Телефон: 8-800-350-22-65
WhatsApp: 8-800-350-22-65
Telegram: sibac
Прием заявок круглосуточно
График работы офиса: с 9.00 до 18.00 Нск (5.00 - 14.00 Мск)

Статья опубликована в рамках: Научного журнала «Студенческий» № 1(129)

Рубрика журнала: Юриспруденция

Скачать книгу(-и): скачать журнал часть 1, скачать журнал часть 2, скачать журнал часть 3, скачать журнал часть 4, скачать журнал часть 5

Библиографическое описание:
Крятова Е.Е. О ПОЛУЧЕНИИ СОГЛАСИЯ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА НА УМЕНЬШЕНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА // Студенческий: электрон. научн. журн. 2021. № 1(129). URL: https://sibac.info/journal/student/129/198916 (дата обращения: 29.03.2024).

О ПОЛУЧЕНИИ СОГЛАСИЯ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА НА УМЕНЬШЕНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

Крятова Екатерина Евгеньевна

студент, кафедра гражданско-правовых дисциплин, ФГКОУ ВО «Московская академия СК России»,

РФ, г. Москва

Фиошин Александр Владимирович

научный руководитель,

канд. юр. наук, доц., проф. кафедры гражданско-правовых дисциплин, ФГКОУ ВО «Московская академия СК России»,

РФ, г. Москва

Реконструкция и переустройство нежилых помещений многоквартирных домов – одна из актуальных тем жилищного права, а споры, связанные с использованием и уменьшением общего имущества многоквартирного дома – одни из самых распространенных в судебной практике.

Гражданские споры, связанные с уменьшением размера общего имущества многоквартирного дома, связаны, как минимум, с тремя вопросами: во-первых, сколько голосов требуется для принятия такого решения, во-вторых, в каких случаях необходимо согласие всех собственников многоквартирного дома для принятия решения, наконец, как получить и в какой форме предоставить такого рода согласие.

В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также - ЖК РФ) [1] согласие абсолютно всех собственников всех видов помещений в многоквартирном доме необходимо при уменьшении размера общего имущества такого дома путем его реконструкции. Следовательно, только при изменении параметров жилого дома или его частей, а также в случае надстройки, перестройки, расширения объекта или восстановления его несущих строительных конструкций, как гласит, Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее также – ГрК РФ) [2, п. 14 ст. 1], необходимо стопроцентное согласие всех собственников многоквартирного дома.

Так, например, размещение изображений рекламного характера или установление системы кондиционирования воздуха на стенах многоквартирного дома, не являются реконструкцией, поэтому не требуют абсолютного согласия собственников многоквартирного дома при решении вопроса об их размещении.

Несмотря на полную и доступную для понимания формулировку вопроса относительно количества голосов собственников помещений многоквартирного дома, необходимого для разрешения уменьшения размера общего имущества, в суде зачастую ответчики приводят диспозицию части 1 статьи 46 ЖК РФ. В списке исключений, которые указаны в данной норме, из правила о решении общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме поставленных на голосование вопросов, принимающихся большинством голосов от числа голосов принявших участие в этом собрании собственников, отсутствует ссылка на статью об уменьшении общего имущества многоквартирного дома. Данный факт хотя и является пробелом в законодательстве, тем не менее не находит поддержки в суде.

Обращаясь ко второму поставленному нами вопросу, следует отметить, что длительное время на практике толкование термина «реконструкция» в рамках части 3 статьи 36 ЖК РФ сводилось к дефиниции, указанной в ГрК РФ, связанной с капитальным строительством. На данный факт, например, было обращено внимание Правительства Санкт-Петербурга. В своём письме от 13 декабря 2011 года [6] оно указало, что получение согласия всех собственников в многоквартирном доме требуется только при уменьшении размера общего имущества многоквартирного дома при его капитальном строительстве. Соответственно, устройство отдельного входа в помещение в наружной стене здания в существующих границах, например, при переоборудовании окна в дверной проход, реконструкцией не считается, следовательно, не требует абсолютного согласия всех собственников дома. Аналогичной позиции придерживалось Министерство экономического развития Российской Федерации в 2011 году [5].

