ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ АДМИНИСТРАТИВНО-ТОРГОВОГО КОМПЛЕКСА «АТРИУМ»

LEGAL FEATURES OF THE ADMINISTRATIVE AND COMMERCIAL COMPLEX "ATRIUM"

Olga Kameneva

student, 4th year student, Department of Entrepreneurial and Natural Resources Law, Orenburg Institute (branch) of the Moscow State Law University named after O. E. Kutafin,

Russia, Orenburg

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются актуальные проблемы г. Оренбурга. А именно необходимость грамотной и эффективной оптимизации Оренбургской области на примере АТК «Атриум».

ABSTRACT

The article deals with the actual problems of Orenburg. Namely, the need for competent and effective optimization of the Orenburg region on the example of ATK "Atrium".

Ключевые слова: Атриум, Оренбург, объект незавершенного строительства.

Keywords: Atrium, Orenburg, an object of unfinished construction.

Реконструкция города – это обновление, коренное преобразование исторически сложившегося города (его планировки, застройки и благоустройства), вызываемое социально-экономическими, строительными, санитарно-гигиеническими, архитектурно-художественными задачами и требованиями научно-технического прогресса [1]. Сама реконструкция представляет собой непрерывный процесс преобразования и обновления планировки и застройки с целью создания комфортных условий для проживания населения и обеспечения эффективного функционирования всех его элементов [2]. Процесс реконструкции сложившейся жилой застройки в целом – это взаимосвязанное проектирование, планирование, организация и проведение реконструктивных мероприятий, которые включают снос, строительство, реставрацию, ремонт зданий и сооружений [3].

В настоящее время в городе Оренбург остро ощущается необходимость грамотной оптимизации городской среды, реконструкция жилой, общественной и административной части города. Как и любой другой областной центр, Оренбург ежегодно растет и развивается, постепенно решая вопросы с расселением, дорогами и рабочими местами [4].

Оренбург стал богат на примеры того, как не стоит планировать и проектировать города.

И одним из таких примеров является «Атриум» на ул. Совесткая.

В 2022 году одному из самых долгих и дорогих долгостроев Оренбурга – административно-торговому комплексу «Атриум» – исполняется 20 лет. Реализация проекта началась летом 2002 года и не завершилась до сих пор. Как говорят сами оренбуржцы: «на улице Советской раскопали яму, а закопать забыли…». Правда, через некоторое время ее заложили тротуарной плиткой.

Проект строительства торгового комплекса предусматривал наличие пяти подземных этажей, включающих стоянку, сеть ресторанов и других развлекательных заведений.

Ради его строительства был разрушен архитектурный ансамбль в историческом центре города. Памятник «Искусству и наукам», установленный на улице Советской в конце 70-х годов прошлого века, был демонтирован [5]. К сожалению, памятник объектом культурного наследия не является. В списке объектов монументального искусства на территории города скульптура тоже не числится.

Объект незавершенного строительства находится в границах объединенной охранной зоны объектов культурного наследия, установленной постановлением Правительства Оренбургской области от 04.04.2016 № 237-п. Конструкции объекта незавершенного строительства расположены в пределах границ земельного участка, кадастровый номер: 56:44:0000000:12, виды разрешенного использования: строительство нулевого цикла торгово-административного комплекса «Атриум», земельный участок  на основании части 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации относится к земельным участкам общего пользования и не подлежит приватизации. Земельный участок расположен в границах исторического поселения согласно постановлению Правительства Оренбургской области    от 14.03.2013 № 193-п «Об утверждении перечня исторических поселений регионального значения Оренбургской области» [6].

В 2018 году на сайте правительства Оренбургской области вышло постановление, в котором указывалось, что площадь «Атриум» в Оренбурге исключена из списка специально отведенных мест для коллективного обсуждения общественно значимых вопросов.

Проблемы с «Атриумом» начались с самого начала. С 2002 года строительство, которое по плану должно было быть завершено к 260-летнему юбилею Оренбурга, не раз замораживалось, менялись собственники, инвесторы и подрядчики, а затем стройку и вовсе законсервировали. Сегодня вопрос с «Атриумом» находится в подвешенном (точнее, закопанном) состоянии.

В 2016 году компания «ЗападноАбдулино», которой принадлежал объект «Атриум», предложила строительство многоэтажного строения между домами 48 на улице Советской и 15 на улице Володарского. В том месте находится часть незакрытого котлована «Атриума». Такой проект администрация города Оренбурга не поддержала. Ведь на большую часть строений на улице Советской, которые скрыты под дорогой, планов у «ЗападноАбдулино» не было.

