ОСОБЕННОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ АВТОСАЛОНОВ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ПРИНЯТИЯ В ЗАЛОГ

В настоящее время все чаще возникает необходимость в проведении стоимостной оценки для целей кредитования. Коммерческие компании планируют свою деятельность с учётом кредитных средств. В связи с этим банки с каждым днем улучшают качество предоставляемых кредитных продуктов, постепенно расширяя их линейку для удобства своих корпоративных клиентов. В зависимости от цели кредитования банк может выдавать средства для инвестиционных проектов, для увеличения оборотного капитала, для покупки активов, для оформления банковских гарантий. В качестве хеджирующей меры банк принимает решение об оформлении залога для обеспечения условия возврата выданных кредитных средств в случае банкротства заемщика. Так же залог является стимулирующей мерой – заемщик заинтересован в возврате средств при залоге имущества, являющегося основным производственным активом.

В связи с этим возникает необходимость в профессиональной оценке стоимости залогового имущества, предлагаемого Банку в качестве обеспечения кредитных обязательств заемщика. Независимая оценка определяет рыночную стоимость залогового имущества, ликвидационную стоимость в рамках хеджирования рисков банка; оценщики также анализируют ликвидность обеспечения в рыночных условиях и при необходимости ускоренной экспозиции на рынке.

На практике оценщики в крупных оценочных организациях специализируются на работе с определенными видами недвижимости, например, жилой недвижимости, промышленной, коммерческой, в том числе специализированной, и помещений свободного назначения. Некоторые специалисты занимаются оценочной экспертизой непрофильных, нетипичных объектов недвижимости. Одним из представителей не типового имущества торгово-производственной недвижимости является автосалон. Под автосалоном в принятой практике понимают помещение, соответствующее следующим требованиям:

1. в помещении представлен шоу-рум;

2. присутствуют производственные и складские помещения, оборудованные специальным инструментом для обслуживания автомобилей, или станция технического обслуживания;

3. помещение или здание обладает выходом на примыкающий земельный участок для демонстрации автомобилей и их складского хранения.

В случае если рассматриваемое помещение не обладает указанными выше признаками, то оно не может оцениваться как автосалон.  Оценка стоимости производится как для помещения свободного назначения. Также автосалон должен иметь профессиональную команду управленцев либо находиться под управляющей компанией или девелопером.

В настоящее время на рынке представлены как реконструированные здания и помещения для эксплуатации автосалонов, так и специально возведенные в современные объекты недвижимости, имеющие полный комплекс параметров, соответствующих требованиям автосалона. Если реконструированное здание или помещение не включает в себя шоу-рум, станцию технического обслуживания либо земельный участок для хранения автомобилей, то данное здание/помещение не будет подходить под критерии автосалона, сформированные в оценочной практике. Стоимостная экспертиза данного объекта недвижимости будет производиться как для помещения свободного назначения, поэтому в состав документов, предоставляемых оценщику, должны быть включены все технические и правоустанавливающие документы. В их состав входит: свидетельство о регистрации права либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости и сделок с ним, платежные документы, документы основания права, технический паспорт или план, кадастровый паспорт и иные документы. В зависимости от цели определения рыночной стоимости могут быть запрошены данные о продажах автомобилей за год и сведения о расходах для обслуживания автосалона

Немаловажным фактором является анализ местоположения автосалона. Наибольшим интересом и спросом пользуется автосалоны, расположенные в автомобильной деревне - комплекс автосалонов нескольких дилеров на одной территории в качестве комплекса, на основных магистралях города, на пересечении магистралей. Особенно важно анализировать местоположение при наличии в городе нескольких автосалонов с одинаковой торговой маркой автомобилей.

Оценка автосалона зависит от цели, преследуемой заказчиком оценки. Если цель заказчика состоит в определение стоимости для баланса либо для целей страхования, то автосалон будет оцениваться как недвижимость с применением затратного и сравнительного подходов к оценке. Для совершения сделки купли-продажи или для принятия управленческих решений оценка производится с применением доходного подхода, учитывая возможный потенциал роста доходности. Также возможен вариант оценки автосалона как действующего бизнеса, при котором производится анализ доходов и расходов организации и их прогнозирование. В указанном случае вид стоимости будет определяться как инвестиционный. Если стоимостная экспертиза требуется для целей кредитования с последующей передачей объекта в залог, то объект недвижимости оценивается затратным и сравнительным подходом, имитируя ситуацию, когда заемщик оказался в неблагоприятных условиях, вышел на просрочку и становится потенциальным банкротом. В данном случае прогнозируется дефолт заемщика с последующей реализацией залогового обеспечения в рамках конкурсного производства на открытых торгах.

Рассмотрим подходы и методы для определения стоимости автосалона для оформления в залог.

Затратный подход основывается на определении суммы средств по возведению аналогичного объекта за вычетом износа.  Затратный подход используется для оценки не типовых, специализированных объектов, для которых невозможно подобрать аналоги для сравнительного подхода на открытом рынке. Наиболее эффективно будет использовать сметные расчеты для определения восстановительной стоимости строительства. Если данные документы были утеряны либо здание было реконструировано, то возможно использовать сборники КО-ИНВЕСТ и УПВС, однако полученная восстановительная стоимость будет иметь погрешность. Далее необходимо рассчитать износ объекта. Расчет физического износа проводится на основании данных, полученных от технического эксперта либо определяется оценщиков экспертным путем с применением ведомственных строительных норм. Также необходимо определить функциональный и внешний износ. Далее из полученной восстановительной стоимости вычитаем совокупный износ объекта, полученная величина определяет рыночную стоимость оцениваемого объекта с применением затратного подхода.

Сравнительный подход основывается на определении стоимости объекта недвижимости посредством анализа информации о сделках по объектам аналогам. Для оценки автосалона сравнительным подходом необходимо определить вид аналогов, который будет использован в оценке. Ими могут быть автосалоны, находящиеся на территории Российской Федерации, либо торгово-производственные помещения, либо помещение свободного назначения. Выбор зависит от вероятности дефолта заемщика, качества платежеспособности заемщика, от обеспеченности кредита и от иных факторов.  Параметрами сравнение могут являться: удаленность от основных транспортных магистралей, наличие удобного подъезда, обеспеченность территорией для хранения автомобилей, автомоечного и обслуживающего комплекса, типа здания/помещения.

Доходный подход основывается на определении стоимости объекта исходя из его доходности. Как правило, он не применяется для оценки залогового обеспечения, так как основным допущением было возникновение дефолтного состояния заемщика и необходимости реализации автосалона в составе обеспечительных мер. При сдаче помещений автосалона в аренду он не выйдет на тот уровень доходности, который способен обеспечивать действующий бизнес автосалона.

Таким образом автосалоны, планируемые для принятия в залог для обеспечения обязательств заемщика, рекомендуется оценивать при допущении его дефолта и нулевой выручки.

Список литературы:

1. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 384с.
2. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003.-496 с.
3. Карпенко В.П., Слуцкий А.А. Оценка предмета залога: время перемен // Банковское кредитование. – 2010. - №5.