ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА

Договорное регулирование общественных отношений призвано обеспечить реализацию вытекающего из Конституции РФ принципа стабильности гражданского оборота. В настоящее время в ГК РФ сформировалась группа договоров, направленных на обеспечение стабильности договорных связей, закрепление долговременных отношений на стадии переговоров.

И основным связующим элементом здесь выступают так называемые организационные договоры, которые предшествуют возникновению основного обязательства: предварительный договор, опцион, опционный договор.

Законодатель в Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России признал необходимость разработки договорной конструкции, которая должна отразить необходимость возможности заключения договоров, в которых в момент их совершения были бы определены лишь часть, а не все существенные условия. При этом иные условия таких договоров подлежали бы согласованию впоследствии.

Таким образом, отступив от плановых договорных связей советского периода, современный гражданский оборот нуждается в преддоговорном этапе планирования сделки, которым и выступает группа договоров организационной направленности. Критика подобных конструкций (типа «договор на договор» или «право на право») основана на теоретической предпосылке рыночного господства вещей над правами и обязательствами. Но общая картина такова, что вышеобозначенные «договоры на договоры» позволяют радикально расширить возможности субъектов гражданского права.

Легальное определение понятия «предварительный договор» дано в п. 1 ст. 429 ГК РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из данного определения следует, что основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать имущество или произвести оплату, а обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях и в срок, предусмотренный предварительным договором.

Существование института предварительного договора объясняется наличием у сторон препятствий, которые мешают вступлению в договорные отношения, например, если к моменту заключения договора купли-продажи не могут быть оформлены все необходимые документы (например, при строительстве дома, оформление наследства), либо по иным причинам стороны решили отложить заключение основного договора.

Посредством предварительного договора между контрагентами возникает прочная правовая связь, которая порождает и правовые последствия.

Отметим, что заключенный основной договор находит силу в правопорядке и воле сторон, направленной на его создание, но не в предварительном договоре. Следовательно, не окажет влияние на действительность основного договора тот факт, что предварительный договор был недействительным или незаключенным.

В настоящее время законодательством не предусмотрено последствий недействительности основного договора.

Необходимо отметить, что хоть заключение основного договора является обязательством по предварительному договору, это ни в коем случае не нарушает принципа свободы договора.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, мы тем самым выражаем свою волю на отчуждение имущества и принятии на себя обязательства по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

Характерной особенностью предварительного договора является тот факт, что его предметом является будущий договор по поводу имущества, а не само имущество, поэтому заключение такого предварительного договора не ограничивает собственника имущества в праве распорядиться им путем отчуждения имущества лицу, не являющемуся стороной предварительного договора. То обстоятельство, что совершение такой сделки приводит к невозможности исполнить основной договор, который должен быть заключен во исполнение условий предварительного договора, само по себе не является основанием для признания ее недействительной, что подтверждается на практике. В этом случае у собственника могут быть истребованы убытки, причиненные другой стороне уклонением от заключения основного договора. Кроме того, в такой ситуации другая сторона вправе оставить у себя задаток, в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора.

Иная характерная особенность заключается в том, что для выполнения его обязательств, в отличие от других гражданско-правовых договоров, отношения сторон носят взаимонаправленный характер.

Вместе с тем, для заключения основного договора обязательно выражение желания заключить основной договор, хотя ни одна сторона не считается обязанной направить предложение первой.

В процессе анализа судебной практики можно придти к заключению, того, что сторона направившая предложение заключить предварительный договор первой находится в выгодном положении, так как в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ и п. 4. Ст. 445 ГК РФ имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, не направившая предложение, будет считаться уклоняющейся от выполнения взятых обязательств.

Но существует и такая практика, когда стороны одновременно утратили заинтересованность в заключении основного договора и не изъявили желание в период действия предварительного договора заключить основной договор. В такой ситуации они лишаются права принуждения к заключению основного договора в связи с истечением обязательств по предварительному договору.

В настоящее время в ГК РФ предусмотрена всего лишь одна форма предварительного договора, что не согласуется с научной точкой зрения.

Правовая наука также предусматривает предварительные договоры, в которых только одна сторона принимает на себя обязательство заключить договор, вторая же имеет право требовать его заключения.

Кроме того, в силу принципа свободы договора обе стороны должны урегулировать условия будущего договора. А в приведенном примере Годэмэ прослеживается противоречивое желание приобрести вещь, обязав продавца предоставить ее «по первому требованию», но, не наложив на себя обязательства, быть «в качестве покупателя».

На данных примерах предварительный договор не может рассматриваться как односторонний («однообязывающий»), так как здесь необходимо согласие обеих сторон. А так же их заинтересованность и взаимовыгодна.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что для предварительного договора характерны следующие признаки:

• только посредством предварительного договора стороны берут на себя обязанность заключить другой (основной) договор;
• обязательство по предварительному договору только одно - заключить основной договор;
• предварительный договор позволяет сторонам формализовать отношения задолго до будущей сделки;
• недействительность или незаключенность предварительного договора не оказывает влияние действительность основного договора;
• при возникновении спора, вызванного неясностью условий основного договора, предварительный договор может быть источником их выявления;
• отношения сторон по предварительному договору носят взаимонаправленный характер.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 31. - Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3301.