ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДЕ ЧЕЛЯБИНСК

VALUATION OF MARKET VALUE OF REAL ESTATE PROPERTIES IN THE CITY OF CHELYABINSK

Lutsenko Anastasia Pavlovna

Student, Department of Architecture and Construction, South Ural Technological University,

Russia, Chelyabinsk

Krayneva Svetlana Vasilievna

Scientific supervisor, PhD in Biological Sciences, Associate Professor at the Department of Architecture and Construction, South Ural Technological University,

Russia, Chelyabinsk

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются современное состояние, проблемы и перспективы проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в городе Челябинске. Город, обладающий диверсифицированной структурой экономики с ярко выраженной промышленной специализацией и развивающимся сектором услуг, сталкивается с комплексом вызовов, связанных с обеспечением достоверности и объективности оценочной деятельности на динамичном рынке недвижимости.

ABSTRACT

The article discusses the current state, problems and prospects of the market value assessment of real estate properties in the city of Chelyabinsk. The city, with a diversified economic structure with pronounced industrial specialization and a developing service sector, faces a set of challenges related to ensuring the reliability and objectivity of valuation activities in a dynamic real estate market.

Ключевые слова: рыночная стоимость, оценка недвижимости, кадастровая стоимость, сравнительный подход, доходный подход, затратный подход, ЕГРН, рынок недвижимости.

Keywords: market value, real estate valuation, cadastral value, sales comparison approach, income approach, cost approach, EGRN, real estate market.

В условиях цифровой трансформации экономики и роста требований к прозрачности финансовых операций актуальной задачей является совершенствование оценочных процедур на основе достоверных данных и стандартизированных методик.

Город Челябинск является одним из ключевых промышленных и деловых центров Уральского региона, в котором сосредоточен значительный экономический и человеческий потенциал. Объекты недвижимости города выступают основой для размещения производительных сил и обеспечения социальной стабильности. Однако интенсивное промышленное развитие, исторически сложившаяся планировочная структура и значительная экологическая нагрузка создают неоднородную и сегментированную структуру рынка недвижимости. В этой связи организация профессиональной и объективной оценки рыночной стоимости приобретает критически важное значение для совершения сделок, кредитования, страхования и налогообложения, обеспечивая устойчивое развитие городской экономики.

Основным инструментом, обеспечивающим информационную базу для оценки, является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).  Внедрение ЕГРН позволило значительно повысить прозрачность и доступность сведений об объектах недвижимости. Ответственность за ведение реестра и регистрацию прав в городе несут территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Тем не менее, остаются проблемы, связанные с «кадастровыми ошибками», неполнотой сведений о ранее учтенных объектах, а также со значительным расхождением между кадастровой и рыночной стоимостью для значительного числа объектов, что провоцирует рост судебных споров [3].

Одной из острых проблем оценки в Челябинске, напрямую влияющей на стоимость объектов, является значительная экологическая дифференциация городских территорий. Загрязнение почвенного покрова и атмосферного воздуха выбросами промышленных предприятий в северо-западной (металлургический комбинат), северной и других частях города формирует устойчивые зоны экологического неблагополучия. Стоимость жилой недвижимости в этих районах, как правило, на 15-25% ниже, чем у схожих по характеристикам объектов в экологически благополучных районах (например, в Курчатовском или Советском). Это требует от оценщика обязательного учета экологического фактора через применение корректировок в сравнительном подходе или соответствующих поправок к коэффициенту капитализации в доходном подходе [4].

Цифровизация оценочной деятельности открывает новые возможности для совершенствования ее точности и оперативности. Активно развивается применение геоинформационных систем (ГИС) и технологий анализа больших данных (Big Data) для мониторинга рыночной конъюнктуры и выявления ценовых трендов [5]. Данные с порталов объявлений и сведения о зарегистрированных сделках из ЕГРН позволяют строить автоматизированные модели оценки (AVM) и проводить сравнительный анализ. Интеграция пространственных данных в рамках создания городских геоинформационных систем способствует повышению обоснованности оценки за счет визуализации ценовых полей и анализа локационных преимуществ или недостатков [1].

На рисунке 1 представлена общая схема процесса оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в Челябинске, отражающая последовательность этапов и используемые источники информации.

