ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ САМОВОЛЬНОГО И НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РФ

АННОТАЦИЯ

В статье анализируются проблемы разграничения самовольных построек и объектов незавершенного строительства в российском гражданском праве. Исследуются критерии существенности нарушений градостроительных и строительных норм, эволюция судебной практики после принятия Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12 декабря 2023 года, а также правовые последствия владения и распоряжения недостроенными объектами. Особое внимание уделяется вопросам легализации «самостроя», защите прав добросовестных застройщиков и дольщиков при банкротстве, налоговым и административным рискам. На основе анализа определений Судебной коллегии по гражданским делам и по экономическим спорам Верховного Суда РФ 2023–2024 годов выявляются противоречивые тенденции правоприменения: от формального подхода к оценке нарушений до требования соразмерности сноса как крайней меры.

Ключевые слова: самовольная постройка, объект незавершенного строительства, существенность нарушения, градостроительные нормы, снос «самостроя», легализация постройки, добросовестный застройщик, судебная практика Верховного Суда РФ.

Правовой режим объектов, созданных с нарушением законодательства о строительстве, либо вовсе не введенных в гражданский оборот из-за незавершенности работ, традиционно является одной из наиболее сложных и дискуссионных сфер в цивилистике. Основной массив споров формируют две смежные, но не идентичные категории объектов. Это самовольные постройки, квалифицируемые по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и объекты незавершенного строительства, которые формально могут быть возведены законно, но по различным причинам строительство которых остановлено на определенном этапе. Ключевая проблема, с которой сталкиваются как суды, так и участники оборота, заключается в размытости критериев отличия «самостроя» от «недостроя», а также в поиске баланса между публичным интересом в соблюдении градостроительных норм и частным правом на защиту собственности.

В теории и на практике самовольная постройка определяется через совокупность признаков, закрепленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. К ним относится возведение объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо на участке, разрешенное использование которого не допускает такого строительства, также сюда относят создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил [4, с. 54]. Законодатель долгое время совершенствовал эту норму, однако четыре классических критерия самовольности, как справедливо отмечает Ю. А. Метелева, остались незыблемыми и перекочевали даже в проект реформы вещного права, что указывает об их фундаментальной устойчивости перед лицом времени [4, с. 59].

Проблема, однако, заключается не в самих критериях, а в их оценочном характере и определении существенности нарушений. Долгое время суды формально подходили к установлению признака самовольности, считая достаточным сам факт отсутствия разрешения на строительство. Однако современная тенденция, ярко выраженная в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44[6], смещает акцент с формальных нарушений на материальные последствия. Как отмечает И. В. Карпов, анализируя новое постановление, Верховный Суд акцентирует внимание на необходимости оценивать существенность нарушения градостроительных и строительных норм и правил [2, с. 2]. Простой недобор метров отступа от границы участка или незначительное превышение площади застройки автоматически не должны вести к сносу, если эти нарушения не создают угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушают права третьих лиц.

Иллюстрацией такого подхода служит конкретное судебное дело, дошедшее до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ. В определении от 30 июля 2024 года № 18-КГ24-93-К4 высшая инстанция отменила акты апелляции и кассации, указав, что нижестоящие суды не обосновали, в чем именно заключается существенность допущенных нарушений [2, с. 2]. Суд первой инстанции, напротив, располагал заключением экспертизы, подтверждавшим, что хотя спорный жилой дом и здание не соответствовали требованиям о минимальных отступах от границ участка, это несоответствие являлось несущественным. Эксперт установил, что объекты соответствуют требованиям механической и пожарной безопасности, не угрожают жизни и здоровью людей, а также экологическим нормам [2, с. 6]. Более того, в заключении была отмечена устранимость нарушения путем получения согласия владельцев смежных участков на сокращение нормативных расстояний. Это зеркально отражает сложность, возникающую при разграничении компетенции суда и эксперта, ведь вопрос о существенности является сугубо правовым, хотя зачастую решается на основе технических выводов.

