ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

FEATURES OF THE REAL ESTATE PURCHASE AND SALE AGREEMENT

Kira Zamorina

2nd year Master's student, Faculty of Law, Saint Petersburg State University of Aerospace Instrumentation,

Russia, St. Petersburg

Elena Bolotina

Scientific Supervisor, Doctor of Law, Professor, Department of Civil Law, Saint Petersburg State University of Aerospace Instrumentation,

Russia, St. Petersburg

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются особенности договора купли-продажи недвижимого имущества, а также некоторые особенности отдельных видов недвижимого имущества, которые выступают в качестве предмета договора купли-продажи.

ABSTRACT

The article discusses the features of the contract of sale of real estate, as well as some features of certain types of real estate, which act as the subject of the contract of sale.

Ключевые слова: договор купли-продажи, недвижимое имущество.

Keywords: purchase and sale agreement, immovable property.

Договор купли-продажи недвижимого имущества является основной формой оборота недвижимого имущества. Рассматриваемый нами договор определяется законодательством как автономный вид договоров купли-продажи, он имеет свои особенности и регулируется отдельными статьями Гражданского кодекса Российской Федерации, законами и иными нормативно-правовыми актами [4, с. 181].

Важно отметить, что согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, предусмотренное ст. 130 ГК РФ [1].

К общим особенностям, то есть относящимся в целом к недвижимому имуществу, как к объекту гражданского права, относится следующее:

1) особый юридический порядок передачи недвижимого имущества от продавца к покупателю. Переход прав на недвижимое имущество надлежит публичному подтверждению с помощью государственной регистрации;

2) особый фактический порядок передачи недвижимого имущества от продавца к покупателю. В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимого имущества должна оформляться с помощью документа, который называется передаточный акт, с момента подписания которого, обязательство продавца считается исполненным [1].

Рассмотрим особенности купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества.

Во-первых, особенностью купли-продажи организационного центра системы объектов недвижимого имущества, то есть земельных участков, является то, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет, что предусмотрено статьей 37 ЗК РФ, причем независимо от формы собственности на земельный участок, его назначения и его разрешенного использования [3]. Связано это с тем, что существенное условие данного договора – предмет, а он предполагает обязательное детализированное описание объекта, включая кадастровый номер, а номер присваивается каждому недвижимому имуществу после выполнения процедуры их регистрации в государственном кадастре недвижимости.

Важно отметить, что в договор купли-продажи земельного участка законодательно запрещено включать условия, устанавливающие право продавца обратно выкупить по собственному желанию земельный участок.

К тому же устанавливаются особенности купли-продажи земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Во-вторых, статья 588 ГК РФ определяет особенности продажи жилых помещений, тем самым законодатель выделяет оборот именно этого недвижимого имущества. Так, для договора купли-продажи жилых помещений предусмотрено дополнительное существенное условие – перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, а также указание прав этих лиц на пользование продаваемым жилым помещением [1]. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения, наниматель жилого помещения, а также лица, проживающие вместе с нанимателем.

В настоящее время существуют проблемы правового регулирования договора жилого помещения, которые пересекаются между гражданским, семейным и жилищным правом.

Так, в гражданском, в семейном и в жилищном законодательствах перечень лиц, относящихся к членам семьи определен по-разному. Связано это с отсутствием дефиниции «члены семьи».

Необходимо отметить и особенность купли-продажи отдельного вида жилого помещения – комнат. Согласно с п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в этой квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты [2].

В-третьих, особенностью купли-продажи нежилых помещений можно считать субъекты такого договора, которыми чаще всего являются юридические лица и индивидуальные предприниматели. Здесь стоит отметить, что понятие нежилого помещения законодателем не предусмотрено, поэтому оно представляется, как противоположность жилому помещению.

В договоре купли-продажи предприятий также стоит выделить его субъект, а именно покупателя, так как покупка предприятия предполагает, что покупатель будет вести предпринимательскую деятельность, а значит, покупателем будет индивидуальный предприниматель либо иной субъект права, который вправе заниматься предпринимательской деятельностью.

К тому же отличительными чертами договора купли-продажи предприятия можно назвать тот момент, что продавец переводит на покупателя долги, для чего требуется согласие кредиторов, а также что такой договор всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю.

Таким образом, рассмотрев данный вопрос, можно заметить, что существуют некоторые пробелы в законодательстве, касающиеся напрямую не только договора купли-продажи недвижимого имущества, соответственно, мы считаем, что необходимо законодательно закрепить такое понятие, как члены семьи. Также, представляется правильным дать нормативное определение нежилым помещениям, так как многие путают их с помещениями, входящими в состав общего имущества или местами общего пользования.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) [Электронный ресурс] // Официальный интернет-портал правовой информации : http://pravo.gov.ru;
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.05.2022) [Электронный ресурс] // Официальный интернет-портал правовой информации : http://pravo.gov.ru;
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2022) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147;
4. Чвыркова А.А. Договор купли-продажи недвижимых вещей в российском гражданском праве // Вестник магистратуры. 2017. № 2-2(65). С. 181-184.