РИСКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ ДЕВЕЛОПМЕНТА: ОПРЕДЕЛЕНИЕ, КЛАССИФИКАЦИЯ И ИХ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ

В последнем квартале 2017 года экономическая ситуация на строительном рынке положительно складывается для потребительского сектора. Главным фактором оживления остается снижение процентных ставок. По мнению аналитиков компании «Cushman & Wakefield», все факторы говорят в пользу роста потребления девелоперских проектов, несмотря на социальную напряженность в обществе [3, с. 3].

Под девелоперским проектом понимается инвестиционный проект развития недвижимости, содержанием которого является создание нового объекта и обеспечение его максимальной стоимости с минимальными издержками. Максимов С.Н. отмечает, что «целью девелоперского проекта является получение дохода за счет создание добавленной стоимости» [2, с. 282].

При текущей экономической ситуации девелоперские проекты остаются привлекательными как для российских, так и для иностранных инвесторов. Российский рынок остается привлекательным не только за счет роста потребительского спроса, но и с точки зрения ставок капитализации. По данным аналитиков компании «Knight Frank»на рынке коммерческой недвижимости в Москве данный показатель составляет  9,75-11,75% в зависимости от сегмента недвижимости, а в крупных европейских городах он колеблется в пределах 3-5,5% [1, с. 1].

Однако, главным фактором, влияющим на инвестиционные решения девелопера, остается не уровень доходности вложений, а уровень риска, связанного с вложением капитала в тот или иной инвестиционный проект.

В экономической литературе существует два подхода к определению риска: с точки зрения только неблагоприятных последствий и с точки зрения позитивных и негативных последствий.

Базовый стандарт PMBOK американского института управления проектами PMI определяет риск как неопределенное событие или условие, которое в случае возникновения имеет позитивное или негативное воздействие, по меньшей мере, на одну из целей проекта, например, сроки, стоимость, содержание или качество [6, с. 310].

Концептуальные основы управления рисками организаций ERM COSO дают определение риску как событию, влияние которого отрицательно сказывается на проекте, что приводит к снижению его стоимости [4, с. 84].

Следует подчеркнуть, что риск – это любое отклонение реально достигнутых результатов от запланированных. Существует как отрицательные, так и положительные отклонения. Поэтому при планировании любого инвестиционного проекта, должны быть проанализированные и учтены все виды рисков.

Строительные риски имеют специфические особенности. В связи с этим, многие международные организациями по управлению проектами выделяют отдельные стандарты по управлению рисками при реализации  строительных проектов. К таким стандартам можно отнести, например, «Дополнение к Руководству PMBOK для строительных проектов» и ISO 22263:2008 «Организация информации о строительных работах. Структура для управления информацией о проекте».

Одной из особенностей строительных рисков является то, что при анализе рисков эксперты чаще всего выделяют и учитывают только отрицательные риски девелопмента. Это обусловлено неопределенностью, связанной с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий. Данный факт не говорит об отсутствии положительных рисков девелопмента, просто их влияние на инвестиционный проект менее значительно, чем влияние отрицательных рисков.

Девелоперские проекты относятся к категории высокорискованных инвестиционных проектов. Данный тезис подчеркивает целый ряд причин.

Во-первых, проект девелопмента имеет долгосрочную природу. В девелопменте необходимо долгое ожидание реализации проекта и периода его окупаемости. От начала проекта до того момента, когда появляются первые средства, способные покрыть первоначальные вложения, проходит не менее трех лет [5, с. 6].

Во-вторых, девелоперские проекты уникальны, поэтому не имеют аналогов. В девелопменте постоянно меняются обстоятельства, поэтому не может быть двух одинаковых проектов девелопмента. Даже компании, которые реализуют похожие проекты, должны учитывать различные риски при проектировании.

В-третьих, в проект девелопмента вовлечено множество участников. Поэтому необходимо, что бы интересы всех субъектов были учтены.

В-четвертых, девелоперские проекты имеют высокую стоимость. Безусловно, для проекта девелопмента требуется большие инвестиции. Традиционно финансирование проекта девелопмента происходит с помощью привлечения кредитных средств. Однако заемщики не готовы финансировать более 50% от стоимости проекта. В данном случае, девелопер не только принимает на себя обязательство по займу, но и принимает все риски проекта на себя.

В-пятых, проект девелопмента относятся к категории реальных инвестиций. Реальные инвестиции могут обеспечить более высокую отдачу на вложенный капитал, чем финансовые инвестиции. Однако на практике реальные инвестиции наиболее рискованные, поскольку объем убытка может быть равен вложенному капиталу и даже повлечь дополнительные затраты [4, с. 6].

В большинстве случаев строительные компании успешно справляются с рисками проекта. Залогом успеха является управление рисками еще при планировании проекта. Концепция управления рисками в большинстве случаев сводится к двум этапам: анализу рисков и управления рисками.

Для успешного анализа рисков необходимо проводить качественную идентификацию рисков. Основой идентификации рисков является их классификация. Для классификации строительных рисков можно выделить восемь основных групп рисков.

К первой группе относятся экономические риски. Данная группа рисков рассматривает девелоперский проект в призме влияния внешней среды. Главным образом в этой группе рассматриваются изменения процентной ставки, колебания валютного курса, изменение уровня инфляции, влияние состояния экономики в целом и макроэкономических тенденций на рынке недвижимости.

