ИПОТЕКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена ипотеке земельного участка.

Ключевые слова: земельная реформа, земельный вопрос, ипотека земельного участка.

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9 Конституции РФ) [1] . Граждане и их объединения могут иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст.36). Эти конституционные положения служат основой для правового регулирования оборота земель, в том числе отношений по поводу залога земли.

Залог земельных участков разрешен Законом РФ от 29.05.1992 года №2872-1 «О залоге» [3]. Залог земельных участков лицами, которым они принадлежали на праве собственности, осуществлялся в порядке, установленном земельным и иным законодательством. Действовавший в то время Земельный кодекс РСФСР 1991 года наделял собственника земельного участка правом отчуждать государству (продавать местным Советам народных депутатов и сдавать в залог земельному банку), передавать в аренду, а также дополнительно покупать у местных Советов народных депутатов земельные участки в пределах установленного размера [4] (ст.52).

Однако до принятия части первой ГК РФ, как отмечает Л.Б. Лазаренко, ни земельным, ни иным законодательством так и не был определен порядок залога земель, в связи с чем ипотечные отношения практически не получили распространения, а имевшие место случаи заключения договоров залога земельных участков несли для сторон значительный риск [5].

Положение начало меняться после принятия и вступления в силу ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [6] , которые содержали нормы, регулирующие ипотеку земли. Однако до 2004 года (до внесения изменений в Закон об ипотеке) круг субъектов, которые могли вступать в ипотечные отношения по поводу залога земли, был значительно ограничен по сравнению с залогом иного недвижимого имущества.

В соответствии с действовавшей ранее редакцией п.1 ст.63 Закона об ипотеке ипотека земель, находившихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускалась. Не вправе были выступать в качестве залогодателя по договору об ипотеке земли государственные органы и муниципальные образования, а равно субъекты Федерации и сама Россия. Не могли вступать в ипотечные отношения по поводу залога принадлежащих им земель собственники большей части земель сельскохозяйственного назначения.

Такое положение не изменилось и с принятием Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [7], несмотря на то что в нем содержалась специальная норма, посвященная залогу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст.7). Эта норма носит бланкетный характер и отсылает к Закону об ипотеке, который запрещал ипотеку земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральный закон от 05.02.2004 года № 1-ФЗ [8], внесший изменения в Закон об ипотеке, допустил залог земель сельскохозяйственного назначения, расширив тем самым круг субъектов этого вида ипотеки. Одновременно законодатель скорректировал правовой статус субъектов ипотеки земельного участка.

Cписок литературы:

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года//Российская газета. 25.12.1993. № 237.
2. Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30.11.1994 года № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.
3. Закон РФ от 29.05.1992 года № 2872-1 «О залоге»//Ведомости СНД и ВС РФ. 11.06.1992. № 23. Ст.239.
4. Земельный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 года № 1103- 1) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 30.05.1991. № 22. Ст.768 (утратил силу).
5. Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар: 2004. 29 c.
6. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. № 29. Ст. 3400.
7. Федеральный закон РФ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. 29.07.2002. № 30. Ст. 3018.
8. Федеральный закон РФ от 05.02.2004 года № 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 09.02.2004. № 6. Ст. 406.