ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЯ ФАСАДОВ ЗДАНИЙ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Отсутствие адекватной политики технического обслуживания зданий привело к нынешней деградации жилищного фонда и раннему старению элементов зданий, включая элементы фасадов.

Представлена методика реализации плана технического обслуживания фасадов зданий, которая основана на систематизированных процедурах, предполагающих детальную информацию о фасаде. Предлагается методология использования критериев для выполнения действий по техническому обслуживанию.

Техническое обслуживание объединяет все технические и административные действия, которые необходимы для восстановления элемента до состояния, в котором он будет удовлетворять требованиям к производительности. В течение срока службы здания, затраты могут возникать на трех этапах: проектирование, строительство, эксплуатация и техническое обслуживание.

Экономический эффект доказывает важность технического обслуживания зданий. Если бы техническое обслуживание было реализовано на стадии проектирования с заранее заданными уровнями производительности, оно позволило бы оптимизировать затраты и обеспечить удовлетворенность жителей.

План технического обслуживания – это дополнительный документ к проекту, который предусматривает упреждающие действия по техническому обслуживанию в соответствии с различными временными диапазонами с минимальным вмешательством в регулярное функционирование здания. Он не должен исключать возможность непредвиденных корректирующих действий по техническому обслуживанию и должен периодически обновляться.

Фасад здания является определяющим фактором для уровня комфорта здания. В этом контексте фасады определяют внешний облик здания, одновременно выступая в качестве барьера от внешних воздействий.

Фасады играют фундаментальную роль в здании, являясь сложной системой проектирования, строительства и обслуживания. Фасады состоят из стен, проемов и различных типов облицовок.

Для оценки прочностных характеристик фасада необходимо знать каким агрессивным действиям подвергается фасад. Влажность является основной причиной аномалий в фасадах, но нагрузки, стрессы, деформации, экстремальные температуры, загрязнение, соли, бактерии, растения, плесень, насекомые, птицы и многие другие факторы в сочетании с плохими конструктивными элементами также могут существенно повлиять на эксплуатационные характеристики фасада.

Они могут образовывать пятна, трещины, отслоение, потерю сцепления и дефекты крепления. Фасад здания требует периодического технического обслуживания, как и все другие основные системы внутри здания.

В фасадах с облицовкой из натурального камня цветовые решения также являются наиболее частыми аномалиями. Обладая всесторонними знаниями о фасаде, можно планировать упреждающие операции по техническому обслуживанию, такие как осмотр, очистка, обработка поверхности для защиты, локальный ремонт, местные замены и мелкие и крупные вмешательства.

На протяжении всего срока службы здания его конструктивные элементы должны представлять собой уровни производительности, определенные на стадии проектирования, способствуя удовлетворению потребностей жильцов. Планирование ремонтных работ возможно только после анализа эксплуатационных характеристик элементов здания, их прогнозируемого срока службы, потребностей в техническом обслуживании, моделей деградации и наиболее частых аномалий.

Субъективные факторы также влияют на принятие решений.

Стратегии профилактического обслуживания предвидят признаки деградации, действуя до того, как произойдет какое-либо значительное физическое или функциональное изменение элементов здания. Благодаря регулярному техническому обслуживанию удается избежать непредвиденных аномалий, свести к минимуму дополнительные работы и минимизировать помехи в работе здания.

При внедрении в существующие здания плана технического обслуживания, он должен основываться на детальной оценке степени износа эксплуатируемого здания. Этот план является основополагающим для реализации стратегий технического обслуживания в течение всего срока службы элементов здания. Первоначально определяются наиболее вероятные действия и проверки (прогностические). В рамках этого процесса, учитывая достаточный уровень непредсказуемости, следует также учитывать корректирующие действия по техническому обслуживанию. В долгосрочной перспективе план технического обслуживания должен регулярно обновляться.

План технического обслуживания должен содержать всю необходимую информацию, в нем должны быть перечислены все элементы технического обслуживания и сроки службы, процедуры технического обслуживания, элементы, поврежденные в процессе эксплуатации, рекомендации по техническому обслуживанию, ресурсы и затраты.

Для планирования профилактических мероприятий необходима обширная информация по каждому элементу, касающаяся срока службы, эксплуатационных характеристик, характера повреждений. Стратегия технического обслуживания в значительной степени связана с теоретическим поведением, которое может не соответствовать реальным условиям эксплуатации и поэтому должно контролироваться.

Прогнозирующие действия по техническому обслуживанию требуют квалифицированных специалистов и обоснованных методов диагностики.

Список литературы:

1. Александрова, В. Ф. Технология и организация реконструкции зданий: учеб. пособие / В. Ф. Александрова, Ю. И. Пастухов, Т. А. Расина; СПбГАСУ. – СПб., 2011. − 208 с.
2. Багин, А. С. Разработка методики многофакторного анализа эффективности реконструкции фасадов зданий сложившейся жилой застройки городов: дис. кандидата технических наук: 05.23.22 / Багин Алексей Сергеевич; Моск. гос. строит. ун-т. - Москва, 2010.
3. Кужин, М.Ф. Методика выбора организационно-технологических решений при устройстве навесных фасадных систем: дисс. кандидата технических наук: 05.23.08 / Кужин Марат Фаргатович; Моск. гос. строит. ун-т. – Москва, 2013.
4. Соболев, Л. Капитальный ремонт; Л.: Гослитиздат - Москва, 2013. - 352 c.
5. Kragh M., Monitoring of Advanced Facades and Environmental Systems PhD Paper presented at The whole-life performance of facades, University of Bath, CWCT, 18/19 April 2001, Bath, UK.