ЗНАЧЕНИЕ ПРИМЕНЯЕМЫХ ЦЕН ДЛЯ ОБЪЯВЛЕНИЯ ПОБЕДИТЕЛЯ ПРИ ВЫСТАВЛЕНИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ НА АУКЦИОНЕ

THE IMPORTANCE OF APPLIED PRICES FOR ANNOUNCING THE WINNER AT THE OFFERING OF RESIDENTIAL HOUSES AT AUCTION

Toyly Charyyev

сompliance Advisor of the Housing Exchange of the Ministry of Municipal Affairs of Turkmenistan

Turkmenistan, Ashgabat

АННОТАЦИЯ

Торги проводятся в заранее определенном месте и в заранее определенное время. На торговой площадке новый собственник имущества объявляется победителем торгов перед участниками публично. Тому из кандидатов, кто изъявил желание заплатить самую высокую цену, гарантируется право стать победителем торгов. Под ценой, применяемой в качестве определения победителя, подразумевается рыночная цена имущества. Под такой ценой понимается цена за квадратный метр жилого дома или квартиры. Официальное определение цены за квадратный метр частного жилого дома, квартиры выгодно для владельца имущества. Потому что для определения стоимости владелец имущества в удовлетворение своих временных финансовых трудностей, связанных с объектом собствен­ности, может защищать свои права беспрепятственно и не нуждаться в помощи. Создается условие для владельца имущества заранее подсчитать прибыль при передаче объекта собственности в собственность другому.

ABSTRACT

Bidding is held in a pre-determined place and time. On the trading floor, the new owner of property is declared the winner of the bidding before the participating public. The candidate who has expressed the desire to pay the highest price is guaranteed the right to become the winner of the bidding. Under the price applied to the winner's announcement, the market price of the property is implied. At such a price is understood the price per square meter of a dwelling house or apartment. The official determination of the price per square meter of a private apartment house, apartment, is beneficial to the owner of the property. Because to determine the value of the owner of the property to meet their temporary financial difficulties associated with the property, can freely defend their rights without hindrance, and do not need help. A condition is created for the owner of property to calculate in advance the profit when transferring the property to another.

Ключевые слова: торги, победитель торгов, правовая помощь, частный жилой фонд, объект, имущество, недвижимость.

Keywords: putting out to tender, successful tenderer, legal assistance, private housing stock, object, property, realty.

В статье 86 Закона Туркменистана «Об исполнительном произ­водстве и статусе судебных исполнителей» четко определена норма: «Реализация изъятого жилого дома и иного недвижимого имущества должника осуществляется в сроки, указанные в настоящем Законе, путем публичных торгов» [2]. Как предусмотрено в правовой норме, конкретные физические лица имеют право на реализацию имущества должника путем организации и проведения торгов. Такими полно­мочиями пользуются физические должностные лица, состоящие на государственной службе и работающие в судах, а также выполняющие положения других организаций, которые, пользуясь предоставленными правами и обязанностями на законном основании, должны исполнять возложенные на них должностные обязанности. Они занимаются только организацией и проведением торгов изъятых объектов фонда частных жилых домов.

Имеется определенная норма о том, что «первоначальная стоимость на аукционных торгах по каждому жилому помещению является начальной стоимостью жилья» [4]. Этой нормой отмечается наличие обязательного характера выполнения действий, определенных, конкретных, относящихся к объектам государственного жилищного фонда, намеченных для приватизации. Для осуществления работы по реализации объектов государственного жилищного фонда посредством аукционных торгов имеется официальная правовая норма. Жилищные биржи имеют право на организацию и проведение таких торгов объектов фонда. Об этом в официальной правовой норме говорится следующее: «Жилищные биржи Министерства коммунального хозяйства Туркменистана определить как государственный орган, который орга­низует и проводит аукционные торги при приватизации жилищных помещений государственного жилищного фонда» [5].

Имеется официальная правовая норма проведения работы по оценке объектов, изъятых принудительно и относящихся к государственному жилищному фонду, и их реализации на аукционных торгах. Но отсутствует юридическое лицо, имеющее полномочия по организации и проведению аукционных торгов объектов частного жилищного фонда на основании официальной правовой нормы. Услуга по оценке в установленном порядке объектов частного жилищного фонда может осуществляться частными юридическими лицами на основании лицензии. Но правовая сила утверждающего свидетельствования частного юридического лица об оценке объекта частного жилищного фонда ограничена, поскольку оценку, произведенную таким способом, полномочные государственные органы вправе использовать только как сведение. При рассмотрении в таком аспекте в определенной мере ставится под сомнение твердое обеспечение защиты гарантированных законом прав владельцев имущества, связанных с переводом объекта частной собственности фактических главенствующих владельцев в другую собственность. В настоящее время официальные юридические лица не осуществляют деятельность при реализации объекта собствен­ности посредством аукционных торгов, основанных на принципе открытости владельцев имущества.

