ОСОБЕННОСТИ ГАРАНТИЙНЫХ МЕХАНИЗМОВ В ДОГОВОРЕ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

FEATURES WARRANTY MECHANISMS UN THE EQUITY PARTICIPATION AGREEMENT IN SHARED CONSTRUCTION

Ivan Meleshko

student, departaments of civil law, St. Petersburg Law Academy,

Russia, St. Peterburg

АННОТАЦИЯ

Целью данного исследования является комплексный анализ гарантийных механизмов, предусмотренных законодательством и договором участия в долевом строительстве (ДДУ), оценка их эффективности и выявление проблемных аспектов. В работе использованы методы сравнительного правового анализа, изучение судебной практики и доктринальных источников.

ABSTRACT

The purpose of this study is a comprehensive analysis of the guarantee mechanisms provided for by the legislation and the contract of participation in shared-equity construction (DDU), assessment of their effectiveness and identification of problematic aspects. The paper uses methods of comparative legal analysis, the study of judicial practice and doctrinal sources.

Ключевые слова: долевое строительство, эскроу-счета, механизм, застройщики.

Keywords: shared construction, escrow accounts, mechanism, developers.

Говоря о современном рынке недвижимости, следует отметить, что долевое строительство занимает особое место в жилищном секторе России. По данным Росстата, около 65% нового жилья в стране возводится именно через механизмы долевого участия [5]. Это объясняется тем, что такая схема, с одной стороны, позволяет застройщикам привлекать финансирование на ранних стадиях проекта, а с другой - дает гражданам возможность приобретать жилье по более низкой цене по сравнению с готовыми объектами.

Однако, рассматривая преимущества этой системы, нельзя не обратить внимание на существенные риски, с которыми сталкиваются участники. Согласно статистике Центробанка, в 2022 году было зарегистрировано 127 случаев банкротства застройщиков [3], что привело к проблемам у более чем 25 тысяч дольщиков. Именно поэтому вопрос гарантийных механизмов приобретает особую актуальность, требуя детального рассмотрения как с юридической, так и с практической точек зрения.

Анализируя нормативную базу, следует начать с Федерального закона №214-ФЗ, который был принят в 2004 году и с тех пор неоднократно дополнялся и изменялся. Этот закон, будучи специализированным актом, детально регулирует все аспекты долевого строительства - от требований к застройщикам до порядка заключения договоров.

Важно отметить, что данный закон действует в тесной взаимосвязи с другими нормативными актами. В частности, Гражданский кодекс РФ (статьи 429.1, 740) устанавливает общие принципы ответственности за нарушение договорных обязательств [1], а Федеральный закон №218-ФЗ, принятый в 2017 году, ввел принципиально новую систему расчетов через эскроу-счета.

Рассматривая конкретные инструменты защиты прав дольщиков, необходимо выделить несколько ключевых элементов:

1. Обязательное страхование ответственности застройщика, которое было введено в 2014 году. Этот механизм предусматривает, что при банкротстве или неисполнении обязательств застройщиком, дольщики могут получить компенсацию за счет страховой компании.

2. Система банковского сопровождения через эскроу-счета, начавшая действовать с 2019 года. Суть этой системы заключается в том, что средства дольщиков аккумулируются на специальных счетах в банках и передаются застройщику только после завершения строительства [7].

3. Гарантийные обязательства по качеству строительства, которые закреплены в статье 7 закона №214-ФЗ. Согласно этим положениям, застройщик обязан устранять выявленные недостатки в течение 5 лет для конструктивных элементов здания и 3 лет для инженерных систем. [6]

Оценивая механизм страхования, следует признать его несомненную пользу для защиты прав дольщиков. Однако при более детальном рассмотрении выявляется ряд существенных проблем. Во-первых, размер страхового возмещения ограничен суммой в 10 миллионов рублей, что в условиях современных цен на недвижимость в крупных городах часто оказывается недостаточным. Во-вторых, на практике страховые компании нередко отказывают в выплатах, ссылаясь на различные формальные основания, что приводит к длительным судебным разбирательствам [4]

Говоря о новой системе расчетов, введенной в 2019 году, прежде всего нужно отметить ее принципиальные отличия от прежней схемы. Основное преимущество заключается в том, что средства дольщиков теперь не поступают напрямую застройщику, а хранятся на специальных счетах в банках до момента завершения строительства. Это значительно снижает риски нецелевого использования средств и защищает дольщиков в случае банкротства застройщика.

Однако, рассматривая эту систему более детально, можно выявить и некоторые негативные последствия. В частности, переход на эскроу-счета привел к существенному росту стоимости жилья - по оценкам экспертов, в среднем на 15-20%. Это объясняется тем, что застройщики теперь вынуждены привлекать кредитные ресурсы для финансирования строительства, а банки включают свои риски в стоимость кредитов.

Рассматривая аспект гарантийных обязательств, сталкиваешься с парадоксальной ситуацией. С одной стороны, закон четко устанавливает обязанность застройщика устранять выявленные недостатки в течение гарантийного срока. С другой стороны, на практике дольщики часто сталкиваются с трудностями при реализации этого права. По данным Общества защиты прав потребителей, около 40% обращений по поводу качества строительства заканчиваются судебными разбирательствами, которые могут длиться годами.

Анализируя текущее состояние системы гарантийных механизмов, можно выделить несколько ключевых проблем:

1. Финансовая неустойчивость многих застройщиков, что приводит к массовым банкротствам. По данным Минстроя, в 2022 году каждый десятый застройщик имел признаки финансовой неустойчивости [2].

2. Недостаточная эффективность системы страхования ответственности, выражающаяся как в ограниченных размерах выплат, так и в сложности процедуры получения компенсации.

3. Пробелы в судебной защите прав дольщиков, из-за которых многие пострадавшие вынуждены годами ждать решения своих проблем.

Предлагая пути решения выявленных проблем, следует исходить из комплексного подхода:

1. Увеличение размера страхового покрытия как минимум до 15 миллионов рублей с последующей ежегодной индексацией этой суммы.

2. Создание специального компенсационного фонда для дольщиков по аналогии с системой страхования банковских вкладов.

3. Введение обязательного аудита финансового состояния застройщиков с регулярной публикацией соответствующих отчетов.

4. Упрощение процедуры досудебного урегулирования споров через создание специализированных медиационных центров.

Подводя итоги проведенного анализа, можно сделать несколько важных выводов. Во-первых, действующая система гарантийных механизмов, несмотря на постоянное совершенствование, все еще имеет существенные недостатки. Во-вторых, переход на систему эскроу-счетов, безусловно, повысил защищенность дольщиков, но одновременно привел к росту стоимости жилья. В-третьих, для создания действительно эффективной системы защиты прав участников долевого строительства требуется дальнейшее совершенствование законодательства и развитие институтов гражданского общества.

Перспективы развития гарантийных механизмов видятся в комплексном подходе, сочетающем как финансовые гарантии (страхование, компенсационные фонды), так и организационные меры (контроль за деятельностью застройщиков, упрощение процедур защиты прав). Только такой многосторонний подход сможет обеспечить надежную защиту интересов всех участников рынка долевого строительства.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. От 08.08.2024, с изм. От 31.10.2024)
2. Исследование Минстроя России "Финансовая устойчивость застройщиков" (2023).
3. Отчет Центрального банка РФ "О состоянии рынка долевого строительства за 2022 год".
4. Постановление Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011.
5. Статистический сборник Росстата "Строительство в России — 2023".
6. Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
7. Федеральный закон от 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".