ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА НЕДВИЖИМОСТИ

FEATURES OF CRIMINAL LIABILITY OF MINORS

Smirnova Svetlana Vladimirovna

Student, Faculty of Law, Moscow University of Finance and Industry "Synergy",

Russia, St. Petersburg

Grebenkov Alexander Alexandrovich

Scientific supervisor, Candidate of Law, Associate Professor, Moscow University of Finance and Industry "Synergy",

Russia, St. Petersburg

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются актуальные вопросы правового регулирования договора продажи недвижимости, его особенности и существующие проблемы. Анализируется специфика недвижимости как объекта гражданских прав, подчеркивая сложность заключения и исполнения соответствующих сделок. Особое внимание уделено институту предварительного договора, отмечая его преимущества и потенциальные трудности, возникающие в судебной практике. Подробно исследуется проблема риска недобросовестных действий продавца, приводящие к повторной продаже объекта недвижимости до регистрации перехода права собственности, а также ситуация передачи покупателю объекта ненадлежащего качества. На основе проведенного анализа предлагаются поправки в Гражданский кодекс РФ, направленные на повышение защищённости интересов добросовестных покупателей и устранение пробелов в действующем законодательстве.

ABSTRACT

This article examines current issues in the legal regulation of real estate sales contracts, their specific features, and existing challenges. It analyzes the specifics of real estate as an object of civil rights, highlighting the complexity of concluding and executing such transactions. Particular attention is paid to the institution of preliminary contracts, highlighting their advantages and potential difficulties arising in judicial practice. The risk of seller misconduct, leading to the resale of real estate before the transfer of title is registered, is examined in detail, as is the situation of transferring a defective property to a buyer. Based on this analysis, amendments to the Civil Code of the Russian Federation are proposed, aimed at enhancing the protection of the interests of bona fide purchasers and eliminating gaps in current legislation.

Ключевые слова: договор продажи недвижимости, недвижимость, исполнение договора.

Keywords: real estate sale agreement, real estate, contract execution.

Недвижимость можно определить, как вид имущества, который обладает определенной спецификой в плане правового регулирования с присущими ему специфическими юридическими и физическими свойствами и признаками. Сделки с недвижимостью остаются одними из самых распространенных гражданско-правовых соглашений, поскольку жилье и коммерческая недвижимость сохраняют высокую инвестиционную привлекательность и стабильную потребность населения. Современная судебная практика изобилует примерами несовершенства действующего законодательства в сфере регулирования договора продажи недвижимости. Трудности связаны с тем, что данный договор при заключении имеет множество правовых тонкостей.

Продажа каждого отдельного вида недвижимости регулируется отдельными законодательными актами, имеет свои специфические особенности и требования по процедуре продажи, например, продаже предприятия (представляющего собой сложный имущественный комплекс) посвящен параграф 8 главы 30 ГК РФ. Однако существенные условия договора являются общими для всех [1]. Часто, прежде чем приступить к заключению основного договора купли-продажи недвижимости, стороны предпочитают закрепить достигнутые договоренности предварительным соглашением. Такой подход позволяет сторонам заранее урегулировать возможные разногласия и минимизировать риски неисполнения обязательств. В случаях, когда одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то заинтересованная сторона вправе требовать в судебном порядке заключения основного договора на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков. Таким образом, предварительный договор служит определенной гарантией. Несмотря на то, что заключение предварительного договора имеет ряд больших преимуществ, и сложно переоценить его значимость в юридической практике возникают и определенные трудности, с которыми можно столкнуться.

Договор продажи недвижимости считается исполненным после передачи объекта недвижимости продавцом покупателю и уплаты последним обусловленной цены. Практика показывает, что возможны ситуации, когда на момент заключения договора предмет сделки объективно отсутствует (например, строительство дома не завершено) или не оформлены надлежащие правоустанавливающие документы. Такие договоры широко используются застройщиками, однако ввиду неопределенности судебной практики они чреваты существенными правовыми рисками, включая вероятность признания договора недействительным или принуждения к исполнению условий вопреки интересам сторон.

Отдельно выделяются проблемы, связанные с оспариванием предварительного договора купли-продажи. Нередко одна из сторон заявляет о его ничтожности, мотивируя отсутствием надлежащей структуры договора или содержанием положений, нарушающих законодательство. Недочёты в оформлении договора, равно как и включение неправомерных условий, служат весомым аргументом для признания сделки недействительной и последующего освобождения сторон от взаимных обязательств.

Договор продажи недвижимости считается исполненным после того, как продавец передаст недвижимость в собственность покупателя, а покупатель оплатит полученную недвижимость. Кроме того, Покупатель не имеет права совершать сделки по отчуждению недвижимости до государственной регистрации перехода к нему права собственности. А вот на продавца данное ограничение не распространяется, поскольку до государственной регистрации перехода права собственности его собственником остается продавец, а значит, именно он пока еще сохраняет за собой право распоряжения недвижимостью. При заключении договора купли-продажи повторно собственник злоупотребляет принадлежащим ему правом собственности, причиняя вред правам и интересам третьего лица (второму покупателю) [2].

Представляется, что подобное злоупотреблением со стороны продавца недопустимо и должно пресекаться законом.

В случае, если продавец не исполнит свою обязанность по передаче покупателю проданной недвижимости, последний вправе отказаться от исполнения договора (п. 1 ст. 463 ГК РФ) и требовать возместить причиненные убытки.

К ситуации, когда была передана недвижимость ненадлежащего качества (то есть не в соответствии с установленными в договоре условиями о качестве), применяются общие положения о купле-продаже, установленные § 1 главу 30 ГК РФ, и направленные на предусмотрение правомочий покупателя в случае передачи ему товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В результате исследования прав, обязанностей сторон, а также особенностей исполнение договора купли – продажи недвижимости можно сделать вывод о том, что в ГК РФ необходимо предусмотреть норму, ограничивающую продавца в праве распоряжения проданным объектом недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности.

Поэтому необходимо дополнить ГК РФ положениями, направленными на упорядочение сторонами исполнения договора продажи недвижимости, а именно: предусмотреть, что, во-первых, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество происходит только после передачи имущества покупателю, во-вторых, до государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество, продавец не вправе распоряжаться проданной недвижимой вещью.

В связи со сказанным целесообразно:

1) дополнить пункт 1 статьи 556 ГК РФ следующей фразой: «Если иное не установлено договором, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость осуществляется после передачи имущества покупателю»;

2) дополнить статью 556 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания: «До государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество, продавец не вправе распоряжаться проданной недвижимой вещью».

Список литературы:

1. Гражданское право. Том 2 / Под ред. Е.А. Суханова. — М.: Статут, 2011. — С. 432.
2. Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. -2020. № 15. С. 15 19.