Ко второй группе относятся финансовые риски. Данная группа рисков близка с экономическими рисками, однако проект девелопмента в них рассматриваются с точки зрения влияния внутренней среды. В группе рассматриваются и анализируются в основном отрицательные риски, такие как ошибки финансовых расчетов проекта и риски неэффективных схем привлечения финансирования проекта. Данные виды рисков рассматриваются девелоперскими компаниями только со стороны негативных последствий, поскольку первоначальные расчеты и схемы должны быть наиболее экономически выгодными, позволяющими максимизировать стоимость объекта.

К третьей группе относятся отраслевые риски. Данный вид рисков специализирован на строительстве и девелопменте, поэтому объединяет в себе только риски, возникающие в данной отрасли. К таким отраслевым рискам относятся изменения цен на сырье и материал, подрядные риски, специализированные на строительной отрасли потребительские и маркетинговые риски.

К четвертой группе относят стратегические риски. Ошибки в стратегии проекта могут привести только к неблагоприятным последствиям, поэтому в данной группе рассматриваются риск ошибок стратегии развития проекта и риск упущенной альтернативной возможности.

К пятой группе относятся технологические риски. Девелоперские проекты всегда относятся к инновационным и технологичным производствам. Использование высоких производственных и технических возможностей позволяет достичь максимальной стоимости объекта при минимальных издержках. Поэтому девелопменту всегда присуще производственные и технические риски.

К шестой группе относятся политические риски. Политика государства влияет на все отрасли экономики страны, не исключая строительной отрасли. Политический риск в данном аспекте можно рассматривать как изменение лояльности власти к инвестиционным проектам девелопмента. В данной группе рисков также можно рассматривать влияния западных антироссийских санкций на строительную отрасль.

К седьмой группе относятся правовые риски. При реализации девелоперских проектов должно быть изучено правовое поле с целью недопущения правовых инцидентов.  К данной группе относятся риск несоответствие девелоперского проекта законодательным актам и риск нарушения контрактных обязательств. Данная группа рисков предполагает неблагоприятные последствия для проекта, связанные с увеличением затрат.

К восьмой группе относятся экологические риски. Риск нарушения экологической безопасности и риски влияния климатических особенностей должны быть учтены девелоперами еще на стадии проектирования, поскольку без соответствия нормам экологической безопасности проект не будет принят и введен в эксплуатацию.

Экономическая эффективность инвестиционного проекта складывается из соотношения затрат к прибыли. Формула эффективности и теория временной стоимости денег является основанием для расчета основных инвестиционных критериев, которые влияют на выбор того или иного инвестиционного проекта.

Расчет основных инвестиционных критериев основывается на расчете трех показателей проекта:

• Затраты проекта (себестоимость);
• Доходы проекта (прибыль);
• Ставка дисконтирования (учет стоимости денег во времени).

Данные показатели влияют на изменения инвестиционных критериев, которые в свою очередь прямо влияют на реализацию инвестиционного проекта в целом.  В первую очередь основные показатели проекта способны изменению за счет влияния рисков. Отрицательные последствия рисков отражаются уменьшением доходов, увеличением затрат и увеличением ставки дисконтирования. Положительные последствия рисков, наоборот, увеличивают доходы, уменьшают затраты и уменьшают ставку дисконтирования.

Экономическая сущность рисков заключается в их прямом влиянии на доходы, затраты или сроки проекта. В соответствии с изменениями этих показателей происходит изменение критериев эффективности проекта.

Каждый девелопер должен решать задачу эффективности проекта, что в свою очередь позволяет одновременно сочетать в себе максимизацию стоимости объекта недвижимости (увеличение доходов проекта) и минимизацию издержек (снижение себестоимости и сроков проекта).

Проект девелопмента – это в первую очередь инвестиционный проект, которому присуще высокие риски, связанные с долгими сроками реализации, высокой стоимостью проекта, отсутствию аналогов и участию в проекте множества субъектов. Не стоит забывать, что риски проекта девелопмента имеют специфические особенности, к которым, например, относится преобладание отрицательных последствий рисков над положительными последствиями.

Основой для грамотного управления рисками девелоперских проектов является их классификация. Каждый риск должен быть не только идентифицирован еще на стадии планирования, но и оценен по последствиям, которые может принести для проекта. 

Экономическая сущность рисков заключается в их прямом влиянии на доходы, затраты или сроки проекта. Анализ последствий девелоперских рисков показывает, что большинство рисков отрицательно влияют на проект за счет увеличения затрат.

Список литературы:

1. Иностранные инвестиции уходят с рынка коммерческой недвижимости РФ / РИА-Новости. Недвижимость [Электронный ресурс].  –URL: https://realty.ria.ru/news_cre/20171130/1509905205.html (дата обращения: 30.11.2017)
2. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учебник и практикум для академического бакалавриата. М.: Издательство Юрайт, 2017. – 402с.
3. Обзор рынка коммерческой недвижимости «Marketbeat»: аналитический обзор, 3 квартал 2017, Cushman & Wakefield, отдел исследований и аналитики
4. Панфилова О.В. Инвестиционное проектирование: учебное пособие. СПб.: Издательство СПбГЭУ, 2017. – 116 с.
5. Пейзер Р., Гамильтон Д. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI  по ведению бизнеса. М.: «Манн, Иванов и Фербер», 2015. – 581 с. 
6. Руководство к Своду знаний по управлению проектами (Руководство PMBOK) – Пятое издание. [Электронный ресурс]. – URL: http://pm-files.com/sites/default/files/file/C/C-1/C-1-1/pmbok_5th_2013_rus.pdf (дата обращения: 03.12.2017)