СТОИМОСТНАЯ ЭКСПЕРТИЗА ИЗМЕНЕНИЙ, ВНОСИМЫХ В РАБОЧУЮ И ПРОЕКТНУЮ ДОКУМЕНТАЦИЮ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

COST ASSESSMENT OF CHANGES MADE TO THE WORKING AND DESIGN DOCUMENTATION AT THE CONSTRUCTION STAGE

Alexandra Chuvashova

master's student SSEm-23-1, Institute of Architecture, Construction and Design, Irkutsk National Research University Technical University,

Russia, Irkutsk

Vitaly Peshkov

scientific supervisor, Candidate of Technical Sciences, Doctor of Economics, Professor, Director of the Institute of Architecture, Construction and Design, Head of the Department of Real Estate Expertise and Management, Irkutsk National Research Technical University

Russia, Irkutsk

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена вопросам стоимостной экспертизы изменений, вносимых в рабочую и проектную документацию на этапе строительства. Автор описывает порядок внесений изменений, условия и ограничения внесения изменений, включая требования Минстроя России и уведомление государственных органов. Основное внимание уделено пересчету стоимости строительных работ с учетом новых объемов и технических решений, что помогает застройщикам выбирать подходящие процедуры. Описаны методы расчета стоимости, включая базисно-индексный и ресурсно-индексный, а также использование данных по инфляции и договорным ценам. Также рассматриваются процедуры пересчета сметной стоимости при изменении объемов работ и расчет затрат на консервацию и восстановление объектов с техническим обследованием.

ABSTRACT

The article is devoted to the issues of cost expertise of changes made to the working and design documentation at the construction stage. The author describes the procedure for making changes, conditions and restrictions for making changes, including the requirements of the Russian Ministry of Construction and notification of government agencies. The main focus is on recalculating the cost of construction work, taking into account new volumes and technical solutions, which helps developers choose the appropriate procedures. Cost calculation methods are described, including base-index and resource-index methods, as well as the use of data on inflation and contractual prices. The procedures for recalculating the estimated cost in case of changes in the scope of work and calculating the costs of conservation and restoration of facilities with technical inspection are also considered.

Ключевые слова: строительство, стоимостная экспертиза, рабочая документация, проектная документация, изменения в строительной документации.

Keywords: construction, cost assessment, working documentation, project documentation, changes in construction documentation.

Если на этапе строительства в ходе проведения работ обнаруживается необходимость корректировки утвержденного проекта, изменения оформляются как отдельный рабочий документ с соблюдением требований законодательства и правил оформления материалов. За проектное и экспертное сопровождение отвечают профессиональные организации, а также главный инженер проекта, информация о котором вносится в национальный реестр. Застройщики могут предъявлять дополнительные требования к проектной организации и главному инженеру, поскольку за утвержденную измененную документацию и ее последствия несут ответственность именно они.

На основании письма Минстроя России от 14.09.2019 №34072-ДВ/08 изменения допускаются только если они не затрагивают главные несущие конструкции (за исключением замены элементов на аналоги или более качественные аналоги), не нарушают нормы различных регламентов и стандартов, соответствуют заданию заказчика и инженерным изысканиям, а также укладываются в утвержденный бюджет. Главный инженер проекта оформляет подтверждение, подписываемое ответственными лицами, которое обязательно для утверждения изменений застройщиком, и повторная экспертиза проектной документации при этом не требуется. В случае государственного строительного надзора рекомендуется учитывать все выявленные отклонения на момент плановых проверок. После утверждения изменений застройщик в течение десяти рабочих дней должен уведомить соответствующие государственные органы о внесенных изменениях и решении об отсутствии необходимости повторной экспертизы. После завершения строительства проводится анализ изменений на соответствие параметрам, указанным в разрешении на строительство. При изменениях, затрагивающих этапы строительства, требуется обратиться в орган, выдавший разрешение, для внесения корректировок, при этом обязательным является предоставление переутвержденной проектной документации и подтверждения. Застройщик вправе выбрать между процедурой проектного сопровождения (с ограничениями) и экспертного сопровождения (с возможностью вносить любые изменения) [1]. Не менее важными являются вопросы стоимостной экспертизы изменений, вносимых в рабочую и проектную документацию на этапе строительства.

В соответствии с положениями Приказа Минстроя России от 04.08.2020 №421/пр (ред. от 23.01.2025) при внесении изменений в сметную документацию стоимость строительства рассчитывается по методике с учетом новых объемов работ и технических решений. Определение цены оборудования и материальных ресурсов производится разными способами: посредством применения базисно-индексного или ресурсно-индексного методов, использования данных конъюнктурного анализа, официальной статистики по инфляции и договорных цен.

При внесении изменений по решению застройщика в сметную документацию, разработанную по прежним нормативам и расценкам, при условии неизменности физических объемов работ и проектных решений, а также после положительного заключения госэкспертизы до подписания контракта, пересчет сметной стоимости выполняется с применением тех же сметных нормативов, федеральных единичных расценок и сметных цен строительных ресурсов. При корректировке проектных решений в части марки и характеристик материалов, если в ФГИС отсутствуют данные, их стоимость определяется по конъюнктурному анализу с применением фактического инфляционного индекса.