Стоимость, определенную полномочным государственным органом в отношении намеченной для приватизации части объекта, находящейся на учете государственного жилищного фонда в Туркменистане, нельзя назвать рыночной стоимостью объекта. Наряду с этим утверждать, что стоимость, определенная полномочным государственным органом, в отношении намеченного для приватизации объекта не является его свободной рыночной стоимостью, тоже будет неправильным, поскольку считающийся недвижимым имуществом и намеченный для приватизации объект государственного жилищного фонда может быть реализован на аукционных торгах. Стоимость объекта, который реализуется на конкурсных торгах перед публикой, может намного или немного отличаться от первоначальной стоимости своей высокой и низкой рыночной стоимостью. Такую разницу можно увидеть в единице измерения ценности, используемой для объявления победителя на площадке аукционного торга ради собственности имущества, и обозначаемой цифрами величиной.

В Туркменистане отсутствует официальная правовая норма, призывающая к сохранению на площадке аукционного торга на определенном уровне стоимости объекта, намеченного для прива­тизации. Причину такого положения можно объяснить тем, что стоимость имущества изменяется в зависимости от состояния рынка.

В статье 78 Закона Туркменистана «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» сказано: «Оценка имущества должника производится судебным исполнителем с учетом его рыночной стоимости и фактического износа» [2]. Согласно норме судебный исполнитель является физическим лицом, обладающим правом на оценку объекта частной собственности, изъятого принуди­тельно без получения разрешения, и на организацию и проведение аукционного торга этого объекта.

Наличие для формирования стоимости имущества суммы расходов, обозначаемой в цифрах, затраченных до фактического образования стоимости для использования, является важной необходимостью. С одной стороны, если любая часть суммы расхода, обозначенной цифрами, случайно не будет учтена, это тоже будет неправильно, так как в этом случае невозможно определить точную себестоимость фактически имеющегося имущества. С другой стороны, это считается нарушением официальной нормы исчисления фактической себестоимости недви­жимого имущества, являющегося объектами жилищного назначения в Туркменистане. В целом принято считать правильным взгляд о том, что стоимость обозначает рыночную стоимость продукции, имущества. Труд, направленный на фактическое формирование имущества, является вместе с тем его ценой.

В части 2 статьи 89 Закона Туркменистана «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» сказано: «Торги начинаются с объявления оценочной стоимости, указанной в акте об аресте имущества. Имущество считается проданным тому лицу, которое предложило на торгах наиболее высокую цену» [2].

Согласно изложению содержания нормы торги начинаются с объявления участникам аукционного торга стоимости, указанной в акте об аресте имущества. Единственное лицо, которое, предложив наиболее высокую цену, выразило желание купить объект на конкурсных торгах, считается победившим на торгах. Стоимость, использованную для объявления победителя, можно считать рыночной стоимостью объекта, поскольку имущество отличается тем, что оно реализовано на торговой площадке на основании открытости перед публикой.

Общество постоянно следует по пути своего развития. Формирование жилищного фонда, соответствующего его развитию и требованиям времени, может стать одной из важных проблем, поскольку в нашем Основном Законе определено, что: «В Туркменистане наивысшей ценностью общества и государства является человек» [3].

Также в государстве имеет большое значение осуществление собственной деятельности официального государственного рынка, организующего и проводящего аукционные торги частных жилищных помещений и домов, так как реализация на торговой площадке перед публикой объектов жилищного назначения осуществляется посредством оглашения рыночной стоимости недвижимого имущества всем заинте­ресованным лицам. Участие в аукционных торгах заинтересованных лиц является волеизъявлением в отношении имущества. Объявление публике победителя, выразившего желание оплатить более высокую стоимость, считается правильным методом, основанным на современных принципах открытости определения рыночной стоимости жилья, поскольку реализация имущества официально уполномоченным юридическим лицом на торговой площадке публично осуществляется открыто и свободно. В итоге рыночная стоимость реализованного имущества становится очевидной для участников торга. Создается возможность и для определения в отдельных административных территориях и других цен на жилье и дома на основании стоимости, зарегистрированной на официальном рынке конкурсных торгов.

