САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА И ЕЁ ПРИЗНАКИ

Получение разрешения на строительство в настоящее время крайне трудоёмкий и долгий процесс, вынуждающий многих застройщиков заниматься данным вопросом параллельно с возведением самого объекта недвижимости. Подобные вещи на практике случаются зачастую и повсеместно, однако не каждый самовольно возведенный объект в последствии получается узаконить, ведь не все застройщики, возводя объект без разрешения на строительство, соблюдают обязательные строительные и градостроительные требования, действующие на территории Российской Федерации.

Обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации, чтобы подробнее разобрать что же такое самовольная постройка. Итак, согласно 222 статьи Гражданского кодекса Российской федерации самовольной постройкой считается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил [1, ч. 1, с. 134].

В данном определении фигурируют три основных требования к зданию, строению, сооружению:

- здание, строение, сооружение должно соответствовать виду разрешенного использования и находиться на участке, принадлежащем данному застройщику.

- должно иметься разрешение на строительство

- обязательное соблюдение градостроительных и строительных требований.

Разберем отдельно каждое требование.

1. Здание, строение, сооружение должно соответствовать виду разрешенного использования и находится на участке, принадлежащем данному застройщику.

Если со второй частью данного требования все довольно очевидно и понятно, что нельзя строить на земельном участке тебе не принадлежащем, то с первой частью необходимо разобраться более подробно.

Итак, что же такое вид разрешенного использования? Рассмотрим на примере города Воронеж. Для начала нам необходимо обратиться к Градостроительному кодексу, согласно 37 статьи «разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства бывают следующих видов:

- основные виды разрешенного использования

- условно разрешенные виды использования

- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними [2, c. 85].

Для каждой территориальной зоны, согласно Градостроительному кодексу, устанавливается вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, данная процедура является обязательной, более того изменение одного вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом.

В соответствии с картой градостроительного зонирования, утвержденной решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 №384-II в городе Воронеж можно выделить следующий перечень территориальных зон:

- 11 жилых;

- 5 общественно-деловых;

- 3 производственных;

- 3 зоны инженерных и транспортных инфраструктур;

- 6 зон рекреационного назначения;

- 1 зона сельскохозяйственного использования;

- 3 зоны специального назначения.

  Для каждой из приведенных выше зон соответствуют свои требования, включающие в себя, например: минимально и максимально допустимую площадь земельного участка, этажность, плотность застройки, противопожарные требования, и пр.

2. На здание, строение, сооружение не обходимо разрешение на строительство.

Согласно статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, которые установлены требованиями градостроительного регламента, проектом планировки территории и проектом межевания и пр. [2, c. 166].

Выдача разрешения на строительство не допускается при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства и реконструкции объектов федерального, регионального, муниципального, местного значения и пр.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту назначения земельного участка.

3. Здание, строение, сооружение должно соблюдать градостроительные и строительные требования.

Даже получение разрешения на строительство здания, которое, согласно проекту, будет соответствовать виду разрешенного использования еще не гарантирует, что возведенное строение не отнесут к категории самовольной постройки.

По окончании строительства необходимо получить разрешение на ввод строения в эксплуатацию, однако при несоблюдении строительных и градостроительных требований данное разрешение получить не получится. Рассмотрим некоторые из предъявляемых требований.

Так, например, для соблюдения градостроительных требований снова нужно обратиться к карте градостроительного зонирования на которой необходимо определить в какой территориальной зоне располагается наш объект, после чего, в нашем случае, требуется найти решение Воронежской городской Думы от 25.12.2009 №384-II в городе Воронеж «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж». Разумеется, необходимо учитывать, что данный документ постоянно обновляется и необходимо использовать самую актуальную версию.

После чего находим территориальную зону, на которой будет располагаться/ располагается строение и смотрим требования, предъявляемые к ним. Рассмотрим некоторые из них на примере зоны Ж2 – Зона малоэтажной смешанной застройки.

«Выделена для обеспечения условий формирования районов преимущественно малоэтажной застройки с возможным размещением домов средней этажности для создания более компактной и разнообразной жилой среды и в целях формирования переходного масштаба застройки с ограниченным набором услуг местного значения.

К застройке в данной зоне предъявляются дополнительные требования и ограничения по условиям охраны объектов культурного наследия в виду особой архитектурно – градостроительной значимости территории» [3, c. 230].

Рассмотрим основные требования, предъявляемые к строению, расположенному в данной территориальной зоне:

- минимальная площадь земельного участка 300 кв. м., максимальная – 800 кв. м.;

- предельная высота зданий, строений и сооружений – 15 м., предельное количество надземных этажей – 3;

- максимальный процент застройки – 50 %;

- расстояние от границы участка должно быть не менее, м: 3 до стены жилого дома, 1 до хозяйственных построек, 4 до стволов восокорослых деревьев, 2 до стволов среднерослых деревьев.

Рассматривая соответствие здания, строения, сооружения строительным требованиям необходимо в свою очередь уделить внимание следующим основным требованиям:

- Пожарной безопасности, в частности противопожарным расстояниям между жилыми зданиями;

- Санитарно – эпидемиологическим требованиям, в частности естественного и искусственного освещения;

- К объемно-планировочным решениям;

- Механической безопасности;

- и пр.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. (редакция, действующая с 1 июня 2018 года) (с изменениями на 29 декабря 2017 года). – 239 с.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации. (с изменениями на 23 апреля 2018 года) – 274с.
3. Решение Воронежской городской Думы от 25 декабря 2009 года №384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж. (с изменениями на 17 января 2018 года). – 243 с.