ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПОСРЕДСТВОМ ИХ ОТЧУЖДЕНИЯ: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ

MAIN STAGES OF TERMINATION OF OWNERSHIP OF LAND PLOTS THROUGH ALIENATION: PROBLEMS OF THEORY AND PRACTICE

Vadim Sirotkin

Undergraduate, Faculty of Law, Ulyanovsk State University,

Russia, Ulyanovsk

АННОТАЦИЯ

Автор выявляет основные этапы прекращения права собственности на земельные участки посредством их отчуждения, выявляет основные проблемы теоретического и практического характера, существующие в структуре указанного гражданско-правового механизма, и предлагает пути решения рассмотренных проблем.

ABSTRACT

The author reveals the main stages of the termination of the right of ownership to land plots through their alienation, identifies the main problems of a theoretical and practical nature that exist in the structure of this civil law mechanism and suggests ways to solve the problems considered.

Ключевые слова: земля, земельный участок, право собственности.

Keywords: land, land plot, property law.

Наиболее часто встречающимся на практике основанием добровольного прекращения права собственности на земельный участок в условиях современной рыночной экономики является добровольно заключённая отчуждательная сделка, закрепляющая переход права собственности на земельный участок от одного участника гражданских правоотношений к другому. Исходя из результатов системного толкования положений действующего законодательства, под правом на добровольное отчуждение имущества законодатель понимает элемент правомочия распоряжения собственником своим имуществом (форму распоряжению), означающий юридически обеспеченную возможность совершить действие по распоряжению имуществом, направленное на смену его собственника [9, c. 124]. Таким образом, основной формой добровольного отчуждения собственником своего имущества является гражданско-правовая сделка.

Системный анализ положений действующего законодательства позволяет отнести к числу договоров, направленных на добровольное отчуждение земельного участка, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор ренты, договор аренды с последующим выкупом, наследственный договор, а также непоименованное гражданским и земельным законодательством (в силу отсутствия детального правового регулирования предмета договора и действительных прав и обязанностей сторон) соглашение о перераспределении земельных участков [18].

Кроме того, к числу добровольно совершаемых сделок одностороннего характера, направленных на переход права собственности на земельный участок, относится завещание [3, c. 72]. Также земельный участок может быть добровольно отчуждён собственником в связи с реогранизацией (на основании передаточного акта (ст. 59 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)) либо ликвидацией организации (на основании ликвидационного баланса (ст. 63 ГК РФ)) [5]. Указанные вопросы относятся к компетенции волеобразуюших органов юридического лица [11, c. 130].

В гражданско-правовой науке высказывается мнение о том, что договорами об отчуждении вещей (в том числе земельных участков) являются договоры о создании юридических лиц [4, c. 56]. К такого рода сделкам исследователи относят учредительные договоры хозяйственных товариществ, договор о создании акционерного общества, договор об учреждении общества с ограниченной ответственностью, а также иные учредительные документы юридических лиц, на основании которых учредители формируют капитал образуемого юридического лица посредством отчуждения ему своего имущества.

На наш взгляд, квалификация указанных договоров в качестве направленных на отчуждение вещей представляется не совсем точной, поскольку указанные соглашения в качестве основной целевой направленности имеют регламентацию обязательственных отношений учредителей, определение их взаимных прав и обязанностей в процессе создания юридического лица, а также обязанностей перед самим юридическим лицом [21, c. 75]. Таким образом, договор о создании юридического лица имеет комплексную, организационно-имущественную природу, но не является договором об отчуждении имущества в исходном смысле [10, c. 95].

Системный анализ действующего законодательства позволяет сказать, что механизм прекращения права собственности на земельный участок по отчуждательной сделке имеет несколько основных стадий (этапов) его реализации, первым из которых является выражение намерения собственника на отчуждение земельного участка посредством заключения соответствующего договора или совершения иной отчуждательной сделки, а также подготовка всей сопроводительной документации, необходимой для надлежащего оформления указанного отчуждения в соответствии с общими и специальными требованиями законодательства, к которым можно отнести, например, требование соблюдения письменной формы под риском ничтожности сделки [17]. На этом этапе происходит образование воли, а также согласование и фиксация воль субъектов правоотношения, влекущего впоследствии прекращение права собственности на земельный участок у одного субъекта и возникновение его у другого.

Отдельные сделки требуют также нотариального удостоверения (договор ренты, наследственный договор (ст. 1140¹ ГК РФ), завещание (ст. 1124 ГК РФ)), которое можно обозначить в качестве факультативного этапа отчуждения находящихся в частной собственности земельных участков. Данный этап реализации механизма добровольного прекращения права собственности, будучи направленным на удостоверение наличия воли собственника на отчуждение земельного участка и корреспондирующей воли приобретателя, а также на проверку законности совершения отчуждательной сделки, является применимым при одновременном совпадении субъектного и предметного критериев, обусловливающих его факультативность в структуре указанной процедуры.

Главным этапом реализации механизма прекращения права собственности на земельный участок посредством совершения отчуждательной сделки является государственная регистрация перехода права собственности от одного субъекта к другому, осуществляемая Росреестром в соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) [22].

