ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ

Залог недвижимого имущества (ипотека) в сравнении с прочими способами обеспечения исполнения обязательств используется наиболее часто в гражданском обороте. В связи с чем, особую актуальность приобретают вопросы, связанные с признанием договора ипотеки недействительным.

Под недействительностью договора понимаем то, что договор не порождает для контрагентов тех правовых последствий, на которые рассчитывали стороны. В связи с чем необходимо отличать «недействительный» договор от «незаключенного». Поводом для юридических дискуссий по данному вопросу и судебных споров является то, что в гражданском законодательстве отсутствует понятие «незаключенный» договор. В судебной практике часто данные термины применяются как синонимы [1, 2], с чем мы не можем согласиться. Полагаем, данные категории имеют различное значение и порождают разные правовые последствия. Т.М. Рассолова полагает, что квалификация договора как «незаключенного» должны применяться нормы о неосновательном обогащении и гражданской ответственности, в то время как к «недействительному» договору применяется реституция, если иное не предусмотрено законом [3]. Е. В. Васьковский же, напротив, указывает, что ничтожная сделка, по сути, является незаключенной и несуществующей. Соответственно термины «недействительный» и «незаключенный» договор тождественны [4]. Полагаем, данные категории имеют разное терминологическое значение. Данный вывод подтверждается также позицией высказанной Верховным судом РФ и Высшим Арбитражным судом РФ: «К незаключенному договору правила об основаниях недействительности сделок не применяются» [5, 6]. В то же время Е. Н. Баширина и Н. В. Фирсова отмечают, что в судебной практике встречаются случаи, когда суды указывают на незаключенность и как следствие недействительность договора [7]. Наш анализ судебной практики не выявил подобного.

Признание договора ипотеки незаключенным довольно редко встречается в судебной практике, наиболее часто в таких требованиях суд отказывает, так как фактически существенные условия договора ипотеки согласованы, и воля сторон выражена на его исполнение [8, 9]. Кроме того, когда одной из сторон договора является банк, как профессиональный участник гражданских правоотношений, оформление договора ипотеки проверяется наиболее тщательным образом. Соответственно наиболее часто в судебной практике встречаются случаи признания договора ипотеки недействительным [10].

Недействительность договора подразумевает, что у сторон не было законных оснований его заключать или он противоречит закону, то есть имеет пороки. В зависимости от того в каком элементе договора содержится «порок» можем условно подразделить недействительные сделки на группы.

Сделки с пороками субъектного состава – это сделки, в которые связаны со специальной правоспособностью юридических лиц или же статусом этого органа либо стороной договора ипотеки выступает физическое лицо с неполной дееспособностью (недееспособное в силу возраста, психического расстройства, ограничено в дееспособности) (ст. 171, 172, 175-177 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) [11].

В качестве примера можем рассмотреть дело о взыскании задолженности по договору займа и процентов за пользование им. Ответчик в данном деле обратился с встречными требованиями о признании договора займа и договора  ипотеки, заключенному в обеспечение исполнения основного обязательства, недействительными. Судом проведена судебная амбулаторная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, в результате чего было выявлено, что в период заключения договоров ответчик страдал психологическим заболеванием. Договор ипотеки признан недействительным, так как имеется порок субъектного состава. Ответчик не мог выразить свою волю на заключение сделки надлежащим способом [12].

Говоря о сделках с пороком содержания – то есть противоречащих основам правопорядка и нравственности, требованиям закона, а также мнимых и притворных, отметим следующее (ст.169,170 ГК РФ). Довольно часто стороны  ссылаются на мнимость и притворность сделок, отмечая, что сделки заключены лишь для вида, либо прикрывают передачу имущества от одного лица к другому. Однако судами такие доводы отклоняются, так как стороны не представляют достаточно доказательств указанным обстоятельствам [13, 14]. В то же время очевидная невозможность стороны предоставить денежные средства по займу свидетельствует об отсутствии намерений к исполнению договора [15]. Применение же положений правопорядка и нравственности еще более затруднительно, так как данные категории имеют оценочный характер. Как правило, судами такие доводы отклонятся, так как намерение поручить заемные средства на условиях возвратности, а также с условием обеспечения обязательства ипотекой, не противоречит основам правопорядка или нравственности [16].

