СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

АННОТАЦИЯ

Соглашение о купли-продаже недвижимости является одним из наиболее сложных и ответственных договоров, так как в нем ставится под угрозу безопасность и законность сделки, а также финансовая выгода для обеих сторон, ведь недвижимость имеет значительную стоимость. В области гражданского права были созданы специальные механизмы с целью гарантировать, что договорные обязательства сторон будут исполнены надежно.

Ключевые слова: способы; обеспечение обязательств; неустойка; задаток; обеспечительный платеж.

В статье 329 ГК РФ предусмотрены возможные способы обеспечения договора, такие как: неустойка, залог, удержание вещи должника, поручительство, независимая гарантия, задаток, обеспечительный платеж, а также другие способы, которые предусмотрены законом или договором [1].

В контексте обеспечения договорных соглашений и денежных выплат, неустойка и задаток выступает как меры гарантии выполнения обязательств, тогда как залог и поручительство чаще всего применяются для обеспечения финансовых договоренностей.

Одним из популярных способов обеспечения обязательств по договору продажи недвижимого имущества является неустойка, которую должник должен заплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств. Техническое обеспечение обязательства неустойкой проще, чем другими способами, поскольку, для получения неустойки не нужно доказывать размер убытков, достаточно лишь доказать сам факт нарушения. Однако, не всегда нарушители выплачивают ее добровольно, и чтобы все-таки получить добросовестной стороне выплату, ей необходимо обратиться в судебную инстанцию. Наряду с этим судьи имеют право снизить размер неустойки, как это было, например, в постановлении Арбитражного суда Московского округа по делу N А40-57748/2022 летом 2023 года [2]. Рассмотрев дело по существу, суд указал, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, а не способом обогащения. Соответственно, в указанном деле они снизили сумму неустойки с 58,7 миллионов до 8,8 миллионов рублей.

Одним из способов, гарантирующих выполнение условий договора на покупку или продажу недвижимости, служит внесение задатка. Это практика, при которой один участник соглашения передает определённую денежную сумму другому в знак обеспечения своего обязательства по данному соглашению. Наряду с этим задаток не только обеспечивает исполнение основного договора, но и подтверждает его заключение. Он используется только для обеспечения денежных обязательств, поскольку задаток производится в счет будущих платежей и является платежным средством.

Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно указать любые условия возврата или удержания. В отличие от задатка, обеспечительный платеж может быть возвращен полностью или частично в зависимости от соглашения сторон. Он гарантирует исполнение обязательств по договору, в то время как задаток обычно используется для обеспечения подписания основного договора продажи. Обеспечительный платеж не так часто применяется, но является удобным юридическим инструментом для защиты интересов обеих сторон.

Для того, чтобы обезопасить стороны и принудить их надлежащим способом исполнить свои обязательства, были разработаны разные виды безналичных расчетов:

1. Банковская ячейка. Покупатель, продавец и банк заключают соглашение об аренде банковской ячейки. Покупатель вносит деньги в ячейку, передавая один ключ продавцу, а другой ключ остается в банке. Когда продавец предоставляет все необходимые документы в соответствии с условиями договора, банк разрешает открыть ячейку и забрать деньги.

2. Аккредитив. В данном случае покупатель открывает счет в банке и вносит на него необходимую сумму. Банк замораживает деньги и оформляет безвозвратный аккредитив. После того, как продавец исполнит все условия, деньги будут зачислены на его счет.

3. Эскроу-счет. Это трехстороннее соглашение о счете эскроу, которое заключается между покупателем, продавцом и банком. Покупатель вносит деньги на этот счет, банк депонирует их до того момента, пока право собственности недвижимости не перейдет на покупателя. Данный способ чаще всего используется в договорах долевого участия в строительстве.

4. Депозит нотариуса. Данный расчет происходит следующим образом: стороны заверяют договор у нотариуса, покупатель переводит сумму на депозит нотариуса и как только Росреестр зарегистрирует переход права собственности, нотариус переведет денежные средства продавцу.

Подводя итог, способы обеспечения обязательств в договоре купли- продаже играют важную роль, поскольку они позволяют принудить контрагента по сделке надлежащим образом исполнять свои обязанности, а также минимизировать риски по несению убытков добросовестной стороной.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 25.11.2025) // «Собрание законодательства Российской Федерации». - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
2. Постановление Арбитражного суда Московского округа № Ф05-16845/2023 от 25.08.2023 по делу № А40-57748/2022. - URL: //sudact.ru/arbitral/doc/qB5Ks8aLEgJq/ (дата обращения: 20 ноября 2025 г.)