ПРОБЛЕМЫ УСТАНОВЛЕНИЯ ЗОН С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ТЕРРИТОРИИ (ЗОУИТ) И ИХ ПОСЛЕДСТВИЯ ДЛЯ ПРОЕКТИРОВЩИКОВ И ЗАКАЗЧИКОВ

PROBLEMS WITH ESTABLISHING ZONES WITH SPECIAL CONDITIONS FOR THE USE OF TERRITORIES (ZOKUT) AND THEIR CONSEQUENCES FOR DESIGNERS AND CUSTOMERS

Romanova Anna Pavlovna

Master's student, Department of Geodesy, Land Management, and Cadastre, Saint Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering,

Russia, Saint Petersburg

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена анализу актуальных проблем в сфере земельно-градостроительных отношений, вызванных несовершенством механизма установления зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). На примере двух конкретных случаев — противоречия в определении вида охраняемой зоны для скважины и несанкционированного занятия земельного участка под кладбище — раскрываются последствия отсутствия достоверных данных в ЕГРН и низкой эффективности контроля со стороны органов местного самоуправления. В выводах обосновывается необходимость ускорения централизации сведений о всех ограничениях в Едином госреестре недвижимости и повышения ответственности и компетентности властей на местах.

ABSTRACT

The article is devoted to the analysis of current problems in the field of land and urban planning relations caused by the imperfection of the mechanism for establishing zones with special conditions for the use of territories (ZSUIT). Using the example of two specific cases — a contradiction in determining the type of protected zone for a well and an unauthorized occupation of a land plot for a cemetery — the consequences of the lack of reliable data in the Unified State Register of Real Estate and the low efficiency of control by local authorities are revealed. The conclusions justify the need to accelerate the centralization of information about all restrictions in the Unified State Register of Real Estate and to increase the responsibility and competence of local authorities.

Ключевые слова: ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий), ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), градостроительное проектирование, ограничения использования земельных участков.

Keywords: ZOUIT (zones with special conditions for the use of territories), EGRN (United State Register of Real Estate), urban planning, restrictions on the use of land plots.

Современное российское законодательство в сфере градостроительной и земельной деятельности стремится к созданию прозрачной и централизованной системы учета всех ограничений, накладываемых на земельные участки. В соответствии с частью 24 Земельного кодекса РФ, ЗОУИТ, включая возникающие в силу закона, считаются установленными или измененными с момента внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эта норма призвана значительно облегчить процесс проектирования, избавив проектировщиков от необходимости рассылать множество запросов в различные инстанции, и создать единый источник достоверной информации.

Однако на пути к этой идеальной модели стоят серьезные системные проблемы. Согласно переходным положениям Федерального закона № 342-ФЗ, до 1 января 2028 года ЗОУИТ, установленные до 1 января 2025 года, считаются действующими даже при отсутствии сведений о них в ЕГРН. Отметим, что этот срок уже неоднократно переносился: изначально он был установлен на 1 января 2022 года, затем на 2025-й, и теперь на 2028-й. Эта правовая неопределенность и медленный процесс переноса данных в реестр порождают множество спорных и проблемных ситуаций для участников градостроительной деятельности.

Случай 1. Правовая неопределенность из-за разночтений в видах ЗОУИТ

Ярким примером такой проблемы является ситуация с подземной скважиной, используемой для забора воды. При разработке документации по планировке территории (ДПТ) выяснилось, что проектируемый объект попадает в границы охранной зоны данной скважины. Однако на этом сложности не закончились.

Администрация города Н. в своем официальном письме указала, что земельный участок частично расположен в границах зоны санитарной охраны (ЗСО) источника водоснабжения, ссылаясь на Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и пункт 16 статьи 105 ЗК РФ. В то же время Управление Роспотребнадзора предоставило иную информацию: скважина является источником минеральной воды, используемой в бальнеологических целях, и для нее должны устанавливаться не ЗСО, а округа санитарной (горно-санитарной) охраны (п. 15 ст. 105 ЗК РФ).

