УПРАВЛЯЮЩИЕ ОРГАНИЗАЦИИ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

MANAGEMENT ORGANIZATIONS PROVIDING PROFESSIONAL MANAGEMENT OF AN APARTMENT BUILDING

Anna Syuzeva

Undergraduate student, Altai Branch of Ranepa,

Russia, Barnaul

Svetlana Bondarenko

Research Supervisor, Candidate of Pedagogical Sciences, Assoc. Altai Branch of Ranepa

Russia, Barnaul

АННОТАЦИЯ

Вопрос эффективного управления многоквартирными домами является одним из важных и сложных, так как решение данной проблемы должно быть направлено на создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, предоставление качественных жилищных услуг.

ABSTRACT

The issue of effective management of apartment buildings is one of the most important and complex, since the solution to this problem should be aimed at creating favorable and safe living conditions for citizens, proper maintenance of common property, and the provision of high-quality housing services.

Ключевые слова: управление, многоквартирный дом, управляющая компания.

Keywords: management, apartment building, management company/

Согласно правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ, управляющей организацией являются юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

В.А. Гассуль отмечает то, что управляющая организация получает в свое распоряжение все финансовые ресурсы от собственников жилых помещений за обслуживание и коммунальные услуги, а также несет полную ответственность за эксплуатацию многоквартирного дома [5].

Особенностями управления управляющей организацией: − управляющая организация является коммерческой организацией, основной целью которой является извлечение прибыли; − управляющая организация отличается от ТСЖ стабильностью; − масштаб деятельности управляющей организации определяется с учетом экономической целесообразности, обеспечивающей максимальное извлечение прибыли и повышения уровня содержания многоквартирного дома; Согласно жилищному кодексу РФ управление многоквартирным домом осуществляется одной управляющей организацией, избранной на общем собрании собственников помещений. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Согласно Постановлению Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если собственниками помещений многоквартирного дома не был избран способ управления [3].

Информация о проведение открытого конкурса обязательно размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также на официальном сайте муниципального образования и публикуется в печатном издании. По результатам проведения конкурса собственники помещений заключается договор управления многоквартирным домом с выбранной управляющей организацией. По договору управления, управляющая организация обязуется собственникам помещений многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в определенный срок за плату выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом [7].

К обязанностям управляющей организации относятся предоставление свободного доступа к информации об основных ее показателях финансово – хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с жилищным законодательством управляющая организация аналогично с ТСЖ, жилищными кооперативами и иными специализированными потребительскими кооперативами обязана осуществлять расчеты за предоставление коммунальных услуг с лицами, осуществляющими поставку данных услуг, а также с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами [6].

Статья 161 ЖК РФ содержит следующие нормы: управляющая организация обязана предоставить коммунальные услуги собственникам в случае заключения договора управления с ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Управляющая организация не вправе отказаться от заключения договоров поставки ресурсов с ресурсоснабжающими организациями.

В соответствии со ст. 175 ЖК РФ [2] управляющая организация, как и ТСЖ, жилищный кооператив или специализированный потребительский кооператив может выступать в качестве владельца специального счета, предназначенного для формирования фонда капитального ремонта.

Таким образом, управляющая организация обязана предоставлять платежные документы, информацию о сумме зачисленных платежей, определить порядок их предоставления, вправе осуществлять операции в соответствии с законодательством РФ. Согласно Постановлению Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 (в ред. от 27.03.2018) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» договоры, заключенные управляющей организацией с организациями, осуществляющих оказание услуг и выполнение работ по содержанию многоквартирного дома, прекращаются с момента прекращения договора управления с управляющей организацией, а также в случае прекращения действия лицензии и исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации  [4].

Жилищный кодекс РФ устанавливает, что управляющая организация при осуществлении своих прав и выполнении обязанностей по управлению многоквартирным домом несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме. Согласно новым поправкам в жилищном законодательстве, а именно в ст. 156 и ст. 157 [2] при допущении ошибок в определении размера платы за коммунальные услуги и платы за содержание жилого помещения на управляющую организацию может быть наложен штраф в случаях обращения потребителя с заявлением в суд.

Таким образом, особенностями управления многоквартирными домами управляющей организацией заключается в следующем: мотивацией осуществления управленческой деятельности является извлечение прибыли, органы управляющей организации представляют штат профессиональных сотрудников, масштаб своей деятельности – осуществление управления значительно большим количеством многоквартирных домов. За ненадлежащее исполнение обязанностей управляющая компания на основе законодательства РФ несет административную, гражданско-правовую и в некоторых случаях уголовную ответственность.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)// Российская газета. 1993. 25 декабря
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2022, с изм. от 12.07.2022) // Российская газета. 2004. 12 января
3. Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (ред. от 21.12.2018) "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" // Российская газета. 2006. 6 февраля.
4. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (ред. от 13.09.2018) "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами") (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2019)// Российская газета. 2013. 20 мая
5. Гассуль В.А. Многоквартирный дом: стандарты управления и инфраструктура. С-П.: Питер, 2018. 240 с.
6. Крашенинников П.В. Жилищное право: Учебная литература. М.: Статут, 2019. 415 с.
7. Маркова И.В., Рузанова В.Д. Товарищество собственников жилья как собственник и объединение собственников // Законы России: опыт, анализ, практика. 2019. № 2. С. 15-19.