ДОГОВОР СЧЕТА ЭСКРОУ

ESCROW ACCOUNT AGREEMENT

Victoria Shulgina

students, Department of Civil and International Law, Nizhny Novgorod Institute of Management, Braneh of RANEPA

Russia, Nizhny Novgorod

Tatiana Gulyaeva

scientific adviser, candidate of Law Sciences, associate professor, Nizhny Novgorod Institute of Management, Braneh of RANEPA,

Russia, Nizhny Novgorod

АННОТАЦИЯ

Природа и содержание договора счета эскроу.

ABSTRACT

The article reveals the nature and content of escrow.

Ключевые слова: эскроу; гражданское право; договор счета эскроу.

Keywords: escrow; civil law; escrow account agreement.

В современном мире мы все чаще хотим «подстраховаться» это и касается не только каких-то незначительных вопросов, но и глобальных покупок, например, недвижимости. Именно для таких случаев в России существует модель финансирования жилищного строительства – эскроу-счет.

Согласно статье 860.7 Гражданского кодекса: «По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты – бенефициару».

Говоря простым языком, счет эскроу – это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем и застройщико (в случае использования данного счета для покупки недвижимости). Средства, с которого второй получит только после сдачи дома в эксплуатацию, причем в тот срок, который указан в документации. Фактически данный договор выступает в качестве средства обеспечения обязательства по основной сделке, таким образом он носит вторичный характер. Чаще всего договор счета эксроу находит упоминание в совокупности с договором долевого участия.

В США договор счета эскроу используется при продаже недвижимого и движимого имущества, аренде, получение ссуд и т.д. (в США заключение договора эскроу при продаже домов — обычный способ обеспечения интересов сторон.  То есть покупатель передает денежные средства эскроу-агенту, который при наступлении определенных событий, например, передача вещи. Далее передает средства продавцу (бенефициару) или возвращает средства обратно. В США договор эскроу также используется в следующих случаях: реорганизация, слияние, поглощение и выкуп предприятий; заключение договоров и составление документов об учреждении трастов между частными лицами; хранение и выдача денежных средств для финансирования сложных проектов; осуществление различных торговых операций и хозяйственных сделок; хранение задатка и депозитов; урегулирование претензий и др.

Правоотношения, возникающие на основании договора счета эскроу, являются трехсторонними: помимо лица, передающего денежные средства (депонента), и лица, которое должно эти средства получить (бенефициара), участвует эскроу-агент, который и ведет учет и блокировку денежных средств до наступления условий, с которыми связана их передача от депонента бенефициару. В России эксроу-агентом может выступать только банк, но хочется отметить, что в зарубежных странах таким правом наделяются также адвокаты, нотариусы и др.

Несмотря на то, что законодатель не относит договор счета эскроу к способам обеспечения исполнения обязательств, данная договорная конструкция содержит обеспечительную составляющую, которая проявляется в следующем.

Во-первых, договор счета эскроу обеспечивает доверительное отношение субъектов договора к предстоящей сделке, так как участники используют указанный способ при отсутствии уверенности в противоположной стороне. Выбирая счет эскроу в качестве способа обеспечения обязательств, стороны обязывают своих контрагентов следовать указанным в договоре условиям и, соответственно, исполнять обязательства надлежащим образом.

Во-вторых, договор счета эскроу предоставляет дополнительные гарантии всем участникам эскроу-отношений. Это положение указывает на привлечение независимой третьей стороны по договору в качестве эскроу-агента, который признается гарантом выполнения обязательств как депонента, так и бенефициара.

В-третьих, обязательственно-обеспечительный характер эскроу счета проявляется в безопасном хранении доверенного депонентом имущества, так как после открытия счета эскроу денежные средства, принадлежащие депоненту как владельцу счета, будут переданы бенефициару только после выполнения последним обязательств по договору, а до наступления обозначенных условий ни депонент, ни бенефициар не смогут ими воспользоваться.

В-четвертых, указанные выше преимущества позволят сторонам договора счета эскроу ограничить имущественные потери и избежать высоких экономических финансовых рисков. [5]

Предполагается, что стороны при помощи указанного договора смогут при необходимости защитить свои имущественные права. Отсюда следует, что значение договора счета эскроу раскрывается через его основную обеспечительную функцию защиту имущественной сферы кредитора при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства должником, что в итоге повышает вероятность наступления условий договора.

Подводя итог, можно сказать, что договор счета эскроу – достаточно современный правовой институт, который заслуживает внимания и распространения на другие сферы деятельности помимо недвижимости, поскольку позволяет обеспечить гибкость договорных обязательств и защитить интересы участников гражданского оборота.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (часть вторая) // СПС Гарант. – [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://base.garant.ru/10164072/
2. В.С. Кувшинова НОВЕЛЛЫ В ГК РФ: ДОГОВОР СЧЕТА ЭСКРОУ И ДОГОВОР ЭСКРОУ // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2021. №1-3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/novelly-v-gk-rf-dogovor-scheta-eskrou-i-dogovor-eskrou
3. Дельцова Н.В., Чертыковцев Ю.В. СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА СЧЕТА ЭСКРОУ // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2021. №4-3. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sfera-primeneniya-dogovora-scheta-eskrou
4. Коневина ЮЛ. Применение договора эскроу // Экономика. Налоги. Право. – 2013. – №5. – С. 145-149.
5. Мария Руслановна Петухова Обязательственно-обеспечительная природа договора счета эскроу // Закон и право. 2022. №2. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/obyazatelstvenno-obespechitelnaya-priroda-dogovora-scheta-eskrou