Рисунок 1. Схема процесса оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в Челябинске

Структура рынка недвижимости Челябинска отличается значительным разнообразием (табл. 1). Ключевыми сегментами являются жилая недвижимость (первичная и вторичная), коммерческая (торговая, офисная, складская) и промышленная [9]. Каждый сегмент демонстрирует собственную ценовую динамику, определяемую макроэкономическими факторами, уровнем доходов населения, состоянием инфраструктуры и локационными преимуществами.

Таблица 1.

Структура рынка недвижимости г. Челябинска и особенности оценки по сегментам (по данным на 01.01.2025)

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что оценка рыночной стоимости недвижимости в Челябинске представляет собой сложную, многофакторную систему, функционирование которой сопряжено с рядом системных проблем. Ключевыми из них являются: необходимость дальнейшего повышения достоверности и полноты сведений ЕГРН, особенно в части кадастровой стоимости; сохранение высокого уровня негативного экологического воздействия на стоимость объектов; несбалансированность спроса и предложения в отдельных сегментах рынка в условиях конкуренции между различными типами недвижимости [8].

Важнейшим элементом должно стать усиление взаимодействия между профессиональным сообществом оценщиков, органами Росреестра и кредитными организациями. Создание единой верифицированной базы реальных цен сделок и арендных ставок на принципах публичности и достоверности позволило бы значительно снизить субъективизм в оценке. В таблице 2 представлен анализ проблем и предложенных мер.

Таблица 2.

Анализ актуальных проблем и путей их решения в сфере оценки недвижимости Челябинска

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что современное состояние оценочной деятельности в Челябинске характеризуется рядом системных проблем. Ключевыми из них являются наличие значительного разрыва между кадастровой и рыночной стоимостью, несовершенство механизмов сбора достоверной рыночной информации и отсутствие эффективной методики учета локальных негативных факторов, таких как экологическая обстановка [11].

Преодоление этих проблем требует консолидации усилий государственных органов, профессионального сообщества оценщиков, финансовых институтов и научного сообщества. Реализация предложенных мер, таких как внедрение прозрачных процедур кадастровой оценки, разработка специализированных методик для учета региональной специфики и создание единой информационной платформы рыночных данных, позволит перейти к более объективной и достоверной системе оценки, что станет основой для повышения инвестиционной привлекательности и устойчивого развития городского хозяйства города Челябинска.

Список литературы:

1. Абдисаматов О.С. Кадастровая стоимость как инструмент мониторинга рыночной стоимости недвижимости. Построение математической модели оценки рыночной стоимости объектов недвижимости // Research Focus. –2023. – № 1. С. – 495-502.
2. Анализ цен на недвижимость Челябинска // RealtyMag. [Электронный ресурс]. URL: https://www.realtymag.ru/chelyabinskaya-oblast/chelyabinsk/kvartira/prodazha/prices/2024 (дата обращения: 07.11.2025).
3. Баринов Н.П. и др. О допустимом расхождении двух оценок рыночной стоимости объекта недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2022. – № 9 (252). – С. 8-19.
4. Гришина В.Е., Повалюхина М.А., Ли С.А. Использование кадастровой информации при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости // И природопользование геоландшафтов. – 2024. – № 1. – С. 40.
5. Зубова К.А., Каримова Г.Р. Оценка стоимости недвижимости // Научные исследования студентов в решении актуальных проблем АПК. – 2022. – № 1. – С. 176-179.
6. Кулик В.Ю. Массовая оценка рыночной стоимости объектов недвижимости // Строительство и управление недвижимостью: современное состояние и перспективы развития. – 2023. – № 1. – С. 93-96.
7. Официальный сайт Правительства Челябинской области. Раздел «Строительство и жилищная политика». [Электронный ресурс]. URL: https://pravmin.gov74.ru/ (дата обращения: 07.11.2025).
8. Селютина А.А. Анализ подходов определения рыночной стоимости объектов недвижимости // Актуальные научные исследования. – 2023. – № 1. – С. 201-204.
9. Скатов М.А. Эволюция института кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости в России // Финансовые рынки и банки. – 2022. – № 5. – С. 133-139.
10. Шалагин А.А. Методы пространственного анализа: возможности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости // Регионалистика. – 2023. – № 4. – С. 86-99.
11. Широкова А.А. Определение рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости // International Agricultural Journal. – 2022. – № 5. – С. 35.