ОСОБЕННОСТИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ КОМФОРТАБЕЛЬНЫХ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ В РОСТОВЕ-НА-ДОНУ

АННОТАЦИЯ

Произведено обобщение особенностей возведения жилых комплексов (ЖК) комфорт-класса, в частности на примере Ростова-на-Дону. Систематизированы подходы к классификации ЖК. Показана перспективность возведения многофункциональных ЖК. Приведен анализ динамики и примеров строительства ЖК комфорт-класса в Ростове-на-Дону. Выявлена необходимость повышения энергоэффективности ЖК.

Ключевые слова: жилой комплекс, комфорт-класс, динамика рынка, энергоэффективность, возведение зданий.

Современные жилые комплексы (ЖК) являются формой организации жилой городской среды, реализующей потребности индивидуумов в жилище, отдыхе, общении, работе, приобретении товаров и услуг. Действительно, архитектурно-планировочные решения доперестроечного периода характеризовались размещением жилых спальных микрорайонов с выраженной социальной дистрофией, вокруг исторически-центральной деловой многофункциональной зоны с крупными объектами торговли, культуры и отдыха. В настоящих рыночных условиях, напротив, актуальным является расширение взаимосвязей между жилыми и общественными элементами среды города, а также возведение ЖК, отличающихся эстетичностью и комфортностью для проживания, экономичностью возведения и эксплуатации.

В этой связи целью данной работы являлось обобщение особенностей возведения ЖК комфорт-класса, в частности на примере Ростова-на-Дону. Достижение цели осуществлялось решением задач:

- систематизации подходов к классификации ЖК;

- обобщения перспективности возведения многофункциональных ЖК;

- анализа динамики и примеров возведения ЖК комфорт-класса в Ростове-на-Дону;

- выявления необходимости повышения энергоэффективности ЖК.

Согласно имеющимся нормативным документам можно выделить ряд подходов к классификации жилых многоквартирных зданий. Так, по СП 42.13330.2016 выделяют престижное (бизнес-класса), массовое (эконом-класса) и социальное (муниципальное) жилище. По разработанной в 2012 г. единой классификации многоквартирных ЖК, массовое жилище включает не только эконом-класс, но и класс повышенной комфортности (комфорт-класс) [1].

При этом архитектура ЖК комфорт-класса характеризуется разнообразием решений по сравнению с эконом-классом, отличаясь переменной этажностью, фасадами, планировками, а также наличием как серийных, так и индивидуальных проектов. В качестве несущих и ограждающих конструкций преобладает использование сборных железобетонных (ж/б), бескаркасных конструкций из керамических кирпичей, а также совместное каркасных конструкций с использованием монолитного ж/б, пеноблока, керамического кирпича и пр.

По объемно-планировочным решениям жилище комфорт-класса отличается высотой потолков от 2,7 м, изолированными комнатами, наличием балконов, кладовок увеличенной площади, возможным проектированием эркеров, летних помещений, а также площадью квартир и кухни, улучшенной отделкой общественных зон и квартир.

Анализируя особенности решений придомовой территории ЖК комфорт-класса можно отметить размещение детских и хозяйственных площадок, общего озеленения, в ряде случаев охраны периметра, наличия паркинга. При этом инфраструктура домов может включать площади нежилого или коммерческого назначения. В данном случае, при реализации в ЖК не только основных функций комфортного проживания говорят о многофункциональности ЖК.

Традиционно недвижимость многофункциональных ЖК сочетает жилые и различные коммерческие (торговые, офисные, развлекательные) функции. Преимущества возведения и эксплуатации данных ЖК заключаются в рациональном использовании застраиваемых земельных участков; снижении материальных и финансовых затрат как в ходе строительства, так и в процессе управления ЖК, за счет объемов возведения и синергетического эффекта при эксплуатации многопрофильной недвижимости; возможности перепрофилирования назначения помещений и объектов при изменении факторов внешней среды. Перспективы возведения многофункциональных ЖК определяются необходимостью глубокого анализа рынка, оценки инвестиционной привлекательности и рисков проекта на стадии выбора концепции объекта и разграничения функциональных зон [2].

Соответственно, архитектурно-пространственная организация многофункциональных ЖК комфорт-класса способствует развитию активного взаимодействия жильцов с внешней средой, на основе комплексного подхода к строительству, благоустройству территорий, с учетом экологичности и энергоэффективности ЖК и возможности удовлетворения разнообразных потребностей индивидов [3].

Анализируя рынок первичной жилой недвижимости Ростова-на-Дону можно отметить, что в целом в 2017 г. наблюдался рост предложений на 8,52% в начале 2017 г., по сравнению с предыдущим годом. При этом на первое полугодие 2017 г. объемы закладки новых ЖК на 37,8%, а ввод в эксплуатацию на 5,71% меньше, чем в тот же период предшествующего года. Оценка отношения объема предложений июня  2017 г. к январю 2017 г. по уровню комфортности недвижимости позволила выявить, что наибольший рост наблюдался именно в сегменте комфорт-класса (+14,37%), затем следует востребованный эконом-класс (+9,8%), в отличие от отрицательной динамики для бизнес-класса (-8,62%) и отсутствию изменений в сегменте премиум-класса. Аналогичная динамика характерна и для средней цены предложения на рынке недвижимости Ростова-на-Дону. Так, в тот же период наибольший прирост средней цены за 1 кв. м отмечен в сегменте комфорт-класса (+2,09%) [4].

