ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ИНСТРУМЕНТ СБЕРЕЖЕНИЯ КАПИТАЛА

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается жилая недвижимость как один из ключевых инструментов сбережения и преумножения капитала в условиях экономической нестабильности. Проводится анализ эффективности инвестиций в данный актив на основе комплекса финансовых показателей: доходности с учетом арендных платежей и прироста капитальной стоимости, ликвидности, рисков и влияния инфляции. На основе сравнительного анализа с альтернативными финансовыми инструментами делаются выводы о целесообразности включения жилой недвижимости в долгосрочный инвестиционный портфель. Особое внимание уделяется факторам, влияющим на доходность: локации, типу объекта, макроэкономической конъюнктуре и налоговому регулированию.

Ключевые слова: инвестиции, недвижимость, сбережение капитала, доходность, ликвидность, инвестиционные риски.

В контексте глобальной экономической турбулентности, высокой волатильности финансовых рынков и сохраняющейся инфляционной нагрузки проблема сохранения и приумножения капитала становится особенно актуальной для частных инвесторов. Традиционные инструменты сбережений, такие как банковские депозиты, зачастую не обеспечивают защиту от инфляции, а рынки акций и облигаций требуют высокой финансовой грамотности и сопряжены со значительными рисками [4, с. 114]. В этой связи жилая недвижимость продолжает оставаться одним из наиболее востребованных и психологически понятных активов, воспринимаемых как «тихая гавань» [6, с. 651].

Целью данной статьи является комплексная оценка эффективности инвестиций в жилую недвижимость как инструмента долгосрочного сбережения капитала. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Определить ключевые финансово-экономические характеристики жилой недвижимости как актива.
2. Проанализировать систему показателей для оценки эффективности инвестиций (доходность, риск, ликвидность).
3. Провести сравнительный анализ инвестиций в недвижимость с альтернативными инструментами.
4. Выявить основные факторы, влияющие на доходность и рискованность вложений в жилую недвижимость.

Жилая недвижимость обладает уникальным набором свойств, которые определяют ее инвестиционную привлекательность [3, с. 45]:

• Реальная ценность. Является материальным, нефинансовым активом, что обеспечивает защиту от инфляции в долгосрочной перспективе.
• Двойной источник дохода. Инвестор может получать регулярный денежный поток в виде арендных платежей (текущая доходность) и потенциальную прибыль от роста рыночной стоимости объекта (капитальная доходность).
• Возможность использования кредитного плеча. Покупка недвижимости часто осуществляется с привлечением ипотечного кредита, что позволяет инвестору контролировать актив, стоимость которого существенно превышает его собственный капитал [2, с. 158].
• Низкая корреляция с финансовыми рынками. Динамика цен на недвижимость не всегда напрямую зависит от котировок на фондовом рынке, что позволяет использовать ее для диверсификации портфеля.

Однако активу присущи и значительные недостатки: низкая ликвидность, высокие транзакционные издержки, необходимость постоянного управления, а также подверженность локальным рыночным рискам [1, с. 187]. Для объективной оценки эффективности инвестиций в жилую недвижимость применяется комплекс финансовых показателей [1, с. 201]:

1. Чистый операционный доход: годовая арендная выручка за вычетом всех операционных расходов.
2. Коэффициент капитализации: отношение ЧОД к рыночной стоимости объекта. Показывает текущую доходность актива без учета кредитного финансирования. Данный показатель широко используется в международной практике оценки.
3. Доходность на собственный капитал: отношение годового денежного потока после обслуживания долга к сумме первоначальных собственных вложений.
4. Полная доходность: учитывает, как совокупный арендный доход, так и прирост капитальной стоимости. Для ее расчета часто применяются методы дисконтирования денежных потоков [4, с. 118].
5. Учет инфляции: реальная доходность рассчитывается как разница между номинальной доходностью и уровнем инфляции [5].

Для оценки конкурентных преимуществ жилой недвижимости проведем краткое сравнение (Табл. 1).

Таблица 1.

Сравнительная характеристика инструментов сбережения капитала

Как видно из таблицы, жилая недвижимость предлагает уникальное сочетание защиты от инфляции и потенциальной доходности при среднем уровне риска, но требует значительных первоначальных вложений и активного управлениям.  Доходность инвестиций в жилую недвижимость зависит от ряда ключевых факторов, влияющих на эффективность инвестиций [2, с. 89]:

1. Локация: район, инфраструктура, транспортная доступность.
2. Тип объекта: вторичное жилье или новостройка; планировка.
3. Макроэкономические условия: динамика доходов населения, ставки по ипотеке [5].
4. Правовое и налоговое регулирование: порядок налогообложения [3, с. 112].
5. Состояние локального рынка: соотношение спроса и предложения.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что жилая недвижимость является эффективным инструментом долгосрочного сбережения капитала, обладающим устойчивостью к инфляции и способным генерировать стабильный денежный поток. Ее ключевые преимущества – вещная природа актива и двойной источник дохода – делают ее привлекательной альтернативой традиционным финансовым инструментам. Однако высокая эффективность достигается только при условии профессионального подхода: тщательного отбора объекта, грамотного управления и долгосрочной стратегии владения. Инвестиции в недвижимость не являются высоколиквидным или краткосрочным спекулятивным инструментом. Их оптимальная роль – это базовая, консервативная часть диверсифицированного инвестиционного портфеля.

Список литературы:

1. Богатин Ю.В., Швандар В.А. Инвестиционный анализ: учеб. пособие для вузов. М.: Юнити-Дана, 2020. — 254 с.
2. Иванов А.П. Рынок недвижимости: особенности ценообразования и инвестирования. СПб.: Питер, 2021. — 320 с.
3. Крутик А.Б., Никольская Е.Г. Инвестиции в недвижимость: учеб. пособие. СПб.: Бизнес-пресса, 2019. — 208 с.
4. Лукьянов С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов в недвижимость с учетом рисков // Финансы и кредит. — 2022. — № 5(48). — С. 112–125.
5. [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: https://rosstat.gov.ru (дата обращения 15.10.2023)
6. Циренщиков А.В. Жилая недвижимость как инструмент защиты сбережений от инфляции в современных российских условиях // Экономика и предпринимательство. — 2021. — № 12(137). — С. 650–654.