АРЕНДА ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ: ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ

LEASE OF STATE PROPERTY IN THE REPUBLIC OF BELARUS: PROBLEM ASPECTS

Melnikau Hleb Vitalievich

Master's student, Belarus state economic university,

Belarus, Minsk

Bykov Semen Semenovich

Master's student, Belarus state economic university,

Belarus, Minsk

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются проблемные вопросы правового регулирования аренды государственного имущества в Республике Беларусь. В результате анализа представленных в законодательстве двух видов договора аренды государственного имущества выдвигается предположение о необходимости корректировки их определений, а также о необходимости выделения третьего вида – «постоянной аренды». Кроме того, предлагается внесение изменений в соответствующий законодательный акт в части существенных условий договора почасовой аренды государственного имущества, исходя из его консенсуальной природы.

ABSTRACT

This article examines problematic issues in the legal regulation of state property leases in the Republic of Belarus. An analysis of the two types of state property lease agreements presented in legislation suggests the need to adjust their definitions, as well as the need to identify a third type—"permanent lease." Furthermore, amendments to the relevant legislative act regarding the essential terms of hourly state property lease agreement are proposed, based on its consensual nature.

Ключевые слова: государственное имущество, аренда, договор аренды, почасовая аренда, периодическая аренда, постоянная аренда.

Keywords: state property, lease, lease agreement, hourly lease, periodic lease, permanent lease.

Вовлечение неиспользуемого (неэффективно используемого) государственного недвижимого имущества в хозяйственный оборот является одним из способов реализации государством правомочий собственника с целью привлечения дополнительных средств в распоряжение соответствующих бюджетов, а также государственных органов и организаций.

При этом сдача государственного имущества как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду, на наш взгляд, способна обеспечить наиболее постоянный и равномерный приток таких средств.

Возможно, именно в этой связи законодатель уделяет арендным отношениям, возникающим по поводу государственного имущества особое внимание. Об этом свидетельствует и последовательное развитие отраслевого законодательства.

Так, Указом Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. №498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества» были заложены ключевые аспекты правового регулирования вопросов аренды государственного имущества, такие как определение размера арендной платы при сдаче в аренду зданий, сооружений, помещений, порядок заключения договора аренды, проведения аукционов н право его заключения и т.п. [5]

В дальнейшем Указ Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. №518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», среди прочего, урегулировал в том числе вопросы сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной собственности, а также определил перечень случаев, когда вместо заключения договора аренды те или иные субъекты вправе требовать заключения договора безвозмездного пользования [4].

Указ Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. №150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 150), в частности, вводит понятие базовой арендной величины, более детально регулирует вопросы сдачи в аренду движимого имущества, в целом аккумулируя рассмотренный ранее прогресс в правовом регулировании [3].

В целях дальнейшего совершенствования законодательства, в результате в том числе и обобщения сложившейся практики сдачи в аренду государственного имущества, с целью дальнейшего совершенствования указанных отношений был издан Указ Президента Республики Беларусь от 16 мая 2023 г. №138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» (далее – Указ № 138) [2].

Представляется, что отдельные нормы Указа № 138 не лишены определенной проблематики, несмотря на его достаточно детальную проработку, наличие устоявшихся правовой и практической баз, сформировавшихся в том числе в период действия Указа № 150.

Учитывая, что Указ № 138 является одним из основополагающих законодательных актов в сфере аренды и безвозмездного пользования государственным имуществом, выявление и разрешение имеющихся проблем представляется актуальным и необходимым.

В первую очередь заслуживает внимания подход законодателя к видовой классификации аренды государственного имущества.

Указом № 138 прямо определены лишь два вида аренды: почасовая и периодическая. Вместе с тем следует заметить, что нормы утвержденных данным указом положений содержат определенные исключения из общих правил при сдаче недвижимого имущества в почасовую и периодическую аренду.

Так, п.8 Положения о порядке сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, утвержденного Указом № 138, установлено, что: «<…> недвижимое имущество передается арендатору <…> на основании передаточного акта (за исключением случаев сдачи его в почасовую или периодическую аренду, передачи в почасовое или периодическое безвозмездное пользование) <…>».

Указанное позволяет сделать вывод о наличии неназванного в Указе № 138 вида аренды, по отношению к которому применяется общее правило о порядке передачи объекта недвижимости, которое в свою очередь не применяется к почасовой и периодической аренде.

Подобная ситуация существовала ранее в Указе № 150, в рамках которого (в соответствии с п. 2, п. 10 и п. 13 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей) применялось общее правило о расчете арендной платы за месяц, а также специальное правило ее расчета при почасовой аренде, что фактически свидетельствовало о наличии двух видов аренды.

Отметим, что верное отнесение возникающих между арендатором и арендодателем отношений к тому или иному виду аренды имеет особо важное практическое значение и потому, что п. 5 и п. 13 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, утвержденного Указом № 138 устанавливают различные правила расчета размера арендной платы при «обычной», почасовой и периодической аренде (за месяц, час и сутки соответственно).