Статья 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) [17] устанавливает требования к форме договора ипотеки, а именно письменный единый документ, зарегистрированный установленным законом способом. Однако после изменений законодательства в сфере регистрации договоров, регистрации подлежит ипотека, как обремените недвижимости. Несоблюдение государственной регистрации влечет ничтожность договора. В данном случае имеет место порок формы. Суды прямо указывают, что такой договор не порождает правовых последствий для сторон [18].

Специальным основанием недействительности договора ипотеки является отсутствие условий, указанных в ст. 9 Закона об ипотеке [19]. Речь идет об индивидуализации предмета ипотеки, его оценке, существо, размер и срок исполнения основного обязательства. При разрешении таких споров важно установление характера правоотношений, возникших между сторонами, и характера обязательств, взятых на себя сторонами [20].

Возможно признание договора ипотеки недействительным в связи с пороком воли. В данном случае мы говорим об искажении воли стороны, под влиянием внешних факторов, как то обман, заблуждение, стечение тяжелых жизненных обстоятельств (ст.178,179 ГК РФ). Потерпевшая сторона может подать иск о признании договора ипотеки в связи с тем, что он был заключен под влиянием обмана со стороны ответчика [21]. Однако данные обстоятельства также сложны в доказывании.

Таким образом, нами рассмотрены некоторые примеры оснований для признания договора ипотеки недействительными. Перечень оснований для признания указанного договора недействительной устанавливается Законом об ипотеке и ГК РФ. Кроме того необходимо разграничивать «незаключенный» и «недействительный» договор ипотеки, так как к незаключенному договору не могут применяться правовые последствия, указанные в ст. 167 ГК РФ. А недействительным может быть признан только заключенный договор.

Список литературы:

1. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28.04.2021 по делу N 88-10478/2021— Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 29.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
2. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25.08.2021 N 88-16479/2021— Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 29.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
3. Рассолова Т. М. Гражданское право: Учебник. – М.: Юнити-Дана, 2015. С. 152.
4. Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Выпуск 1. Введение и общая часть. – СПб.: Изд-во Лань, 2019. С. 108.
5. Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2018 N 81-КГ17-31— Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 30.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
6. Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165// Вестник ВАС РФ. N 4. апрель 2014
7. Баширина Е. Н. Признание договора ипотеки недействительным: спорные моменты юридической практики / Е. Н. Баширина, Н. В. Фирсова // Евразийский юридический журнал. 2017. № 3(106). С. 187-189.
8. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 03.03.2021 N 88-4302/2021 по делу N 2-16/2020 — Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 30.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
9. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.12.2021 по делу N 88-29854/2021— Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 30.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
10. Пастухова Д. А. Признание договора об ипотеке недействительным: некоторые аспекты судебной практики / Д. А. Пастухова, Н. В. Фирсова // Тенденции развития науки и образования. 2019.  № 56-10. – С. 5-7. – DOI 10.18411/lj-11-2019-210.
11. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : федеральный закон от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 25.02.2022)// Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ч.1. Ст. 3301.
12. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.01.2022 по делу N 88-1597/2022— Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 31.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
13. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28.09.2021 по делу N 88-22859/2021— Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 31.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
14. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 07.10.2021 по делу N 88-22122/2021— Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 31.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
15. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2019 N Ф07-11996/2019 по делу N А56-51819/2016 — Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 31.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
16. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 11.05.2022 N 88-9688/2022 по делу N 2-173/2021— Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 31.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
17. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федер. закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 26.03.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2022) // Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. N 29. ст. 3400.
18. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.11.2021 по делу N 88-25335/2021— Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 31.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
19. Осташ А. В. Основания признания договора ипотеки (залога недвижимости) недействительным / А. В. Осташ, Ю. В. Шустова // Актуальные проблемы частного права в Российской Федерации : IV ежегодная Всероссийская студенческая научно-практическая конференция, Симферополь, 26 апреля 2021 года. Симферополь: Крымский федеральный университет им. В.И. Вернадского, 2021.  С. 168-172.
20. Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.05.2020 N 88-5016/2020— Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 31.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]
21. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23.03.2022 по делу N 88-6677/2022— Документ опубликован не был. — URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 31.10.2022). — Режим доступа: КонсультантПлюс : [справ.-правовая система]