ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается правовое регулирование договора дарения недвижимого имущества в системе российского гражданского права. Анализируется правовая природа договора дарения как безвозмездной сделки, раскрываются особенности правового режима недвижимого имущества как объекта гражданских прав и их влияние на содержание и форму договора. Особое внимание уделяется требованиям к письменной форме сделки, роли нотариального удостоверения, порядку государственной регистрации перехода права собственности, а также правовым последствиям заключения договора дарения для его сторон. Анализируются специальные требования к форме сделки, её правовые последствия и современные тенденции судебной практики.

Ключевые слова: договор дарения, недвижимое имущество, безвозмездная сделка, обязательное нотариальное удостоверение, государственная регистрация, недействительность сделки.

По российскому гражданскому праву договор дарения представляет собой безвозмездное соглашение, по которому даритель передает или обязуется передать одаряемому имущество в собственность либо освобождает его от имущественной обязанности. Безвозмездность, исключающая встречное предоставление, является ключевым признаком данного договора и определяет его правовую природу.

Недвижимость (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) как объект прав обладает особым правовым режимом в силу своей экономической и социальной значимости. Это обусловливает специальные требования к сделкам с недвижимым имуществом, включая дарение [2, с. 89].

Правовое регулирование договора дарения недвижимости осуществляется Гражданским кодексом РФ. Закон устанавливает два императивных требования: обязательную письменную форму договора (несоблюдение которой влечет недействительность) и государственную регистрацию перехода права собственности в установленном порядке. Государственная регистрация перехода права собственности публично подтверждает возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимость. Право собственности у одаряемого возникает только с момента внесения записи в ЕГРН, что обеспечивает достоверность реестра, защиту интересов третьих лиц и стабильность оборота.

Действительность договора дарения недвижимости требует определенности его предмета: в договоре должны содержаться однозначные индивидуализирующие признаки объекта (вид, местоположение и т.д.). Несоблюдение этого условия может повлечь признание договора незаключенным. Даритель должен быть собственником и дееспособным лицом, а для отчуждения доли в общей собственности необходимо согласие остальных сособственников. Существенную роль также играет нотариальное удостоверение сделки, которое направлено на проверку её законности, сторон и добровольности их воли. Нотариус разъясняет правовые последствия, включая, как правило, невозможность последующего отказа от дарения. Это минимизирует риски злоупотреблений и судебных оспариваний.

Значительное число судебных споров связано с признанием таких договоров недействительными. Основаниями служат пороки воли дарителя (обман, насилие, угроза, заблуждение) и притворность сделки, когда дарение прикрывает иную операцию (например, куплю-продажу). Суды, следуя позиции Верховного Суда РФ, устанавливают истинные намерения сторон, отдавая приоритет содержанию над формальным названием договора.

Особым правовым механизмом является отмена дарения, возможная после перехода права собственности в исключительных случаях, предусмотренных законом (например, покушение одаряемого на жизнь дарителя или обращение с подаренной вещью, угрожающее её утратой) [2, с. 112].

Таким образом, несмотря на детальную регламентацию, включающую повышенные требования к форме и государственной регистрации, договор дарения недвижимости остается сложным институтом и источником правовых споров, что актуализирует развитие правоприменительной практики.

Список литературы:

1. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: 2024. – 315 с.
2. Глухов, А.С. Правовое регулирование договора дарения в Российской Федерации / А.С. Глухов // Вестник науки. – № 12. – 2024. – 87-94 с.
3. Татаренкова, Е.С. Особенности договора дарения недвижимого имущества / Е.С. Татаренкова // Журнал российского права. – № 3. – 2024. – 112 с.