ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Право собственности на недвижимое имущество является одним из фундаментальных прав, гарантированных Конституцией Российской Федерации. Недвижимость, будь то жилой дом, земельный участок или коммерческое помещение, представляет собой значительную ценность, и защита прав на нее имеет первостепенное значение для стабильности гражданского оборота и экономического развития. Однако, реализация права собственности на недвижимость на практике нередко сталкивается с различными препятствиями и нарушениями, что обусловливает необходимость эффективной судебной защиты.

В настоящей статье будут рассмотрены основные проблемы, возникающие при судебной защите права собственности на недвижимость, с акцентом на практику судов города Барнаула.

Право собственности на недвижимость представляет собой совокупность правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим собственнику. Владение означает фактическое обладание вещью, пользование – извлечение из нее полезных свойств, а распоряжение – определение юридической судьбы вещи, включая возможность ее продажи, дарения, сдачи в аренду и т.д.

Содержание права собственности определяется законом и может быть ограничено в интересах других лиц или общества. Например, на земельные участки могут быть установлены сервитуты, а на жилые помещения – ограничения, связанные с соблюдением прав и законных интересов соседей.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает различные способы защиты права собственности, включая:

• Виндикационный иск – требование не владеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).
• Негаторный иск – требование собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
• Иск о признании права собственности – требование о подтверждении наличия у истца права собственности на определенное имущество.
• Иск об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) – требование об освобождении имущества от ареста, наложенного в рамках исполнительного производства или уголовного дела, если арест нарушает право собственности истца.
• Иные способы, предусмотренные законом или договором.

Одной из распространенных категорий споров, рассматриваемых судами г. Барнаула, являются споры о признании права собственности на самовольные постройки. Самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном для этих целей в установленном порядке, или без получения необходимых разрешений, или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку возможно только в исключительных случаях, если лицо, осуществившее постройку, докажет, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и соответствует требованиям безопасности.

Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 15.03.2023 было отказано в удовлетворении иска гражданина Н. о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Суд установил, что при строительстве дома были нарушены градостроительные нормы и правила, в частности, не соблюдены минимальные отступы от границ соседнего земельного участка, что создавало угрозу нарушения прав и законных интересов соседа.

Проблемы, возникающие в данной категории споров:

• Доказывание соответствия постройки требованиям безопасности. Истцам часто бывает сложно представить достаточные доказательства, подтверждающие соответствие самовольной постройки строительным нормам и правилам, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
• Установление факта нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц. Суды тщательно исследуют вопрос о том, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и законные интересы соседей, в частности, право на благоприятную окружающую среду, инсоляцию и т.д.
• Необходимость получения согласия органов местного самоуправления. В некоторых случаях для признания права собственности на самовольную постройку требуется согласие органов местного самоуправления, которое получить не всегда возможно.

Приобретательная давность – это способ приобретения права собственности на имущество, которое не принадлежит лицу на праве собственности, но которым оно добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным в течение определенного срока (статья 234 ГК РФ). Срок приобретательной давности для недвижимого имущества составляет 15 лет.

Споры о признании права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности также достаточно распространены в практике судов г. Барнаула.

Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 20.05.2023 был удовлетворен иск гражданки С. о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. Суд установил, что гражданка С. добросовестно, открыто и непрерывно владела земельным участком как своим собственным в течение более 15 лет, уплачивала земельный налог и осуществляла уход за участком.

Проблемы, возникающие в данной категории споров:

• Доказывание добросовестности владения. Истцу необходимо доказать, что он владел имуществом добросовестно, то есть не знал и не должен был знать об отсутствии у него законных оснований для владения.
• Доказывание открытости владения. Владение должно быть открытым, то есть не скрытым от других лиц.
• Доказывание непрерывности владения. Владение должно быть непрерывным в течение установленного законом срока.

Раздел и выдел доли в праве собственности на недвижимое имущество – это способы прекращения общей собственности, при которых каждый из сособственников получает в собственность обособленный объект недвижимости или денежную компенсацию за свою долю.

Споры, связанные с разделом и выделом доли в праве собственности на недвижимое имущество, также часто встречаются в практике судов г. Барнаула.

Решением Ленинского районного суда г. Барнаула от 10.07.2023 было отказано в удовлетворении иска гражданина К. о выделе его доли в праве собственности на жилой дом в натуре. Суд установил, что выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, поскольку для этого необходимо осуществить значительные строительные работы, которые приведут к существенному изменению конфигурации дома и нарушению его конструктивной целостности.

Проблемы, возникающие в данной категории споров:

• Определение возможности выдела доли в натуре без несоразмерного ущерба имуществу. Суды, как правило, назначают экспертизу для определения возможности выдела доли в натуре.
• Определение размера компенсации за долю, не подлежащую выделу в натуре. Размер компенсации должен быть справедливым и соответствовать рыночной стоимости доли.
• Учет интересов всех сособственников. При разделе и выделе доли в праве собственности необходимо учитывать интересы всех сособственников и стремиться к достижению справедливого и взаимовыгодного решения.

Судебная защита права собственности на недвижимость является важным инструментом обеспечения стабильности гражданского оборота и экономического развития. Однако, на практике реализация этого права нередко сталкивается с различными проблемами и нарушениями.

Анализ судебной практики судов г. Барнаула показал, что наиболее распространенными категориями споров являются споры о признании права собственности на самовольные постройки, споры о признании права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности, споры, связанные с разделом и выделом доли в праве собственности на недвижимое имущество, и споры, связанные с признанием недействительными сделок с недвижимым имуществом.

Список литературы:

1. Стрельников, П. А. Виндикационный иск в защите права собственности на недвижимое имущество юридических лиц // Журнал российского права. — 2014. — № 9 (213). — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/vindikatsionnyy-isk-v-zaschite-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imuschestvo-yuridicheskih-lits (дата обращения: 09.06.2025).
2. Федорушков, В. А. Предмет доказывания в спорах с недвижимостью // Пробелы в российском законодательстве. — 2012. — № 1. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/predmet-dokazyvaniya-v-sporah-s-nedvizhimostyu (дата обращения: 07.06.2025).