Объекты незавершенного строительства занимают особое место в системе недвижимого имущества. В отличие от «самостроя», который может быть создан произвольно и часто скрытно, «недострой» является легальным, но неоконченным результатом инвестиционной или подрядной деятельности. Как отмечает Д. А. Евтеев, процесс их постановки на кадастровый учет и регистрации прав сложности, как правило, не представляет, если застройщик своевременно оформил разрешительную документацию [1, с. 2]. Проблемы начинаются там, где «недострой» приобретает черты «самостроя». Например, когда строительство остановлено, а разрешение на него отсутствовало или было аннулировано, либо когда объект возведен с нарушением зонирования территории.

Наиболее остро вопрос правовой судьбы «недостроя» стоит в контексте банкротства застройщиков. Участники долевого строительства, оказавшиеся перед недостроенным многоквартирным домом, часто стремятся признать за собой право собственности на доли в этом недострое, чтобы в дальнейшем завершить строительство или зафиксировать свои имущественные притязания. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 5 сентября 2019 года № 306-ЭС16-3099(4,5) заняла жесткую позицию, указав на невозможность признания прав на квартиры в объекте, строительство которого не завершено, поскольку самой квартиры как объекта права еще не существует [5, с. 4]. Эта позиция коррелируется с общей доктриной, согласно которой факт внесения денежных средств по договору долевого участия порождает обязательственные, а не вещные права на недостроенный объект, а единственным легальным способом защиты для дольщиков является участие в процедуре банкротства или передача объекта жилищно-строительному кооперативу.

Сложность правовой судьбы «недостроя» заключается также в его оборотоспособности. Действующее законодательство не содержит прямого запрета на сделки с объектами незавершенного строительства, и договор купли-продажи такого объекта является вполне легитимным. Однако, как указывает Д. Л. Филина, при приобретении таких объектов необходимо тщательно проверять, не является ли «недострой» квази-самостроем, то есть не возведен ли он с нарушениями, которые делают его снос неизбежным [5, с. 3]. В противном случае добросовестный приобретатель рискует получить не актив, а обязанность по сносу за свой счет.

Одним из самых дискуссионных нововведений последних лет стал абзац 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ, внесенный Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ. Согласно ему, постройка не признается самовольной, если возведена с нарушением ограничений использования земельного участка, но собственник не знал и не мог знать о действии таких ограничений. Эта норма задумывалась как защита добросовестных граждан, чьи участки оказались, например, в зоне минимальных расстояний от газопроводов, сведения о которой отсутствовали в публичных реестрах. На практике, как отмечает Ю. А. Метелева, ситуация выглядит неоднозначно. Государственные органы сами предоставляли участки в таких зонах и выдавали разрешения на строительство, а затем инициировали снос [4, с. 60]. В данном случае усматривается явный дисбаланс, ведь состав правонарушения предполагает вину, тогда как застройщик действовал, полагаясь на официальные данные.

Парадокс правоприменения усугубляется наличием в содержании пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда от 12 декабря 2023 года № 44 примерного перечня «существенных» и «несущественных» нарушений.[6] В частности, превышение предельного количества этажей отнесено к существенному нарушению, а несоблюдение минимальных отступов от границ участка — к несущественному. И. В. Карпов совершенно справедливо критикует такой подход, полагая, что существенность должна устанавливаться судом в каждом конкретном случае, а не априори определяться видом нарушения [2, с. 4]. Нет никаких гарантий, что отступ в двадцать сантиметров от красной линии исторической застройки является менее опасным, чем лишний этаж, если этот отступ блокирует проезд спецтехники или доступ к коммуникациям.

Обращает на себя внимание и проблема применимости правил о самовольной постройке во времени. Статья 222 ГК РФ требует, чтобы требования градостроительных норм были действующими как на дату начала возведения постройки, так и на дату ее выявления. Если правила землепользования и застройки (ПЗЗ) изменились после начала строительства, но до его обнаружения, судьба постройки становится неопределенной. Это требует от судов тщательной ретроспективной проверки. В деле, проанализированном Карповым, на момент нового рассмотрения ПЗЗ уже были изменены (приняты 21 декабря 2023 года), что означало необходимость проверки соответствия параметров высотности и этажности новым, а не старым нормативам, что само по себе может легализовать объект [2, с. 5]. Такая «нормативная динамика» создает правовую неопределенность для публичных органов, которые могут инициировать снос здания, утратившего через год свои дефекты с точки зрения закона.

