ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ФОРМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: АРЕНДА ИЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ

Выбор формы использования коммерческой недвижимости представляет собой сложную управленческую задачу, требующую комплексного финансового анализа. Актуальность исследования обусловлена необходимостью совершенствования методов управления недвижимостью в современных рыночных условиях. Значительная доля операционных расходов компаний приходится на содержание коммерческих помещений, что требует разработки точных финансовых моделей для сравнения вариантов аренды и покупки. Отсутствие адаптированных к текущей экономической ситуации методик анализа приводит к неэффективному использованию капитала и снижению рентабельности бизнеса.

Целью исследования выступает разработка практических рекомендаций по выбору между арендой и покупкой коммерческой недвижимости для бизнеса.

Согласно данным Национального статистического комитета Республики Беларусь, стоимость коммерческой недвижимости в Минске за 2023-2024 годы выросла на 15%, а арендные ставки увеличились на 12% [2].

 При этом, в соответствии с данными Национального банка Республики Беларусь, ставка рефинансирования составляет 9,75% годовых. Эти факторы требуют тщательного финансового обоснования выбора между арендой и покупкой помещений [1].

Сравнительный анализ аренды и покупки коммерческих помещений выявил существенные различия в их экономической природе. Аренда характеризуется как операционные расходы, позволяющие сохранить оборотный капитал и обеспечить мобильность бизнеса.

Методологической основой для объективного сравнения рассматриваемых вариантов служит анализ дисконтированных денежных потоков.

Ключевым показателем для принятия обоснованного решения является расчет чистой приведенной стоимости каждого сценария. Для сценария покупки первоначальные инвестиции являются значительными, а денежные потоки включают экономию на арендных платежах, рассматриваемую как альтернативный доход, и операционные расходы. Для сценария аренды первоначальные инвестиции незначительны, а денежные потоки представляют собой преимущественно арендные платежи со знаком «минус». Более предпочтительным признается вариант с более высокой чистой приведенной стоимостью.

Для количественной оценки эффективности каждого варианта используем показатель чистой приведенной стоимости (NPV), рассчитываемый по формуле:

                                                                                    (1)

где   – чистая приведённая стоимость

 – денежный поток периода k;

i – ставка дисконтирования;

n – номер периода;

IC – первоначальные инвестиции.

Вторым критически важным финансовым параметром выступает внутренняя норма доходности инвестиций в покупку недвижимости. Данный показатель отражает процентную ставку, при которой чистая приведенная стоимость инвестиции становится равной нулю. Инвестиция в недвижимость считается экономически целесообразной, если ее внутренняя норма доходности превышает средневзвешенную стоимость капитала компании или доходность альтернативных инвестиционных проектов с сопоставимым уровнем риска.

Однако выбор между арендой и покупкой не может быть основан исключительно на результатах статичной финансовой модели. Необходима комплексная оценка широкого спектра внутренних и внешних факторов. Среди внутренних факторов решающую роль играет стадия жизненного цикла компании. Стартапы и растущие компании, для которых критически важен оборотный капитал, объективно склонны к выбору аренды. Устоявшиеся компании с сильным и стабильным денежным потоком, напротив, могут рассматривать покупку как стратегический способ диверсификации активов. Финансовая устойчивость также является определяющим фактором: компании с высокой долговой нагрузкой могут столкнуться с трудностями при привлечении кредитных ресурсов, что делает аренду единственно возможным вариантом [3].

На основе проведенного комплексного анализа возможна разработка практических рекомендаций и алгоритма принятия решения для субъектов хозяйствования. Первоначальным этапом является определение горизонта планирования. Для периодов менее 3-5 лет аренда является безусловно предпочтительной в силу минимальных первоначальных затрат и максимальной операционной гибкости. Для долгосрочных проектов, рассчитанных на 7-10 лет и более, покупка часто становится финансово обоснованной, поскольку кумулятивные арендные платежи начинают превышать стоимость объекта. Важным этапом является расчет точки безубыточности, то есть периода, при котором чистая приведенная стоимость покупки сравнивается с чистой приведенной стоимостью аренды. Этот момент является финансовой точкой безубыточности, после которой владение объектом становится экономически более выгодным.

Для обеспечения устойчивости управленческого решения необходимо применение сценарного моделирования, которое позволяет протестировать финансовую модель на чувствительность к ключевым переменным. В рамках пессимистичного сценария, предполагающего рост ставки кредитования, стагнацию или падение цен на недвижимость и ежегодный рост арендной платы, аренда демонстрирует более высокую финансовую устойчивость. В рамках оптимистичного сценария, включающего снижение ставки кредитования, устойчивый рост стоимости недвижимости и умеренную индексацию аренды, покупка показывает значительное превосходство в чистой приведенной стоимости.

В заключение следует подчеркнуть, что финансово-экономическое обоснование выбора формы использования коммерческой недвижимости является сложной многокритериальной задачей. Разработанный алгоритм, интегрирующий расчет ключевых финансовых показателей, оценку чувствительности и многофакторный анализ, предоставляет белорусским компаниям практический инструмент для повышения эффективности управления активами и оптимизации долгосрочных финансовых результатов. В условиях современного рынка, характеризующегося высокой стоимостью заемного капитала и значительной волатильностью, подход, основанный на глубоком финансовом моделировании, трансформируется из рекомендации в необходимое условие для обеспечения устойчивого и конкурентоспособного развития бизнеса.

Список литературы:

1. Национальный банк Республики Беларусь : [сайт]. – Минск, 2000–2025. – URL: https://www.nbrb.by/ (дата обращения: 17.11.2025).
2. Национальный статистический комитет Республики Беларусь : [сайт]. – Минск, 1998–2025. – URL: https://www.belstat.gov.by/ (дата обращения: 17.11.2025).
3. Проблемы и перспективы развития рынка коммерческой недвижимости : [сайт]. – Минск, 2025. – URL: https://clck.ru/3QN5or (дата обращения: 15.11.2025).