ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ЦЕНОВЫХ ТЕНДЕНЦИЙ В ВОРОНЕЖЕ

Недвижимость в России традиционно подразделяется на две большие категории – жилую и коммерческую. Коммерческая недвижимость – это  любая недвижимость, которая может приносить доход своему владельцу.

На рынке принято выделять следующие основные виды коммерческой недвижимости: 

- офисная недвижимость;

- торговая недвижимость;

- складская недвижимость;

- гостиничная недвижимость.

В отдельную категорию выделяются помещения свободного назначения [2].

Для владельцев коммерческих помещений начало 2017 года оказалось благоприятным – в большинстве городов наблюдается рост арендных ставок по сравнению с первыми пятью месяцами 2016 года (Таблица 1).

Таблица 1.

Динамика годовых арендных ставок в Воронеже за 2016 год

Изучив общее положение на рынке коммерческой недвижимости, можно сказать, что на офисные помещения и помещения свободного назначения наблюдается повышение спроса, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года [4]. В первые месяцы 2017 года годовая ставка аренды квадратного метра в сегменте помещений свободного назначения осталась на том же уровне 0%, в сегменте офисной недвижимости ставка аренды уменьшилась на 3%, а в сегменте торговой наоборот увеличилась на 5% (Таблица 2).

Таблица 2.

Динамика годовых арендных ставок в Воронеже в 2017 году

По данным отдела исследований компании Cushman & Wakefield во втором квартале 2017 года отмечается незначительное укрепление арендных ставок, что объясняется не столько экономическим ростом, сколько коррекцией после длительного падения. Поддержание стабильного обменного курса рубля будет постепенно восстанавливать доверие на рынке недвижимости. Произошла переоценка активов корпораций и инвесторы активно ищут направления для развития.

Рынок офисной недвижимости Воронежа оценивается как высоко конкурентный. Город поддерживает характерную для других городов-миллионников тенденцию, когда собственники объектов идут на значительные уступки перед арендаторами только затем, чтобы помещения не простаивали. Еще одной тенденцией является - сокращение ввода новых площадей. По мнению аналитиков, открытие объектов представляется несвоевременным из-за высокой насыщенности рынка (таблица 3). По-прежнему значительная часть офисных помещений находится в бывших НИИ и административных зданиях предприятий. Большинство высококачественных объектов офисной недвижимости располагаются в Центральном, Коминтерновском и Ленинском районах, которые являются центрами деловой активности города.

В 2016 году офисных помещений было введено общим объемом около 91 тыс. кв. м.

По уровню обеспеченности торговыми площадями Воронеж попал в десятку российских городов-миллионников (таблица 3). Результат - восьмое место. В среднем на тысячу жителей приходится более 300 кв. м. торговых площадей. По сравнению с прошлым годом наблюдается отрицательная динамика, поскольку численность населения увеличивалась, а качественные торговые центры не вводились в эксплуатацию [3].

По данным на 2016 год, в столице Черноземья работают 18 качественных торговых объектов суммарной площадью около 820 тыс. кв. м (GBA) и 525 тыс. кв. м (GLA).

Рынок качественной складской недвижимости постепенно развивается, есть несколько индустриальных парков. Тем не менее, в общей структуре предложения по-прежнему преобладают объекты низкого качества.

Уровень вакантных площадей довольно высок из-за вышедшего на рынок спекулятивного предложения, однако, будет постепенно снижаться в будущем из-за ограниченного ввода новых площадей (таблица 3).

Спрос на качественные склады в основном наблюдается со стороны компаний агропромышленного комплекса и розничных сетей.

Таблица 3.

Перечень объектов, сданных в последние годы и планируемых к вводу

Гостиничный рынок Воронежа за последние пять лет совершил стремительный скачок в развитии. К концу 2015 года доля качественного номерного фонда в общей массе номеров составила 50%, что является весьма красноречивым показателем. Кроме того, по темпам открытия новых гостиниц международных операторов столица Черноземья стала одним из лидеров среди региональных городов-миллионников: в Воронеже начали работу отели брендов Mercure и Ramada, также в конце 2015 года планировался запуск Marriott, но срок ввода объекта в эксплуатацию перенесен на ноябрь 2017 года. Так же перенесен с 2016 на 2017 год сроки ввода в эксплуатацию отеля Four Points by Sheraton.В Воронеже насчитывается большое количество отелей экономкласса, хостелов. Об этом свидетельствуют многочисленные объявления на сайтах поиска пунктов временного размещения.

После пика активности, который пришелся на период 2014-15 годов, гостиничный рынок Воронежа переживает затишье. Нового строительства не запланировано (без учета достраивающихся Marriott и Four Points by Sheraton).

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что снижение деловой активности приводит к падению спроса во всех сегментах рынка, как следствие, стоимость аренды и продажи объектов недвижимости демонстрирует отрицательную динамику. Аналитики отмечают, что наиболее положительные прогнозы предусматривают нулевое движение цен, во всех остальных случаях на рынке отмечается их падение.

Наиболее актуальными объектами во время кризиса становятся магазины в формате «дисконт» и fix-price, районные торговые центры с удачным расположением, недорогие рестораны и  фудкорты. В офисном сегменте перспективы есть у центров класса В+ с адекватной ценовой политикой. Что касается складов, то пустовать не будут комплексы built-to-suit и складские помещения эконом варианта. Еще в 2014 году владельцы крупных складских объектов начали их переформатировать, чтобы не остаться без арендаторов, а в 2016 году эта тенденция только  усилилась [2].

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости стабилизировалась, но надолго ли. Ведь наблюдающийся рост невелик, а экономика по-прежнему не стабильна. Так же существуют мнения, что настоящего кризиса рынка коммерческой недвижимости только стоит ожидать и стабилизация наступит не раньше 2019 года [5]. В связи с такими прогнозами многие игроки заняли выжидательную позицию. Поэтому на рынке сейчас преобладает консерватизм в действиях.

Список литературы:

1. Аналитики портала «Domofond.ru», Коммерческая недвижимость подорожала. [Электронный ресурс]. 2016-2017. URL:   http://delovoy.info/411-kommercheskaya-nedvizhimost-podorozhala.html (дата обращения: 10.07.2017).
2. Кременчук А., PRO Миллионники. Серия обзоров коммерческой недвижимости России. [Электронный ресурс].  2016. URL: http://procity.arendator.ru/voronej_2016 (дата обращения: 10.07.2017).
3. Москалёв А., Рынок офисной недвижимости Воронежа. Итоги 2015 года и перспективы:// Парадный квартал, 2016. №10. [. URL: http://parad-catalog.ru/publ/publ_3440.html (дата обращения: 10.07.2017).
4. Специалисты портала "Квадратный Метр", Виды коммерческой недвижимости. [Электронный ресурс]. 2014. URL: http://www.kvmeter.ru/articles/179625.html (дата обращения: 10.07.2017).
5. Шагеева Р., Рынок коммерческой недвижимости 2017. [Электронный ресурс] 2017. URL: https://voronezh.bbport.ru/news/show/rinok-kommercheskoj-nedvizhimosti-2017/ (дата обращения: 10.07.2017).