В связи с этим, на наш взгляд, непоименованному виду аренды также следует дать определение. С целью дифференциации видов аренды предпримем попытку проанализировать содержание определений почасовой и периодической аренды.

Под почасовой арендой понимается аренда имущества, при которой временное владение и (или) пользование таким имуществом осуществляются арендатором менее суток в течение определенного договором периода.

Легальное определение позволяет выделить следующие ключевые признаки почасовой аренды:

1. владение и (или) пользование осуществляются арендатором менее суток, т.е. менее 24 часов;
2. такие владение и (или) пользование протекают в рамках периода, установленного сторонами при заключении договора.

При этом под периодической арендой понимается такая аренда имущества, при которой временное владение и (или) пользование имуществом осуществляются арендатором неоднократно сроком на сутки или более суток в течение определенного договором периода.

Соответственно, признаки периодической аренды следующие:

1. владение и (или) пользование осуществляются арендатором сроком на сутки или более;
2. такие владение и (или) пользование также протекают в рамках периода, установленного сторонами при заключении договора;
3. владение и (или) пользование осуществляются в течение такого периода неоднократно.

Принимая во внимание обозначенные ранее особенности расчета размеров арендной платы в зависимости от рассматриваемого вида аренды, а также выявленные признаки каждого из них, считаем возможным выделить в общей сложности три вида аренды государственного имущества в зависимости от характера владения (пользования) им:

1. постоянная аренда;
2. периодическая аренда;
3. почасовая аренда.

При этом считаем возможным дать следующее авторское определение «постоянной аренде»:

«Постоянная аренда – аренда имущества, при которой временное владение и (или) пользование таким имуществом осуществляются арендатором непрерывно в течение всего определенного договором периода, продолжительность которого составляет сутки или более.».

Выявленные признаки периодической и почасовой аренды также позволяют нам отметить и возможность двоякого толкования рассмотренных норм.

На наш взгляд, следует обратить внимание на встречающийся в рассмотренных дефинициях «определенный договором период», поскольку остается неясным: подразумевается ли под ним исключительно срок владения (пользования) имуществом, или же период, в рамках которого оно может быть осуществлено как однократно, так и неоднократно?

Приведем следующий пример: арендатор заключает с арендодателем договор аренды, в соответствии с которым планируется использовать имущество по следующему расписанию: каждый понедельник, сроком на три часа – с 18:00 по 21:00 часов, в течение одного месяца.

Такому договору присущи оба выделенных ранее признака почасовой аренды: пользование имуществом осуществляется лишь в течение трех часов, что меньше суток, при этом оно осуществляется в течение определенного договором периода – одного календарного месяца.

С другой стороны, в качестве установленного договором периода может рассматриваться лишь сам период времени 18:00-21:00. Однако при таком толковании исключается возможность неоднократности почасового использования имущества.

Если же предположить, что неоднократность владения (пользования) имуществом при почасовой аренде исключена, поскольку прямо не названа, то и возможность отнесения данных отношений к периодической аренде также исключается в связи с отсутствием необходимого срока неоднократного владения (пользования) в пределах календарного месяца, так как каждое новое владение (пользование) будет осуществляться арендатором сроком менее чем на сутки.

Считаем возможным, с целью устранения возникающих неясностей изложить определения почасовой и периодической аренды следующим образом:

«Почасовая аренда – аренда имущества, при которой временное владение и (или) пользование таким имуществом осуществляются арендатором однократно или неоднократно, каждый раз сроком менее суток в течение определенного договором периода.

Периодическая аренда – аренда имущества, при которой временное владение и (или) пользование имуществом осуществляются арендатором неоднократно, каждый раз сроком на сутки или более суток в течение определенного договором периода.».

Внимания заслуживает также и подход законодателя к определению существенных условий договора аренды государственного недвижимого имущества.

Так, Указом № 138 названы в качестве существенных следующие условия:

Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются:

1. сведения о размере арендной платы и сроках ее уплаты – для всех видов аренды;
2. сведения о количестве часов фактического использования недвижимого имущества – в случае почасовой аренды;
3. сведения о графике, в соответствии с которым арендатор пользуется имуществом – при периодической аренде.

Мы полагаем, что отнесение сведений о количестве часов фактического использования недвижимого имущества противоречит самой правовой природе договора аренды, отраженной в правовой доктрине.

Это связано с тем, что договор аренды, помимо прочего, является консенсуальным договором, в связи с чем он может быть признан заключенным лишь после согласования сторонами всех его существенных условий [6, с. 480; 7, c. 24; 8, с. 91; 9, с. 132]. Консенсуальность договора аренды проявляется и в его определении, закрепленном в ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь [1].

В этой связи возникает обоснованное сомнение в том, что сведения о количестве фактических величин могут являться существенными условиями договора аренды, поскольку фактическая величина в данном контексте возникает не на этапе согласования сторонами условий договора, а лишь в ходе его исполнения.

