ПРЕДЕЛЫ АВТОНОМИИ ВОЛИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ: ПРОБЛЕМЫ СООТНОШЕНИЯ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

АННОТАЦИЯ

Актуальность исследования обусловлена ростом доли сделок с земельными участками в экономике при одновременном усилении публично-правовых ограничений (категория и вид разрешённого использования, публичные сервитуты, единые правила регистрации), что порождает конфликты между свободой договора и императивами земельного и регистрационного права. Проблема — высокая уязвимость таких сделок к приостановлению/отказу в регистрации и оспоримости из-за смешения диспозитивных и императивных требований. Цель — определить пределы автономии воли сторон и предложить прикладные механизмы снижения рисков. Метод — формально-юридический анализ норм ГК РФ, ЗК РФ и ФЗ № 218-ФЗ в их системной взаимосвязи. Результаты: разграничены «зоны договора» и «зоны императива», сформирован чек-лист предподготовки сделки, предложены модельные условия договоров (заверения об обстоятельствах, порядок действий при приостановке, аллокация расходов и рисков). Рекомендации адресованы правоприменителям: до согласования условий выполнять двухконтурную верификацию объекта и публичных ограничений, фиксировать ключевые императивы в тексте договора и календарно учитывать сроки регистрации.

ABSTRACT

The paper addresses conflicts between party autonomy and mandatory land/registration rules in transactions with land plots. The problem lies in the vulnerability of such transactions to registration suspensions/refusals and subsequent challenges due to conflation of dispositive and mandatory requirements. The aim is to delineate the limits of autonomy and to propose practical risk-mitigation tools. Method: formal legal analysis of the Civil Code, the Land Code and Federal Law No. 218-FZ. Results: clear split between contractual and mandatory domains; a due-diligence checklist; model clauses on representations, suspension procedures and risk allocation. Recommendations: two-circuit verification of the asset and public constraints before drafting, explicit reflection of key mandatory rules in contracts, and factoring registration timelines into transaction planning.

Ключевые слова: земельный участок, недвижимость, ЕГРН, свобода договора, автономия воли, категория земель, ВРИ, публичный сервитут, нотариальная форма, регистрация, приостановление регистрации.

Keywords: land plot, freedom of contract, Unified State Register of Real Estate (EGRN), public easement, registration, notarization.

Гражданский оборот земли базируется на свободе договора, однако реализуется в пределах вещного режима недвижимости и публичных ограничений земельного права. На практике стороны вправе выбрать вид сделки и согласовать условия, но правовой результат зависит от соблюдения обязательных требований. К ним относятся корректное образование земельного участка, установление категории и вида разрешенного использования, учёт сервитутов, соблюдение формы сделки и регистрационных процедур. Нарушение этих требований приводит к приостановлениям по статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [4], отказам в регистрации и искам о недействительности по статье 168 ГК РФ [1].

Земельный участок признаётся недвижимой вещью в соответствии со статьёй 130 ГК РФ. Возникновение, переход и прекращение вещных прав подлежат государственной регистрации в ЕГРН на основании статьи 131 ГК РФ. Сделка допустима при корректном образовании участка: границы и кадастровый номер фиксируются по правилам статьи 11.2 ЗК РФ [3]. Оборотоспособность ограничивается статьёй 27 ЗК РФ, в том числе для участков в пределах особо охраняемых территорий. Категория земли и вид разрешенного использования устанавливаются публично на основании статьи 7 ЗК РФ и вносятся в ЕГРН [3]. Публичные сервитуты вводятся актом уполномоченного органа и действуют независимо от воли собственника [9, C. 50] по статьям 23 и 39.39 ЗК РФ [3].

Свобода договора закреплена статьёй 421 ГК РФ, но требования к форме и регистрации носят императивный характер. Сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению по статье 42 ФЗ № 218-ФЗ. Дарение недвижимости между гражданами удостоверяется нотариально в случаях, установленных законом [4], что следует учитывать по актуальной редакции статьи 574 ГК РФ [2]. Договор аренды подлежит регистрации при сроке один год и более в силу статьи 609 ГК РФ; для зданий и сооружений договор на срок не менее года считается заключенным с момента регистрации по статье 651 ГК РФ. Для земель сельскохозяйственного назначения действует специальный режим по Федеральному закону № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [5]. При продаже доли необходимо соблюдать преимущественное право покупки других участников по статье 250 ГК РФ.

Метод исследования — формально-юридический анализ указанных норм и их взаимосвязи. Дополнительно учитываются современные публикации.

Стороны вправе выбрать вид сделки, определить цену, сроки, заверения и гарантии. Одновременно существует группа требований, которые не могут быть изменены договором [7, с. 106].

1. Статус объекта. Договор не заменяет образование участка. При отсутствии корректных границ и кадастрового номера регистрация перехода права невозможна.
2. Параметры использования. Категория земли и вид разрешенного использования изменяются только в административном порядке и отражаются в ЕГРН. Договорное согласие на иной режим использования не создаёт правового результата и может повлечь отказ в регистрации. В научной литературе подчёркивается необходимость предварительной проверки этих параметров [6].
3. Публичные обременения. Публичный сервитут не может быть отменён соглашением сторон [8, с. 75]. Он ограничивает содержание права собственности, но не лишает собственника владения, пользования и распоряжения.
4. Форма и регистрация. Нотариальная форма для сделок с долями обязательна. Несоблюдение формы влечёт ничтожность либо оспоримость сделки и последующий отказ в регистрации. Арендные договоры, подлежащие регистрации, без её прохождения не создают результата, который может быть противопоставлен третьим лицам [10, с. 115].
5. Преимущественные права и специальные режимы. При отчуждении доли требуется соблюдение процедуры уведомления по статье 250 ГК РФ. Для сельскохозяйственных земель применяются требования ФЗ № 101-ФЗ к субъектному составу и целевому использованию. Обход этих процедур рассматривается как злоупотребление правом по статье 10 ГК РФ и приводит к спорам.