Кроме того, правовое регулирование указанных правоотношений осуществляется в соответствии с Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учёту и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 [14].

Следует отметить, что указанная процедура не лишена несовершенств, ставящих под угрозу юридические гарантии защиты права собственности на земельный участок, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), на что часто обращается внимание в современной правовой доктрине. Так, например, в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предметом гражданского оборота могут являться только сформированные земельные участки [7]. Tо есть поставленные на кадастровый учёт, площадь и границы которых определены в установленном законом порядке [19].

Существенным условием всех сделок с земельными участками является их предмет, описание которого позволяет идентифицировать конкретный земельный участок, подлежащий отчуждению, вся необходимая информация о котором с презюмируемой в силу статьи 7 Закона о регистрации и пункта 1 статьи 8¹ ГК РФ публичной достоверностью содержится в ЕГРН. При этом принцип публичной достоверности сведений ЕГРН означает, что лица, добросовестно доверившиеся сведениям об объектах недвижимости, содержащимся в ЕГРН, должны получать от государства в лице уполномоченных органов юридическую защиту своего доверия [1, c. 134]. Это помимо прочего гарантирует бесспорность зарегистрированного права, занесённого в ЕГРН [8, c. 845].

Несмотря на закрепление в законодательстве указанных положений, а также на то, что земельный участок по своей правовой конструкции является идентификационной категорией, призванной индивидуализировать конкретный участок земной поверхности, в силу положений статьи 69 Закона о регистрации допускается существование ранее учтённых земельных участков, границы которых не установлены в части отсутствия сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, а также в случае если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельных участков определены с точностью ниже нормативной для земель определённого целевого назначения.

Указывая на данное обстоятельство, ряд исследователей, в частности Г.Н. Эйриян, отмечает, что регистрация перехода права на земельные участки при отсутствии их точного описания не гарантирует права приобретателя земельных участков [23, c. 256]. Данный тезис подтверждает то обстоятельство, что Закон о регистрации не содержит требований наличия в ЕГРН точных сведений о границах участка для регистрации прав на него.

На наш взгляд, в целях подлинного обеспечения реализации принципа публичной достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН, регистрация перехода прав на земельный участок с неуточнёнными границами должна приостанавливаться до уточнения границ земельного участка в порядке, установленном статьёй 43 Закона о регистрации, поскольку в ином случае государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом государственного признания и подтверждения наличия прав на земельный участок, но не его гарантией.

Вторым несовершенством процедуры государственной регистрации права собственности на земельный участок в рамках механизма его добровольного отчуждения является системный пробел в праве, дающий возможность вносить в ЕГРН сведения о единственном собственнике в случае подачи соответствующего заявления одним из супругов без отметки об оспоримости, что противоречит требованиям статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации [20].

Такая практика является возможной в силу того, что Закон о регистрации не предусматривает возможности направления Росреестром запросов в органы записи актов гражданского состояния о наличии у гражданина зарегистрированного брака и, соответственно, обязанности органов записи актов гражданского состояния по направлению указанных сведений в Росреестр, как это, например, предусмотрено в отношении регистрации смерти гражданина в силу прямого закрепления в части 11 статьи 32 Закона о регистрации. Более того, такая возможность подкрепляется последними изменениями, внесёнными в Положение о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации, утверждённое постановлением Правительства Российской Федерации от 08.07.1997 № 828, в части проставления отметок о регистрации или о расторжении брака в паспорте гражданина Российской Федерации исключительно по его желанию [16].

Как показывает правоприменительная практика, супруг нередко в таких случаях узнаёт о сделке по истечении года с момента её совершения и не может документально подтвердить, когда именно он о ней узнал. Но если он обладает указанной возможностью, то для добросовестного приобретателя имущества риск признания сделки недействительной со стороны этого супруга может сохраняться значительно более длительные сроки, чем один год [12].

Необходимо отметить, что указанные правовые последствия могут применяться не только в отношении договоров, предусмотренных гражданским законодательством, но и применительно, например, к непоименованному соглашению о перераспределении земельных участков [13].

Таким образом, указанная практика, в соответствии с которой регистратор в ходе правовой экспертизы поступившего заявления о внесении в ЕГРН сведений о собственнике имущества (земельного участка) не может с достаточной точностью проверить полноту и достоверность сведений, содержащихся в представляемых заявителями документов, как и ранее рассмотренная проблема, серьёзно сказывается на реальной правовой обеспеченности принципа публичной достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН, позволившего бы реально обеспечить неоспоримость зарегистрированного права [6, c. 44].

В целях преодоления указанного пробела мы рекомендуем предусмотреть в Законе о регистрации возможность Росреестра и его территориальных органов направлять в порядке межведомственного электронного взаимодействия запросы о органы записи актов гражданского состояния о наличии либо отсутствии у гражданина зарегистрированного брака с тем, чтобы не допустить возможности недобросовестным супругам злоупотреблять своими правами в нарушение требований ст. 10 ГК РФ и с тем, чтобы обеспечить подлинное действие принципа публичной достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН [15].