В соответствии с решением арбитражного суда Оренбургской области, которое вступило в силу в феврале 2021 года, ликвидировать котлован между улицами Советская и Пролетарская должен был собственник «ЗападноАбдулино». Однако владелец этого не сделал. В середине сентября из-за угрозы обрушения котлована городские власти ввели режим повышенной готовности. На прилегающих участках ограничили движение пешеходов и автомобилей.

«ЗападноАбдулино» так и не приступила к исполнению судебного решения. В связи с этим Администрацией Оренбурга был заключен муниципальный контракт с ГУП «Оренбургремдорстрой» о проведении работ по ликвидации котлована в рамках реализации постановления Главы города Оренбурга от 15.09.2021 № 68-п «О введении режима повышенной готовности на части территории муниципального образования «город Оренбург».

В результате засыпки ямы риск обрушения Дома офицеров был полностью исключен. Был разработан проект на ликвидацию аварийного объекта. Он прошел необходимую государственную экспертизу и был одобрен инспекцией государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области.

В настоящее время администрация Оренбурга исполняет другое решение арбитражного суда об изъятии «Атриума» путем продажи на торгах. Объект выставили на публичные торги. Начальная цена аукциона — 58 952 000 руб. Торги назначены на 24 марта. Также в постановлении Администрации г. Оренбурга от 09.02.2022 г. № 197-п «О продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов» говорится о том, что Комитет по управлению имуществом города Оренбурга выступает организатором аукциона по продаже объекта незавершенного строительства;

обеспечивает  опубликование извещения о проведении аукциона в газете «Вечерний Оренбург»; вправе подписать  договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства без доверенности; переводит средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на объект незавершенного строительства за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

И если торги все же состоятся, в них примут участие несколько человек, то среди них будет определен победитель, который получит право на реализацию объекта в течение трех лет. Если в течение этого времени объект не будет достроен, то будет проведена аналогичная процедура по изъятию котлована. В случае если торги не состоятся, то у администрации города есть право в течение двух месяцев приобрести «Атриум» по минимальной цене.

По приемам застройки и принципам размещения новое здание должно соответствовать требованиям, установленным утвержденным «Проектом зон охраны памятников» (размещение вдоль исторических красных линий, примыкание и отступы от соседних зданий и т.п.):

1. По высоте (этажности): минимальная высота застройки до конька кровли – 6-8 м (но не может быть меньшей этажности самого низкого из соседних исторических зданий более, чем на один этаж); максимальная высота до конька кровли – 18-21 м (но не более высоты самого высокого из исторических соседних зданий, находящихся в зонах охраны), при этом новое здание не может выполняться под один карниз с соседним домом. Высота здания (до карниза) не должна превышать ширины улицы.
2. Рекомендуемая высота этажа – не менее 3 м и не более 4 м; для нижнего и верхнего этажей высота может быть от 2,5 м;
3. Геометрические параметры новых зданий не должны превышать аналогичные параметры окружающей исторической застройки, находящейся в зонах охраны (по общей длине и ширине здания, протяженности фасадов);
4. Геометрические параметры (длина, ширина и площадь) участка под новые здания не могут более чем в полтора раза превышать аналогичные параметры соседних участков;
5. По масштабности: новые здания должны быть сомасштабны окружающей исторической застройке в части применяемых пропорций здания, его частей и элементов, ранга и уровня детализации фасадов, учета исторической объемно-планировочной структуры и т.д.;
6. По композитному соответствию: новые здания и сооружения должны быть соподчинены композиционным решениям окружающей исторической застройки как в части планировочных, объемно-планировочных решений, так и в части фасадных композиций; лицевые фасадные стены должны, как правило, увенчиваться карнизами; пропорции оконных и дверных проемов, соотношение ширин этих проемов и простенков должны соответствовать аналогичным параметрам окружающей исторической застройки.

Список литературы:

1. Правила и нормы планировки и застройки городов. – М., 1959. – 180 с.
2. Строительство и реконструкция городов, 1945-1957, т. 1 (ч. 1-2), т. 2, – М., 1958. – 494 с.
3. Шерешевский, А.Л. Подходы к реконструкции архитектурно-градостроительной среды на примере послевоенных восстановлений исторических городов // Известия Самарского научного центра РАН. – 2015. – № 1-2. – С. 511-516.
4. На реконструкцию 14-этажного недостроя в Оренбурге нужен миллиард рублей. [Электронный ресурс] / Урал56.РУ. – Режим доступа: https://www.ural56.ru/news/520999/ – (дата обращения: 09.03.22 г.).
5. Старые карты Оренбурга. [Электронный ресурс] / Живой Журнал. – Режим доступа: http://old-maps.livejournal.com/28786.html – (дата обращения: 09.03.22 г.).
6. Постановлению Правительства Оренбургской области от 14.03.2013 № 193-п «Об утверждении перечня исторических поселений регионального значения Оренбургской области».