ПОКУПКА ГОТОВОЙ КВАРТИРЫ У ЗАСТРОЙЩИКА, КАК СПОСОБ ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ ОТ ПОТЕРИ ДЕНЕГ И ЖИЛЬЯ

Основные проблемы приобретения квартиры на вторичном рынке включают юридические риски, связанные с историей владения (неузаконенная перепланировка, долги, права третьих лиц), финансовые риски (переоцененные объекты, скрытые расходы, мошенничество с ценой), а также сложность получения ипотеки. Оспаривание сделок с недвижимостью регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), в частности, параграфом 2 «Недействительность сделок» (статьи 166-181). Также могут применяться положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (для сделок должников) и другие нормы в зависимости от конкретной ситуации.

Основные положения ГК РФ:

- Статья 166 ГК РФ Разделяет сделки на оспоримые (могут быть признаны недействительными по иску стороны) и ничтожные (недействительны с момента совершения, независимо от решения суда).

- Общие положения о недействительности: Статья 167 ГК РФ устанавливает общие последствия признания сделки недействительной, как правило, возврат сторон в исходное положение.

- Основания для оспаривания:

Заблуждение: Статья 178 ГК РФ позволяет оспорить сделку, если она совершена под влиянием существенного заблуждения.

Обман, насилие и др.: Статья 179 ГК РФ предусматривает возможность оспаривания сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

- Несоответствие закону: Статья 168 ГК РФ определяет, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.

Срок исковой давности: По оспоримым сделкам составляет один год, а для ничтожных — три года (статья 181 ГК РФ). 

Особые случаи:

- Банкротство. Сделки должника, совершенные в течение определенного периода до банкротства, могут быть оспорены по специальным правилам (статьи 61.1-61.6 и статья 213.32 Федерального закона «О банкротстве»).

- Нарушение семейного законодательства: Оспаривание сделки, совершенной одним из супругов без согласия другого на распоряжение общим имуществом, регулируется семейным законодательством (например, статьей 35 СК РФ).

Для минимизации рисков необходимо тщательно проверять документы и юридическую чистоту квартиры, а можно избежать данных проблем у купить готовую квартиру у застройщика!

Основные плюсы покупки готовой квартиры у застройщика — возможность сразу въехать, отсутствие юридических проблем и истории проживания, а также современная планировка и инфраструктура. Кроме того, такие квартиры построены с использованием современных технологий, что обеспечивает безопасность и комфорт.

Преимущества покупки готовой квартиры:

- Возможность немедленно заселиться: Вы можете сразу начать ремонт и переехать, избегая затрат на съемное жилье во время строительных работ.

- Юридическая чистота: Квартира не имеет истории проживания, долгов или каких-либо проблем с предыдущими владельцами, что гарантирует чистоту сделки.

- Современные технологии и безопасность: Новостройки оборудованы современными системами безопасности, такими как противопожарная защита и видеонаблюдение. Также используются энергоэффективные материалы и технологии. Современные планировки и ремонт: Вы получаете квартиру с продуманной, современной планировкой. Часто есть возможность выбора между вариантами отделки, включая готовый ремонт от застройщика.

- Развитая инфраструктура: Готовые новостройки обычно расположены в районах с развитой социальной инфраструктурой: магазинами, детскими садами, торговыми центрами и т.д.

- Отсутствие чужого ремонта: Вы можете сделать ремонт по своему вкусу, не сталкиваясь с необходимостью устранять чужие недоделки и при этом гарантированно не беспокоить соседей ремонтными работами.

- Большой выбор. Приобретение квартиры в новостройке, особенно на этапе строительства, открывает перед покупателем огромный выбор. У него есть возможность выбрать наиболее подходящую планировку, нужную площадь, удобную конфигурацию комнат, комфортный этаж и желаемый вид из окна, а потом — с нуля обустроить квартиру мечты, ориентируясь только на себя, свои жизненные сценарии и представления о прекрасном.

- Рост стоимости. Недвижимость в новостройках считается одной из наиболее надежных инвестиций:

● квартира постоянно растет в цене — особенно заметно этот рост проявляет себя в последние пять лет;

● квартира обеспечивает пассивный доход, если сдавать ее в аренду — помесячно или посуточно;

● квартира может приносить деньги как в течение длительного периода (при сдаче в аренду), так и в моменте (при перепродаже);

● квартира — отличный вариант консервативной инвестиции, если в вашем портфеле уже есть более рисковые активы, такие как акции.

Во вторичной недвижимости таких опций нет, потому что квартиры продаются точечно и выбор сильно ограничен. Нередко поиски оптимального варианта, который устроил бы по всем параметрам, затягиваются на несколько лет. А если не удалось найти ту самую идеальную квартиру — приходится идти на компромиссы и мириться с недостатками.

- Возможность приобрести квартиру у застройщика на вторичном рынке по льготной ипотечной программе. Рыночные ипотечные ставки на вторичку вплотную приблизились к 30% — этот вариант приобретения жилья стал невыгоден для большинства покупателей: переплата по кредиту несоразмерно велика. Остаются льготные госпрограммы, ставки по которым в разы ниже. Многие считают, что они позволяют купить жильё только в новостройках. Это не совсем так есть федеральные и региональные программы, которые помогут купить квартиру вторичном рынке. В федеральных льготных программах лидирующие позицию занимают новостройки, особенно это касается самой массовой из действующих программ — семейной ипотеки, но и на вторичном рынке от застройщика так же можно приобрести готовую квартиру по данной программе, при этом не нужно дожидаться строительства дома и заехать жить сразу после оплаты в собственную квартиру.

Покупка квартиры в новом или строящемся доме — понятный и прозрачный процесс. У квартиры не может быть обременений и других потенциальных проблем с бывшими собственниками. Кроме того, на нее действует гарантия: первые три года после получения ключей. И наконец, покупать квартиру в новостройке выгоднее: благодаря более низким ипотечным ставкам, а также программам льготного ипотечного кредитования можно сэкономить несколько миллионов рублей, если сравнивать покупку аналогичной квартиры на вторичном рынке.

Всегда есть способ обезопасить себя от потери денег и жилья, не рискуйте и приобретайте недвижимость у проверенных продавцов.

Список литературы:

1. Валыка Л.Г. Ответственность застройщика и защита прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве в свете изменения законодательства // Государство и право. 2016. № 19. С. 234.
2. ГК РФ, Жильщный кодекс.
3. Беляков А.М. Гражданское право. Учебник. Т1. Протасов В.Н. Что и как регулирует право. М.: 1995. С. 28.
4. Официальный портал судов общей юрисдикции города Москвы.