Это разночтение критически важно для проектировщика, поскольку режимы использования этих двух видов ЗОУИТ кардинально различаются. Они регулируются разными нормативными актами: СанПиН 2.1.4.1110-02 для ЗСО и Постановлением Правительства РФ № 1186 для округов. Несоблюдение корректного режима влечет за собой серьезные риски признания проектной документации несоответствующей.

Несмотря на неоднократные обращения в адрес администрации с предоставлением разъяснений Роспотребнадзора и доказательств ошибки, местные власти отказались вносить изменения в ПЗЗ. Их аргументация сводилась к тому, что ЗСО была установлена до 01.01.2025 года решением об утверждении ПЗЗ, а потому считается действующей. Данная позиция является неправомерной, поскольку ЗСО устанавливается не распорядительным документом о принятии ПЗЗ, а отдельным правовым актом об установлении конкретной зоны.

Если бы сведения о данной ЗОУИТ были корректно внесены в ЕГРН, эта проблема была бы решена, так как процедура внесения предполагает проверку и «отсекает» неверно установленные зоны.

Случай 2. Некомпетентность органов местного самоуправления и несанкционированное использование земли

Другая проблема иллюстрируется случаем, когда для размещения вышки связи был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с соответствующим разрешенным использованием. Однако спустя два года, при актуализации геодезических изысканий, выяснилось, что в границах этого участка было незаконно обустроено кладбище – установлено ограждение и произведено захоронение.

При этом смежный земельный участок с разрешенным использованием «для ритуальной деятельности» уже существовал. Орган местного самоуправления (ОМС) проявил вопиющую некомпетентность, допустив двойное нарушение:

1. Не обеспечил установление границ участка для кладбища на местности, что привело к его «расползанию».

2. Фактически разрешил использование земельного участка, предназначенного для объектов связи, для нужд, абсолютно не соответствующих его целевому назначению, что является прямым нарушением пункта 2 статьи 7 ЗК РФ.

В результате заказчик строительства вышки связи понес необоснованные финансовые потери, будучи вынужденным заново привлекать проектировщиков для разработки документации по планировке территории и исправления сложившейся ситуации.

Рисунок 1. Схема расположения ЗУ А и N

Выводы:

Представленные кейсы демонстрируют системные сбои в механизме установления и контроля соблюдения ЗОУИТ.

1. Централизация сведений в ЕГРН – необходимость, а не опция. До тех пор, пока ЕГРН не станет полным и достоверным источником информации обо всех ограничениях, проектировщики будут сталкиваться с правовыми ловушками и нести повышенные риски. Затягивание сроков по переносу данных в реестр усугубляет проблему.

2. Требуется повышение ответственности и компетентности ОМС. Органы местной власти должны не только формально утверждать документы территориального планирования, но и активно мониторить земельную ситуацию, принимать решения на основе актуальных данных Публичной кадастровой карты и обеспечивать вынос в натуру границ земельных участков, особенно тех, что имеют социальное значение (кладбища, объекты инфраструктуры).

3. Несовершенство переходных положений создает правовой вакуум. Норма, согласно которой «старые» ЗОУИТ считаются действующими без внесения в реестр, блокирует процедуру их проверки и актуализации. Это позволяет сохранять в правовом поле ошибочно установленные зоны, как в первом случае, и порождает правовую неопределенность.

Таким образом, для нормализации ситуации необходимы согласованные действия как на федеральном уровне – по ускорению и ужесточению требований к наполнению ЕГРН, так и на местном – по повышению качества управления земельными ресурсами и соблюдения градостроительного законодательства.

Список литературы:

1. Санитарные правила и нормы СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 14.03.2002) // Российская газета. – 2002. – № 84–85 [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.burovik.ru/wp-content/uploads/2016/02/sanpin2.1.4.1110-02.pdf (дата обращения 04.11.2025).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. От 31.07.2025) // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147 [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения 04.11.2025).
3. Постановление Правительства РФ от 30.08.2024 № 1186 «Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов» — 2024. —30.08.2024. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: www.pravo.gov.ru. (дата обращения 04.11.2025).
4. Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2018. – № 32 (Часть I). – Ст. 5114 [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_304066/  (дата обращения 04.11.2025).