ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

АННОТАЦИЯ

Цель статьи заключается в рассмотрении актуальных особенностей при заключении договоров продажи недвижимости. В статье предлагается общий обзор нормативного регулирования сделок с недвижимым имуществом, а также отражены существенные условия договора продажи недвижимости.

Ключевые слова: договор, недвижимость, продажа.

Конституцией Российской Федерации, принятой всенародным голосованием 12 декабря 1993 года с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01 июля 2020 года (далее по тексту -Конституция РФ) гарантировано право на жилище и землю.

Так, согласно ч.1 ст. 36 Конституции РФ, граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

В соответствии с ч.2 указанной статьи, владение, пользование и распоряжение землей собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Частью 1 ст. 40 Конституции РФ закреплено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Государство гарантирует сделки с недвижимостью через защиту права собственности и государственную регистрацию права. К основным гарантиям относятся, право на судебную защиту и невозможность лишения имущества без решения суда, регистрация права собственности как момента его возникновения, а также возможность судебного оспаривания сделок для защиты интересов сторон.

Согласно ч.2 ст.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст.130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся жилые и нежилые помещения.

Процедура осуществления продажи недвижимости определена и закреплена в параграфе 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Купля-продажа недвижимого имущества как разновидность договорных обязательств является одним из распространенных договоров, направленных на отчуждение имущества.

Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества – это соглашение, по которому одна сторона (продавец) передает или обязуется передать недвижимое имущество в собственность второй стороне (покупателю), а вторая сторона (покупатель) принимает или обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Этот договор направлен на безвозвратное отчуждение продавцом имущества и переход его в собственность покупателя и является юридическим основанием возникновения таких обязательственных правоотношений, которые обусловливают появление у покупателя абсолютного вещного права.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются:

- предмет договора, то есть должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

- цена договора, то есть если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующе части земельного участка или права на нее;

- существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости остается актуальным и обязательным документом для законного перехода права собственности, являясь официальным подтверждением сделки. Его актуальность обусловлена необходимостью фиксировать права и обязанности сторон, а также обеспечить законность и стабильность гражданского оборота в сфере недвижимости. Несоблюдение формы (письменной) или содержания договора может сделать его недействительным.

Ключевыми аспектами актуальности указанного вида договора являются:

1) Договор является основным юридическим документом, который защищает права как покупателя, так и продавца, фиксируя условия сделки (предмет, цена, права лиц на проживание);

2) Договор обязателен для фиксации существенных условий, которые касаются предмета сделки, цены, а для жилых помещений – перечня лиц, сохраняющих право пользования и проживания;

3)Без подписанного и зарегистрированного договора, сделка купли-продажи не считается законченной, а право собственности переходит к покупателю только после регистрации в Росреестре;

4) Соблюдение формы договора, правильное определение предмета и обязательная государственная регистрация являются гарантиями законности сделки и стабильности оборота недвижимости;

5) Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами;

6) В некоторых случаях (например, при продаже доли постороннему лицу, сделки с участием несовершеннолетних) требуется обязательное нотариальное удостоверение. В остальных случаях стороны могут заверить договор у нотариуса по своему желанию для дополнительной юридической безопасности;

7) Отсутствие регистрации перехода права собственности не делает сам договор недействительным, однако право собственности остается за продавцом до момента регистрации.

8) Пока договор не исполнен и не расторгнут, он остается в силе. После регистрации и фактического исполнения всех обязательств, договор считается выполненным, но может быть расторгнут по взаимному согласию или в судебном порядке.

9) По закону, договор можно попытаться расторгнуть в течение трех лет с момента его заключения (срок исковой давности).

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации, принятая всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07. 2020.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 31.07.2025);
3. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (в редакции от 23.11.2024 (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 05.02.2025));
4. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 31.07.2025 (с изменениями и дополнениями, вступившими в законную силу с 01.09.2025)).
5. Устинов А.В. Гражданское право: учебник.-Москва: Проспект, 2025.