Анализируя данные о рынке недвижимости ИАС «База новостроек Эксперт» по данным ООО «ЕМТ Консалтинг» на 2017 г. можно отметить, что данное агентство выделяет группу жилища среднего класса, между эконом- и комфорт- сегментами. Если средний и комфорт-класс объединить, то процент строящегося жилища повышенной комфортности, относительно экономичного сегмента будет наибольшим (рисунок).

Рисунок. Соотношение классов возводимых ЖК в Ростове-на-Дону [5]

В качестве примеров ЖК комфорт-класса Ростова-на-Дону с повышенными параметрами потребительских характеристик домов, архитектурной привлекательностью фасадов, улучшенным благоустройством придомовых территорий и мест общего пользования можно отметить ЖК «Гвардейский-2» (СК «10ГПЗ»), «Военвед-Сити» (СК «10ГПЗ»), ЖК «Мега» (ГК «Мега-Дон»), ЖК «СМАРТ ХАУС» (ГК «Жилстрой»), ЖК «Манхэттен» (ООО «АДДК»), ЖК «Rems Residence» (ООО «РемСпецСтрой»), ЖК «Дом на Соборном», ЖК «Первый», ЖК «Ривер-Хаус» (Концерн «Единство») и аналогичные проекты.

Следует учитывать, что в сегодняшних условиях роста цен на энергоносители необходимым является использование энергосберегающих технологий и материалов при возведении зданий комфорт-класса. В Российской Федерации вопросы энергосбережения при строительстве стали учитываться после принятия закона № 28-ФЗ от 03.04.96 г. «Об энергосбережении», а затем нового СНиП 23-02-2003 “Тепловая защита зданий”. В данных документах предусмотрена градация зданий по энергоэффективности и введение более строгих требований к сопротивлению теплопередаче используемых при строительстве материалов и конструкций [6].

Основой безопасного и комфортного пребывания человека в зданиях и сооружениях является формирование определенных параметров микроклимата, складывающихся в результате воздействия внешней среды на помещения, а также функционирующих в зданиях и сооружениях отопительных, охлаждающих, вентиляционных, кондиционирующих систем. Например, исследования эффективности различных тепловых приборов показали, что кроме комфортного теплового режима прерывистое отопление с применением медно-алюминиевых конвекторов приводит к экономии теплопотребления до 20% по сравнению с панельными и до 40% по сравнению с секционными стальными радиаторами [7].

В общем виде в качестве основных направлений решения проблемы повышения энергоэффективности многофункциональных ЖК комфорт-класса можно выделить:

– модернизацию объемно-планировочных решений зданий;

– применение современных ограждающих энергоэффективных конструкций;

– увеличение энергоэффективности в системах теплоснабжения и инженерном оборудовании путем модернизации системы отопления, устройства индивидуального теплового пункта, установки приборов учета тепловой энергии, балансировки системы отопления;

– повышение энергоэффективности в системах горячего водоснабжения путем установки счетчиков учета расхода воды, наладки циркуляции в системе горячего водоснабжения;

– увеличение энергоэффективности в системах вентиляции путем установки регулируемых приточных устройств, перехода на механическую систему вентиляции, утилизации тепла;

– оптимальное применение естественного и искусственного освещения [8].

Таким образом, ЖК комфорт-класса представляют собой совокупность зданий с единой социально-коммунальной инфраструктурой и архитектурной философией, включающих как жилые и коммерческие (аптеки, магазины, офисы банков и т.д.) помещения, так и социальные площадки (детские, спортивные, парковые). Представлена классификация ЖК, перспективность возведения многофункциональных ЖК, анализ состояния рынка недвижимости, в частности сегмента комфорт-класса Ростова-на-Дону. Показана необходимость повышения энергоэффективности зданий при возведении ЖК комфорт-класса.

Список литературы:

1. Единая классификация многоэтажных жилых новостроек [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://nngm.ru/docs/edinaya-klassifikatsiya-mnogokvartirnyh-zhilyh-novostroek/ (дата обращения 4.03.2018).
2. Садовская Т.И. Многофункциональные торговые комплексы // АВОК. -2003. - №5. - С. 12-24.
3. Каримова А.А. Принципы построения архитектурной среды массового жилья на примере крупных городов // Известия КГАСУ. – 2011. - №4. -  С. 84-90.
4. Пивоварова Г.Б. Анализ рынка жилой недвижимости Ростова-на-Дону: проблемы и решения [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://interactive-plus.ru/e-articles/472/Action472-463739.pdf (дата обращения 4.03.2018).
5. Самойлов А. Ростов-на-Дону. Обзор первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости. Апрель 2017 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://realtymarket.ru/rinok-jilih-pomeshenii/rostov-na-donu.-obzor-pervi-nogo-rinka-mnogoetajnoi-jiloi-nedvijimosti.-aprel-2017.html (дата обращения 4.03.2018).
6. Перминов А.В., Сидорин А.Р., Сергеев И.Э. Энергоэффективные материалы в строительстве зданий // Форум молодых ученых. - 2017. - №12(16).
7. Лапин В.М. Энергоэффективность отопительных приборов с различной тепловой инерцией на прерывистых режимах отопления //АВОК. – 2012. - №11.- С. 2-4.
8. Дементьева М.Е. Многокритериальная оптимизация при выборе рационального решения утепления фасада в процессе планирования капитального ремонта зданий // Научное обозрение. - 2016. - №1. - С. 8-12.