Таким образом, автономия воли реализуется в пределах, которые задают статус объекта, публичные ограничения и регистрационный порядок.

К распространённым ошибкам относятся смешение момента заключения договора и момента возникновения вещного права, попытка изменить договором вид разрешенного использования, игнорирование публичного сервитута, несоблюдение нотариальной формы при отчуждении доли [11, с. 59], а также подача неполного пакета документов, что приводит к приостановке по статье 26 ФЗ № 218-ФЗ. В таких ситуациях даже подписанный договор не приводит к регистрации, возникают споры о незаключённости или недействительности и возрастают расходы сторон. Научные работы рекомендуют начинать с проверки объекта и фиксировать императивные требования прямо в договоре [6].

Рационально использовать двухэтапный порядок.

Этап 1. Вещная проверка. Необходимо подтвердить образование участка и его учёт, проверить границы и кадастровый номер, установить категорию и вид разрешенного использования, наличие публичных сервитутов и иных публичных ограничений, а также запреты оборота по статье 27 ЗК РФ и специальный режим для сельскохозяйственных земель. Результаты фиксируются в отчёте с выписками ЕГРН и копиями актов.

Этап 2. Договор и регистрация. Следует определить необходимость нотариальной формы, в том числе для отчуждения долей и отдельных случаев дарения между гражданами. Затем нужно установить, подлежит ли договор регистрации: аренда — по статье 609 ГК РФ, здания и сооружения — по статье 651 ГК РФ. Формируется комплект документов для подачи в ЕГРН и в график включается срок на регистрацию. При продаже доли соблюдается уведомление по статье 250 ГК РФ.

В договор целесообразно включать положения о заверениях об отсутствии неучтённых обременений и о соответствии категории и вида разрешенного использования, порядке действий при приостановке по статье 26 ФЗ № 218-ФЗ с конкретными сроками и обязанностями сторон, распределении расходов на межевание и изменение вида разрешенного использования, а также о последствиях выявления препятствий для регистрации, включая право на отказ от договора или расторжение и возврат полученного.

Пределы автономии воли при сделках с земельными участками определяются статусом объекта как недвижимости, публичными ограничениями и правилами регистрации. Свобода договора реализуется через выбор модели и согласование условий при соблюдении императивов ЗК РФ, ГК РФ и ФЗ № 218-ФЗ. Устойчивый результат обеспечивается последовательностью действий: сначала проводится вещная проверка объекта и ограничений, затем выполняются договорно-регистрационные процедуры. Закрепление в договоре заверений, порядка действий при приостановке и распределения рисков снижает вероятность недействительности по статье 168 ГК РФ и приостановок по статье 26 Закона № 218-ФЗ.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 31 июля 2025 г., с изм. и доп., вступ. в силу с 1 августа 2025 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 24 июня 2025 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 31 июля 2025 г., с изм. и доп., вступ. в силу с 1 сентября 2025 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
4. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в ред. от 31 июля 2025 г., с изм. и доп., вступ. в силу с 1 сентября 2025 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2015. — № 29 (ч. I). — Ст. 4319.
5. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 26 декабря 2024 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002. — № 30. — Ст. 3018.
6. Костина О.В. Сделки с земельными участками как форма оборота гражданских прав // Проблемы экономики и юридической практики. — 2020. — № 3 [Электронный ресурс]. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sdelki-s-zemelnymi-uchastkami-kak-forma-oborota-grazhdanskih-prav (дата обращения: 20.10.2025).
7. Шигонина Л.А. Правовое регулирование вещных прав на земельные участки в России и Китае: сравнительно-правовой анализ // Юридический вестник ДГУ. — 2022. — Т. 42, № 2. — С. 105–111. — DOI: 10.21779/2224-0241-2022-42-2-105-111.
8. Корнеев, А. Л. Новеллы законодательства о публичных сервитутах / А. Л. Корнеев // Вестник Московского университета. Серия 11: Право. — 2024. — № 2. — С. 74–88. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/novelly-zakonodatelstva-o-publichnyh-servitutah (дата обращения: 21.10.2025).
9. Симачкова, Н. Н., Чупина, И. П., Зарубина, Е. В., Журавлёва, Л. А., Фатеева, Н. Б. К проблеме установления публичного сервитута в земельных правоотношениях / Н. Н. Симачкова, И. П. Чупина, Е. В. Зарубина [и др.] // Аграрное и земельное право. — 2024. — № 6 (222). — С. 45–56. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-probleme-ustanovleniya-publichnogo-servituta-v-zemelnyh-pravootnosheniyah (дата обращения: 21.10.2025).
10. Коротеева, Л. И. Анализ причин приостановлений и отказов в учётно-регистрационных действиях / Л. И. Коротеева // Актуальные проблемы российского права. — 2021. — № 3 (124). — С. 112–118. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-prichin-priostanovleniy-i-otkazov-v-uchetno-registratsionnyh-deystviyah (дата обращения: 21.10.2025).
11. Кочунова, А. П. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью как способ минимизации рисков мошенничества / А. П. Кочунова // Закон и право. — 2025. — № 4. — С. 58–66. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/obyazatelnoe-notarialnoe-udostoverenie-sdelok-s-nedvizhimostyu-kak-sposob-minimizatsii-riskov-moshennichestva (дата обращения: 21.10.2025).