Когда изменяются физические объемы работ и проектные решения, изменения в сметной документации приводят к исключению затрат на строительный контроль по исключаемым работам и включению их для добавляемых работ в сводный расчет. В этом случае в соответствии с положениями Приказа Минстроя России от 04.08.2020 №421/пр (ред. от 23.01.2025) производятся общий расчет с учетом всех корректировок, а также отдельные локальные сметы и сопоставительные ведомости объемов и стоимости работ. При консервации объекта затраты определяются по сметным нормативам, приведенным в ФРСН, с учетом технической документации по проведению консервации. Если решение о возобновлении строительства законсервированного объекта принято, сначала проводят техническое обследование, по которому определяют объем и стоимость восстановительных работ, а затем корректируют проектную документацию с обязательной экспертизой, если это требуется законодательством. Затраты на обследование и разработку документации рассчитываются по сметным нормативам ФРСН и включаются в соответствующую главу сводного сметного расчета. Если строительство было приостановлено более чем на 6 месяцев или передано новому техническому заказчику, выполняют аналогичную процедуру с определением расходов для восстановления объекта [2].

Проектно-сметная документация разрабатывается в полном соответствии с нормативами и заверяется главным инженером, а рабочие чертежи, сделанные по утвержденному проекту, не требуют согласования. При обоснованном отклонении от нормативных документов заказчик совместно с генеральным проектировщиком и субподрядными организациями должен согласовать изменения с органами надзора и заинтересованными организациями. Если не изменяются условия транспортных связей, энерго- и водоснабжения, а также соблюдаются действующие нормы, согласование с надзорными органами не производится. Раздел организации строительства и сметы согласовываются заказчиком с генеральной подрядной организацией, которая вместе с привлеченными субподрядчиками рассматривает проект и предоставляет замечания в течение 45 дней; при отсутствии замечаний проект и сметы считаются утвержденными, а внесение изменений по замечаниям осуществляется в течение месяца по поручению заказчика. Проектно-сметная документация независимо от источника финансирования обязана пройти государственную экспертизу в специализированных органах, после чего заказчик представляет ее в соответствующие ведомства для оценки качества проектных решений, безопасности и экономической обоснованности строительства. Результатом экспертизы являются замечания, на основе которых проект дорабатывается совместно с заказчиком и только после согласования с заинтересованными организациями передается на утверждение. Процесс утверждение проектов зависит от источника финансирования: при вложениях из государственного бюджета порядок утверждения определяется Минстроем совместно с министерствами, а при использовании бюджетов регионов – органами государственного управления или по их установленным процедурам. Если финансирование осуществляется за счет собственных или привлеченных средств инвесторов, утверждение производится непосредственно заказчиками, что завершается подписанием соответствующего документа [3, c. 56].

При этом изменения в рабочей документации в процессе строительства не могут автоматически изменить цену контракта без корректировки утвержденной проектной документации с положительным заключением экспертизы. При увеличении стоимости строительства за счет бюджетных средств проектная документация направляется на повторную экспертизу, а если изменения не влияют на сметную стоимость, повторная проверка не проводится. Право утвердить изменения без повторной экспертизы зависит от соблюдения бюджетных лимитов, а новая сметная стоимость определяется с обязательным применением установленных сметных нормативов. После получения нового положительного заключения государственный или муниципальный заказчик может внести изменения в Смету контракта согласно Методике Минстроя России [4, с. 103].

Таким образом, экспертиза изменений необходима для обеспечения прозрачности перерасчета стоимости строительства и соблюдения бюджетных лимитов. При внесении изменений, увеличивающих сметную стоимость, обязательна повторная экспертиза для корректного утверждения проекта. Если изменения не влияют на сметную стоимость, проведение дополнительной проверки не требуется, что упрощает процедуру. Расчет новой сметной стоимости осуществляется с обязательным использованием установленных сметных нормативов, что гарантирует соответствие федеральным требованиям.

Список литературы:

1. Письмо Минстроя России от 14.09.2019 №34072-ДВ/08 [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_335707/.
2. Приказ Минстроя России от 04.08.2020 №421/пр (ред. от 23.01.2025) [Электронный ресурс]. URL: https://sudact.ru/law/prikaz-minstroia-rossii-ot-04082020-n-421pr/metodika-opredeleniia-smetnoi-stoimosti-stroitelstva/xi/.
3. Ковалевская, О. С. Организация инвестиционно-строительных процессов / О. С. Ковалевская. – Санкт-Петербург: Санкт-Петербургский государственный экономический университет, 2021. – 118 с.
4. Бутырин, А. Ю. Судебная строительно-техническая экспертиза / А. Ю. Бутырин. – Москва: Издательский дом «Городец», 2024. – 456 с.