В последующем суды всех уровней отказались от данной точки зрения. Ссылаясь на пункт 1 статьи 36 ЖК РФ и подпункт "г" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме [3], суды указывают, что внешняя фасадная стена многоквартирного дома, обслуживающая более одного жилого помещения как ограждающая ненесущая конструкция, относится к общему имуществу всех собственников многоквартирного дома. По этой причине переустройство и перепланировка нежилого помещения изменяет облик фасада здания, как следствие, происходит уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, права и законные интересы которых могут быть затронуты этими изменениями [9].

Между тем необходимо обратить внимание на часть 2 статьи 40 ЖК РФ, указывающую на необходимость получения согласия всех собственников в многоквартирном доме, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений не могут быть реализованы без присоединения к ним части общего имущества многоквартирного дома.

В таких случаях, суды, в том числе Верховный Суд Российской Федерации, уделяют особое внимание отграничению терминов "реконструкция", "переустройство" и "перепланировка". Многие правоведы придерживаются мнения о том, что данные понятия сложно разграничить, что не позволяет должным образом собственнику данного помещения реализовать свои гражданские и жилищные права [10].

Однако Верховный Суд в одном из своих Определений [8], ссылаясь на Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003, указал, что переоборудование (переустройство) помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и иного оборудования, которое требует внесения соответствующей записи в технический паспорт помещения. Перепланировка помещения отличается изменением конфигурации данного помещения и включает в себя, например, перенос или разборку перегородок, перенос или устройство дверных проемов, расширение (не)жилой площади за счет вспомогательных помещений и прочее.

Обращаясь к вопросу о процедуре получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме, стоит отметить тот факт, что на сегодняшний день законом не определён чёткий порядок получения данного волеизъявления, кроме того, остаётся неясным и форма выражения такого согласия, что естественным образом позволяет фальсифицировать соответствующие документы.

Для минимизации подобных злоупотреблений считается необходимым нормативное закрепление процедуры получения и представления согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Вместе с тем затруднения вызывает процедура информирования и проведения голосования в силу различных объективных и субъективных причин, как, например, смена места жительства собственников помещений или умышленное уклонение от проведения голосования.

В целях решения данных вопросов представляется важным определение порядка извещения собственников помещений многоквартирного дома о предстоящем собрании, а также возможные альтернативные варианты проведения получения согласия без проведения очного голосования, например, молчаливое согласие собственника.

Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что современное отечественное жилищное законодательство многоквартирный жилой дом признаёт специфическим объектом права собственности, где собственник наделён правом пользования не только жилым или нежилым помещением, но и общим имуществом в многоквартирном доме. В связи с чем при уменьшении размера общего имущества многоквартирного дома путем его реконструкции, переустройства или перепланировки требуется согласие абсолютно всех собственников помещений этого дома.

 

Список литературы:

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 27.10.2020)
  2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 08.12.2020)
  3. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // СПС "КонсультантПлюс".
  4. Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"// СПС "КонсультантПлюс".
  5. Письмо Министерства экономического развития РФ от 3 ноября 2011 г. N ОГ-Д23-1928 // СПС "КонсультантПлюс".
  6. Письмо Правительства Санкт-Петербурга от 13 декабря 2011 г. N 18-5796/11 «О порядке получения согласия собственников помещений многоквартирного дома при переводе жилых помещений в нежилые помещения»// СПС "КонсультантПлюс".
  7. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31.10.2017 N 18-КГ17-163 // URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-31102017-n-18-kg17-163/ (дата обращения: 08.12.2020)
  8. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31.10.2017 N 18-КГ17-163 // URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-31102017-n-18-kg17-163/ (дата обращения: 08.12.2020)
  9. Апелляционное определение № 33-178/2015 33-4913/2014 от 13 марта 2015 г. по делу № 33-178/2015 // СудАкт.РФ.
  10. Бетхер В.А., Невзгодина Е.Л. Изменение функционального назначения помещения в многоквартирном доме // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. N 1. С. 47.
  11. Киракосян С.А. Споры об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома // Юрист. 2017. N 23.

Оставить комментарий

Форма обратной связи о взаимодействии с сайтом
CAPTCHA
Этот вопрос задается для того, чтобы выяснить, являетесь ли Вы человеком или представляете из себя автоматическую спам-рассылку.