К ВОПРОСУ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РАМКАХ ПРОЦЕДУРЫ AQR В КАЗАХСТАНСКИХ РЕАЛИЯХ

TO THE QUESTION OF REAL ESTATE ASSESSMENT WITHIN THE AQR PROCEDURE IN KAZAKHSTAN REALITIES

Gaisha Shulenbayeva

master of Economics, PhD student, Narxoz University JCS,

Kazakhstan, Almaty

Rustem Albekov

valuer, director, «Alb Company» LLP,

Kazakhstan, Nur-Sultan

Прошлый год стал историческим для финансовой сферы Казахстана. В августе 2019 года 14 казахстанских банков второго уровня подверглись проверке со стороны Национального банка Республики Казахстан. Главной целью процедуры Оценки качества активов (Asset quality review или Оценка качества активов, далее – AQR или ОКА) выступил анализ текущего состояния и выработка рекомендаций для обеспечения прозрачности финансового положения банков второго уровня. В процессе AQR приняли участие около 70 независимых оценочных компаний, около 60 сотрудников Национального банка и более 500 сотрудников аудиторских и консалтинговых компаний. Оценка состояния банков-участников ОКА проводилась в соответствии с методологией Европейского Центрального Банка, с минимальными поправками на специфику казахстанского рынка [1].

При проведении оценки залогового имущества профессиональные оценщики руководствовались главой 5 «Руководства по оценке качества активов банка второго уровня в Республике Казахстан», утвержденного Национальным Банком Республики Казахстан (далее – Руководство). В соответствии с данным документом, в рамках оценки кредитных досье совместно с банковской командой проводилась проверка правильности оценки материальных активов, которая используется для оценки провизий или стоимости недвижимости на балансе БВУ (в т.ч. на балансе организаций по управлению стрессовыми активами). Проверке подверглось имущество заёмщиков корпоративного сегмента и сегмента малого и среднего бизнеса (далее – МСБ), попавших в выборку, в случае классификации задолженности в третью стадию обесценения (в т.ч. по результатам классификации банковской командой). Также, прошли проверку займы, выданные физическим лицам (включённые в выборку), обеспеченные жилой недвижимостью [2].

Деятельность казахстанских профессиональных оценщиков регламентируется также стандартами оценки. Действующими стандартами оценки, утвержденными уполномоченным органом, на текущий момент являются: Требования к форме и содержанию отчета об оценке; Оценка стоимости движимого имущества; Оценка стоимости недвижимого имущества; Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов; Оценка бизнеса и права участия в бизнесе; Оценка финансовых инструментов; Базы оценки и типы стоимости [3].

В рамках процедуры ОКА дополнительным требованием  к отчетам об оценке выступало соответствие европейским стандартам EVS-2016 и иным международным стандартам, например, принципам Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS), при этом первые имели превалирующее значение в случае каких-либо противоречий. Кроме этого, независимыми оценочными компаниями должна была быть обеспечена прозрачность ключевых допущений (доходность, стоимость единицы площади и т.д.).

Оценка стоимости недвижимого имущества в рамках AQR основывается на рыночной стоимости, под которой понимается предполагаемая сумма, за которую потенциальный покупатель и потенциальный продавец готовы на дату оценки обменять актив или обязательство в рамках сделки на рыночных условиях после проведения надлежащего маркетинга и при условии, что стороны действовали осознанно, осмотрительно и без принуждения (при этом ожидаемый срок продажи с момента начала экспозиции объекта имущества не должен превышать 6 месяцев). Кроме этого, несмотря на то, что казахстанские и международные стандарты оценки предоставляют оценщику право применять один из подходов оценки – сравнительный, доходный и затратный, –  Руководством ОКА наиболее предпочтительным является использование сравнительного подхода, а применение оценки стоимости на основе амортизированной стоимости замещения не допускается. Применение доходного подхода также ограничено. То есть, процедура ОКА предполагает следующую схему процесса оценки, приведенную на рисунке 1.

Рисунок 1. Схема принятия решений в целях оценки стоимости в рамках AQR (составлено авторами на основании [2])

Следует также отметить, что в соответствии с указанным документом, предусматривается оценка на основе документов без проведения выездных проверок, то есть без непосредственного обследования объекта. Выездная проверка осуществляется только при недостатке информации. Данный пункт противоречит действующему законодательству в области оценочной деятельности, согласно которому, оценщик обязан осуществлять непосредственное обследование объекта оценки, а также изучать документацию по нему без передоверия своего права [4, ст. 15 ].