Имеется официальная правовая норма формирования государ­ственного рынка по аукционным торгам. Об этом в части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Туркменистана говорится следующее: «В целях эффективного использования и развития жилищного фонда, создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилых помещениях государственные органы содействуют созданию и развитию рынка недвижимости в жилищной сфере» [1].

Фактически главенствующий владелец имущества является независимым субъектом права передачи частного жилья или дома в другую собственность посредством аукционных торгов. Каждое физическое лицо может свободно использовать право удовлетворения потребности в отношении жилья или дома. Такое полномочие предоставлено каждому физическому лицу, субъекту на основании официальных правовых норм Туркменистана. Так, часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса Туркменистана гласит: «Количество и размеры частного жилого помещения физического или юридического лица не ограничиваются» [1].

На аукционных торгах частный владелец имущества вправе защищать незыблемые права, связанные с объектом собственности. Официально определенная стоимость дает возможность владельцу имущества защищать собственные права. При оформлении жилья, квартиры на другую собственность каждое физическое лицо, имеющее право на участие в определенных заранее объявленных торгах по реализации или покупке недвижимого объекта посредством пуб­личного аукционного торга, может использовать свое право, которое защищается законами. Лицо, желающее удовлетворить потребность в отношении жилья, вправе использовать свою возможность. То есть при приобретении объекта собственности он опирается на личную, экономическую возможность. Такие права предоставлены этому лицу на основании законной нормы.

Обобщенные сведения по одной и той же зоне, относящейся к ценам объектов, реализованных на аукционных торгах в течение определенного времени, создают возможность для установления общей средней рыночной стоимости на отдельной территории. Цена недвижимого имущества, всегда оценить свободный рынок. Свободный рынок всегда независим от физического лица. Об этом в статье «Собственный дом или квартира «взаймы»? Часть 3» говорится: «Цена недвижимости диктуется рынком» [6]. В свою очередь, цены, подлежащие к применению в одной зоне, создают удобные условия для уточнения рыночной стоимости одного квадратного метра жилой площади. При возврате места расположения объекта в связи с общественной необходимостью при очевидности рыночной стоимости жилья или квартиры частный собственник имущества может указать конкретную стоимость объекта, потому как уже известна стоимость одного квадратного метра жилой площади. В таком случае у действи­тельного владельца имущества возникает возможность для требования соблюдения своих прав в отношении стоимости собственного частного жилья или квартиры.

При утверждении используемой стоимости у владельцев имущества возникает возможность для самостоятельного установления стоимости, которая может быть использована при поручительстве, залоге. Кроме того, при наличии официальной стоимости создаются удобные условия для фактически главенствующего владельца имущества, при залоге или поручительстве в пределах правовых отношений. Официальное объявление стоимости одного квадратного метра жилой площади, жилого помещения или квартиры исключает необходимость получения владельцем имущества правовой помощи, связанной со стоимостью своего объекта. В свою очередь, это создает благоприятные условия для рационального использования владельцем и приобретателем имущества возможностей согласно объему финансовых средств.

Список литературы:

1. Жилищный кодекс Туркменистана // Ведомости Меджлиса Туркменистана. – 2013. – № 1. – [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://minjust.gov.tm (Дата обращения: 02.11.2017).
2. Закон Туркменистана Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей // Ведомости Меджлиса Туркменистана. – 2014. № 4. – [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://minjust.gov.tm (Дата обращения: 02.01.2018).
3. Конституция Туркменистана. – Ашгабат: Туркменская государственная издательская служба, 2016. – с. 11.
4. ПОРЯДОК организации и проведения аукционный торгов жилья, относящихся государственному жилищному фонду. // Собрание актов Президента Туркменистана и решений Правительства Туркменистана. Aşgabat – 2014. № 8-9. 67 sah.
5. Постановление Президента Туркменистана «О создании Жилищной биржи Министерства коммунального хозяйства Туркменистана» от 18.09.2014 г. за № 13862 // Собрание актов Президента Туркменистана и решений Правительства Туркменистана, 2014 г., № 8-9, ст. 64.
6. Собственный дом или квартира "взаймы"? Часть 3. [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.partner-inform.de/partner/detail/2003/8/209/6068/sobstvennyj-dom-ili-kvartira-vzajmy-chast-3. (Дата обращения: 02.01.2018).