями, приобретенными с использованием МСК, должно осуществляться с учетом требований законодательства о персональных данных, а механизм подтверждения факта использования средств не может выходить за пределы установленных законом процедур [5].

Таким образом, практика запроса справок через продавца фактически формирует параллельный механизм проверки, не встроенный в систему государственной регистрации.

Дополнительную сложность создает то обстоятельство, что значительная часть получателей материнского капитала не использует средства сразу после получения сертификата, а распоряжается ими спустя время, в том числе для погашения ипотечных обязательств. Это означает, что объект недвижимости может изначально приобретаться без участия МСК, однако впоследствии средства могут быть направлены на исполнение кредитных обязательств, при том что сведения об этом в ЕГРН отсутствуют.

В ситуации, когда юридически значимый факт использования МСК не подлежит отражению в реестре, принцип публичной достоверности реализуется не в полной мере, а риск выявления соответствующих обстоятельств переносится на участников гражданского оборота.

Отсутствие в ЕГРН сведений об использовании средств материнского (семейного) капитала создает не только риски для добросовестных приобретателей, но и дополнительные сложности при взаимодействии с органами опеки и попечительства.

В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» органы опеки обязаны обеспечивать защиту прав и законных интересов несовершеннолетних [6]. Однако анализ практики правового сопровождения сделок в Санкт-Петербурге свидетельствует о наличии системных барьеров в деятельности территориальных органов опеки и попечительства.

Проблема заключается не в самой необходимости согласования, а в отсутствии единообразного подхода. Практика показывает, что требования к пакету документов и условиям согласования сделки могут различаться не только между Санкт-Петербургом и Ленинградской областью, но и между отдельными административными округами внутри одного субъекта. Отсутствие унифицированного перечня документов и четко регламентированных критериев оценки «ухудшения» или «улучшения» жилищных условий приводит к различной трактовке одних и тех же норм.

Дополнительные сложности вызывает применение Распоряжения Комитета по социальной политике Санкт-Петербурга № 58-р, положения которого в разных районах толкуются неодинаково, что порождает правовую неопределенность и увеличивает сроки согласования сделок [7].

Например, при выделении долей несовершеннолетним в ситуации, когда новое жилое помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве, на практике возможно использование механизма временного перечисления средств на лицевой счет с последующим выделением долей в объекте, находящемся в стадии строительства, при условии улучшения жилищных условий ребенка. Однако согласование подобных схем осуществляется неравномерно и зависит от позиции конкретного территориального органа.

С позиции практикующего специалиста в сфере недвижимости представляется необходимым уделять особое внимание вопросам выделения долей в ипотечных квартирах, поскольку возможность их оформления во многом зависит от внутренней политики кредитной организации, и далеко не все банки допускают внесение изменений в состав собственников до полного исполнения обязательств по кредитному договору.

Таким образом, в условиях отсутствия прозрачной регистрационной отметки о факте использования МСК органы опеки фактически становятся дополнительным фильтром, через который проходят сделки, что усиливает административную составляющую и снижает предсказуемость оборота недвижимости.

В рамках профессиональной деятельности установлена недостаточность существующих механизмов проверки юридической чистоты объекта.

С учетом изложенного представляется обоснованным рассмотреть возможность внесения в ЕГРН специальной отметки о факте использования средств материнского (семейного) капитала при приобретении объекта недвижимости как юридически значимого обстоятельства, влияющего на последующие сделки.

Также представляется целесообразным внедрение автоматизированных межведомственных запросов между Росреестром, Социальным фондом Российской Федерации и органами опеки, которые позволили бы:

– оперативно устанавливать факт использования средств МСК;

– фиксировать момент возникновения обязательств по выделению долей;

– применять единый регламент согласования подобных сделок.

Наличие унифицированной процедуры и прозрачного механизма обмена информацией позволило бы не только снизить административные барьеры, но и обеспечить единообразие правоприменительной практики органов опеки на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, отсутствие прозрачной регистрационной отметки о факте использования МСК увеличивает объем предварительной проверки и делает процедуру согласования более многоэтапной. В результате правовая определенность сделки зависит не только от норм законодательства, но и от особенностей административной практики.

Представляется целесообразным рассматривать решение данной проблемы в двух направлениях: во-первых, введение в ЕГРН отметки о факте использования МСК как юридически значимого обстоятельства; во-вторых, разработка единых методических рекомендаций и цифрового межведомственного взаимодействия между Росреестром, Социальным фондом Российской Федерации и органами опеки. Это позволило бы обеспечить единообразие правоприменения и снизить нагрузку на участников сделок.

В-третьих, требуется дополнительное нормативное уточнение критерий «неухудшения условий» при согласовании сделок органами опеки. Действующее законодательство оперирует оценочной категорией, что на практике может приводить к различному толкованию имущественных прав несовершеннолетних.

Комплексная реализация указанных мер позволит сформировать более прозрачную и технологически интегрированную модель оборота недвижимости с использованием средств материнского капитала, обеспечив баланс интересов государства, несовершеннолетних и добросовестных участников рынка.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. действующая).
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. действующая).
3. Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (ред. действующая).
4. Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (ред. действующая).
5. Грущенко С.А. Актуальные проблемы частного права: выделение «детских» долей в жилом помещении, приобретенном за счет средств материнского капитала // Студенческий: электрон. научн. журн. 2025. № 18(314). URL: https://sibac.info/journal/student/314/373668 (дата обращения: 31.03.2026).
6. Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (ред. действующая).
7. Распоряжение Комитета по социальной политике Санкт-Петербурга от 25.04.2018 № 58-р «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги по выдаче разрешения на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних» (ред. действующая).
8. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. действующая).