Список литературы:

1. Бевзенко, Р.С. Комментарий к ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ / Р.С. Бевзенко // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. –2019. – № 11. – С. 127-169.
2. Болотова, О.А. Конституционно-правовые основы защиты права собственности при совершении сделок с участием нотариуса по отчуждению земельных участков / О.А. Болотова // Известия ВУЗов. Поволжский регион. Общественные науки. – 2013. – № 2 (26). – С. 31-35.
3. Верхолётов, М.А. Проблемы наследования земельных участков / М.А. Верхолётов, А.Г. Баринова // Марийский юридический вестник. – 2017. – № 1 (20). – 71-74.
4. Волочай, Ю.А. Гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности по договору: сравнительно-правовой анализ законодательства России и Германии: дис. … канд. юрид. наук. / Ю.А. Волочай. – Екатеринбург, 2010. – 273 с.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 25.02.2022 № 20-ФЗ) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.03.2022) // Собрание законодательства РФ, 1994, № 32, ст. 3301.; Собрание законодательства РФ, 2022, № 9 (часть I), ст. 1252.
6. Ершов, А.В. Сравнительный анализ ведения кадастра в передовых зарубежных странах и в России / А.В. Ершов, К.Ю. Кузьмина, Т.Б. Шакирова // Интерэкспо Гео-Сибирь. – 2018. – № 8. – 42-55.
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 16.02.2022 № 9-ФЗ) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022) // Собрание законодательства РФ, 2001, № 44, ст. 4147.; Собрание законодательства РФ, 2022, № 8, ст. 1033.
8. Землякова, Г.Л. Достоверность сведений о земельных участках, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости – реальность или фикция / Г.Л. Землякова // Вестник Удмуртского университета. Серия «Экономика и право». – 2021. – № 5. – 843-850.
9. Имекова, М.П. Отчуждение земельного участка: понятие и общая характеристика / М.П. Имекова // Вестн. Том. гос. ун-та. Право. – 2013. – № 4 (10). – 120-126.
10.  Корпоративное право : учебник и практикум для вузов / Г. Ф. Ручкина [и др.] ; под редакцией Г. Ф. Ручкиной. – Москва : Издательство Юрайт, 2022. – 212 с. – ISBN 978-5-534-11005-0. – Текст : электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. – URL: https://urait.ru/bcode/495376 (дата обращения: 17.04.2022).
11.  Мирзаева, Р.М. Особенности института реорганизации юридических лиц в форме разделения согласно законодательству Российской Федерации / Р.М. Мирзаев // Закон и право. – 2022. – №1. – 129-131.
12.  Определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 03.11.2020 № 88-19556/2020 // Режим доступа: https://bsr.sudrf.ru/bigs/portal.html (дата обращения: 17.04.2022).
13.  Определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 15.04.2021 № 88-10665/2021 по делу № 2-585/2020 // Режим доступа: https://bsr.sudrf.ru/bigs/portal.html (дата обращения: 17.04.2022).
14.  Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru  (дата обращения: 17.04.2022).
15.  Постановление Правительства РФ от 08.09.2010 № 697 (в ред. от 24.06.2021 № 982) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.06.2021) «О единой системе межведомственного электронного взаимодействия» // Собрание законодательства РФ, 2010, № 38, ст. 4823.; Собрание законодательства РФ, 2021, № 27 (часть II), ст. 5371.
16.  Постановление Правительства РФ от 08.07.1997 № 828 (в ред. от 15.07.2021 № 1205) «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 1997, № 28, ст. 3444.; Собрание законодательства РФ, 2021, № 30, ст. 5782.
17.  Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» // Бюллетень Верховного Суда РФ. № 2. Февраль, 2019.
18.  Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах» // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5. С. 88–89.
19.  Решение Арбитражного суда Тульской области от 20.05.2021 по делу № А68-11999/2020 // Режим доступа: https://ras.arbitr.ru/ (дата обращения: 17.04.2022).
20.  Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (в ред. от 02.07.2021 № 310-ФЗ) (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.07.2021) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 1, ст. 16.; Собрание законодательства РФ, 2021, № 27 (часть I), ст. 5138.
21.  Семивеличенко, Е.А. Система гражданско-правовых договоров, обеспечивающих создание, управление и прекращение юридических лиц: понятие и значение / Е.А. Семивеличенко // Проблемы экономики и юридической практики. – 2014. – № 6. – 73-77.
22.  Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в ред. от 14.03.2022 № 58-ФЗ) (с изм. и доп., вступ. в силу с 14.03.2022) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 2015, № 29 (часть I), ст. 4344.; Собрание законодательства РФ. 2022. № 12. Ст. 1785.
23.  Эйриян, Г.Н. К вопросу о полноте и достоверности кадастровых сведений о земельных участках / Г.Н. Эйриян // Пермский юридический альманах. Ежегодный научный журнал. – 2019. – С. 354-360.