По итогам проведенной оценки в отчете, по требованию Руководства, кроме соответствия основным требованиям к форме и содержанию отчета об оценке [5], он должен содержать таблицу, включающую подробные данные об объекте оценки, такие как идентификационные данные заёмщика и залогового имущества; дату оценки стоимости и методы оценки, физические характеристики, а также принятые допущения и заключение о стоимости (выраженной в тенге).

Таким образом, по итогам ОКА снижение стоимости залогового обеспечения после переоценки составило 23,8% от стоимости действительных на 1 апреля 2019 года залогов. Анализ показал, что, с одной стороны, банки также самостоятельно дисконтируют обеспечение, т.е. подходят консервативно для получения их объективной стоимости. Итоговая уточненная оценка корректировок на 1 апреля 2019 по итогам AQR для 14 банков-участников составила 429 млрд. тенге, более 180 млрд. из которых была урегулирована самими банками путем доформирования провизий, погашения задолженности заемщиков, принятия дополнительного залогового обеспечения по займам. По мнению Forbes, для того чтобы методика оценка залогового имущества и сама оценка более точно отражала ценовые характеристики рынков, требуется принятие системных мер для приведения оценочной деятельности в Казахстане к международным стандартам [1].

Для выявления проблем, с которыми столкнулись участники ОКА, был проведен опрос среди независимых оценщиков и работников банков. В опросе приняли 31 человек, около 70% из которых составили представители независимых оценочных компаний.

Проведенный опрос подтвердил, что основная часть оцениваемой в рамках ОКА собственности представляла собой недвижимое имущество, так, 45,5% опрошенных отметили, что доля недвижимости в общем объеме оценок составила более 75% (рис. 2).

Рисунок 2. Доля недвижимости в общем объеме проведенных оценок (составлено авторами)

Среди наиболее распространенных проблем, сопровождающих процедуру оценки объектов в рамках ОКА, самым рапространным ответом среди независимых оценщиков было отсутствие необходимых рыночных данных, требуемых для расчетов в рамках сравнительного и доходного подхода (21% и 12% соответственно), а также непредоставление доступа для проведения осмотра (18%) и отсутствие необходимых правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов (10%). Следует также отметить, что  11 человек (или 16%) опрошенных отметили давление со стороны банка, в частности,  требование «подогнать» стоимость к конкретному значению, а также усложененная процедура согласования отчетов об оценке с банками и аудиторами (9% и 13% соответственно). Кроме этого, опрошенными было отмечено недовольство крайне сжатыми сроками на подготовку отчетов об оценке (рис. 3).

Рисунок 3. Проблемы независимых оценщиков, принимавших участие в AQR (составлено авторами)

Среди сложностей, сопровождавших ОКА, работниками банков были отмечены:

• Сложность выбора независимой оценочной компании ввиду отсутствия в команде специалистов, соответствующих требованиям Национального Банка – 21%;
• Отсутствие обоснования корректировок в расчетах в рамках сравнительного подхода – 21%;
• Несоответствие отчетов об оценке стандартам оценки, в том числе МСО, ЕСО 2016 и RICS – 18%;
• Нежелание собственников залогового имущества предоставить доступ к объектам оценки – 11%;
• Давление со стороны проверяющих – 14%;%
• Невозможность выполнения особых требований ОКА (применение только сравнительного подхода и ограниченное применение доходного подхода) – 7%;
• Сжатые сроки исполнения – 7%.

Таким образом, по мнению авторов, для повышения эффективности процедуры AQR и предотвращения указанных проблем во время следующей проверки, необходимы:

• проведение Национальным Банком Республики Казахстан ряда круглых столов совместно с участием оценщиков и представителей банков второго уровня для обсуждения итогов проведенной работы и выявления слабых сторон;
• консолидация всех СРО – палат оценщиков – в части проведения ряда обучающих семинаров по повышению уровня квалификации оценщиков в области оценки недвижимости в рамках сравнительного подхода;
• создание рабочей группы из числа наиболее квалифицированных оценщиков – членов всех палат, для ведения мониторинга стоимости недвижимости, подготовки аналитических отчетов о динамике цен, ценообразующих факторах и степени их влияния на стоимость недвижимости различных типов.

Список литературы:

1. Итоги оценки качества банковских активов: к какому выводу пришли регуляторы? [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://forbes.kz//finances/finance/itog_aqr_riskov_dlya_vkladchikov_banka_net/? (дата обращения 03.03.2020 г.)
2. Руководство по оценке качества активов банка второго уровня в Республике Казахстан. Национальный банк Республики Казахстан, 2019. – 283 с.
3. Приказ Министра финансов Республики Казахстан от 5 мая 2018 года № 519
4. Закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» № 133-VI от 10 января 2018 года
5. Приказ Министра финансов Республики Казахстан от 3 мая 2018 года № 501 «Об утверждении требований к форме и содержанию отчета об оценке»