Например, арендатор намеревается использовать помещение в течение пяти часов и предлагает заключить соответствующий договор. Очевидно, что ни арендодатель, ни арендатор не могут обладать сведениями о количестве часов фактического использования недвижимого имущества к моменту заключения сделки, ведь арендатор может в будущем как превысить время пользования имуществом, так и пользоваться им меньше, чем было оговорено, поэтому и количество часов такого пользования может стать известным лишь post factum.

С учетом изложенного представляется удачным разрешение указанной проблемы путем признания существенным условием договора почасовой аренды не сведений о количестве часов фактического использования недвижимого имущества, а порядка определения количества часов фактического владения и (или) пользования недвижимым имуществом или же сведений о количестве часов планируемого владения и (или) пользования недвижимым имуществом.

Несмотря на устоявшуюся практику нормативно-правового регулирования вопросов аренды государственного имущества проведенное исследование позволило выявить и рассмотреть ряд актуальных проблем в теоретическом и практическом аспектах.

Так, предлагается выделение непоименованного в Указе № 138 вида аренды – постоянной аренды, которую, по нашему мнению, можно определять, как аренду имущества, при которой временное владение и (или) пользование таким имуществом осуществляются арендатором непрерывно в течение всего определенного договором периода, продолжительность которого составляет сутки или более.

Одновременно с этим предлагается и устранение неясности в легальных определениях двух других видов аренды: почасовой и периодической.

Почасовую аренду представляется возможным определить как аренду имущества, при которой временное владение и (или) пользование таким имуществом осуществляются арендатором однократно или неоднократно, каждый раз сроком менее суток в течение определенного договором периода, а периодическую аренду – как аренду имущества, при которой временное владение и (или) пользование имуществом осуществляются арендатором неоднократно, каждый раз сроком на сутки или более в течение определенного договором периода.

Реализация подобного подхода к определению указанных видов аренды, на наш взгляд, позволит несколько более четко дифференцировать виды аренды на практике, что в свою очередь положительно повлияет на правильность заключения соответствующих сделок и определения размера арендной платы.

Кроме того, предлагается исключение сведений о количестве часов фактического использования недвижимого имущества из числа существенных условий договора почасовой аренды, поскольку обратное противоречит консенсуальной природе договора аренды в целом.

Полагаем, что внесение соответствующих изменений и дополнений в Указ № 138 и принятые в соответствии с ним акты законодательства в полной мере поспособствует реализации принципа системности и комплексности правового регулирования общественных отношений.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь : 19 нояб. 1998 г., № 218-3: принят Палатой представителей 28 окт. 1998 г., одобр. Советом Респ. 19 нояб. 1998 г.: в ред. Закона Респ. Беларусь от 17 фев. 2025 г. № 62-З // ЭТАЛОН : информ.-поисковая система (дата обращения: 02.11.2025).
2. Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом : Указ Президента Респ. Беларусь от 16 мая 2023 г. № 138 // ЭТАЛОН : информ.-поисковая система (дата обращения: 01.11.2025).
3. О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом : Указ Президента Респ. Беларусь от 29 мар. 2012 г. № 150 : в ред. от 16 мая 2023 г. № 138 // ЭТАЛОН : информ.-поисковая система (дата обращения: 01.11.2025).
4. О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом : Указ Президента Респ. Беларусь от 23 окт. 2009 г. № 518 : в ред. от 29 мар. 2012 г. № 150 // ЭТАЛОН : информ.-поисковая система (дата обращения: 01.11.2025).
5. О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом : Указ Президента Респ. Беларусь от 4 авг. 2006 г. № 498 : в ред. от 23 окт. 2009 г. № 518 // ЭТАЛОН : информ.-поисковая система (дата обращения: 01.11.2025).
6. Учебник гражданского права. Том 2 / Под общей ред. А.П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - 2-е изд. – М.: Проспект, 2005. - 844 c.
7. Вершинина, К.Д. Стороны договора аренды: права и обязанности // National Science. 2022. №3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/storony-dogovora-arendy-prava-i-obyazannosti (дата обращения: 01.11.2025).
8. Игнатьев А.С., Иерусалимская Е.А. Договор аренды: общая характеристика и основные положения // Вестник науки №6 (87) том 5 ч. 2. С. 85 - 101. 2025 г. ISSN 2712-8849 // URL: https://www.вестник-науки.рф/article/24954 (дата обращения: 01.11.2025 г.).
9. Прокошева, А. В. Договор аренды в России и Германии: сравнительное исследование / А. В. Прокошева // Актуальные проблемы науки и практики: Гатчинские чтения–2022 : Сборник научных трудов по материалам IХ Международной научно-практической конференции, приуроченной к празднованию 300-летия Российской академии наук, Гатчина, 27–28 мая 2022 года. Том 2. – Гатчина: Государственный институт экономики, финансов, права и технологий, 2022. – С. 132-135.