Тенденции судебной практики последних двух-трех лет демонстрируют противоречивый вектор развития. И. А. Кротков фиксирует общее ужесточение: суды все чаще отказывают в легализации объектов, если вид разрешенного использования участка не соответствует целям строительства, даже при наличии технической возможности привести здание в соответствие с нормами [3, с. 4]. Ключевое дело, рассмотренное Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ 6 апреля 2023 года № 308-ЭС22-27642, подтверждает это[7]. Несмотря на то, что экспертиза установила соответствие объекта параметрам регламента и отсутствие угрозы, суд кассационной инстанции отказал в легализации, указав на недопустимость строительства капитальных сооружений вопреки целевому назначению участка «ведение садоводства» [3, с. 3]. Это ужесточение, однако, не стало тотальным. В других спорах (например, постановление Пятнадцатого ААС от 13 июля 2022 года) суды придерживаются мнения, что снос является крайней мерой, допустимой только при невозможности приведения объекта в соответствие с требованиями или при доказанной угрозе для третьих лиц.

Анализ судебной практики и доктрины позволяет утверждать, что главным критерием правовой судьбы как самовольной постройки, так и «недостроя» (в случае его дефектности) остается не столько формальное наличие разрешительной документации, сколько безопасность объекта и баланс интересов сторон.

Фактически, правовой режим «недостроя» оказывается производным от ответа на вопрос: является ли незавершенность следствием экономических трудностей при легальном строительстве или следствием изначальной противоправности действий застройщика. В первом случае закон предоставляет механизмы завершения строительства, в том числе через процедуры банкротства с привлечением нового застройщика. Статьи 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве позволяют передать объект незавершенного строительства, права на землю и обязательства перед дольщиками новому лицу без согласия кредиторов, что фактически означает замену должника в обязательстве [5, с. 4-5]. Во втором случае, когда объект является самовольным, шансы на сохранение минимальны и сводятся к судебной легализации, которая требует исключительной совокупности условий.

Помимо чисто гражданско-правовых последствий, существуют и налоговые риски. Владение объектом незавершенного строительства, пригодным для использования в хозяйственной деятельности, влечет обязанность по уплате налога на имущество. Министерство финансов России в письме от 27 мая 2020 года № 03-05-05-01/44384 разъяснило, что для объектов незавершенного строительства налоговая база определяется как кадастровая стоимость, если это предусмотрено законом субъекта Федерации [5, с. 5]. Более того, если такой объект сдан в аренду до получения разрешения на ввод в эксплуатацию, арендатор может быть привлечен к административной ответственности по статье 9.5 КоАП РФ за эксплуатацию объекта без разрешения. Это создает замкнутый круг правовых препятствий, делающий экономически невыгодным использование «недостроя» в предпринимательских целях.

Таким образом, проблема квалификации и правовой судьбы объекта незавершенного строительства и самовольной постройки носит межотраслевой характер. Конструкция статьи 222 ГК РФ, несмотря на все новеллы, все еще оставляет широкое поле для судейского усмотрения в определении существенности нарушений.

Список литературы:

1. Евтеев Д. А. Правовое регулирование объектов незавершенного строительства на современном этапе // Наука. Общество. Государство. 2020. Т. 8. № 4 (32). С. 66–72. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-obektov-nezavershennogo-stroitelstva-na-sovremennom-etape  (дата обращения: 19.05.2026).
2. Карпов И. В. Определение существенности нарушения градостроительных и строительных норм и правил в спорах о самовольных постройках // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2025. № 6 (285). С. 1–11. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/opredelenie-suschestvennosti-narusheniya-gradostroitelnyh-i-stroitelnyh-norm-i-pravil-v-sporah-o-samovolnyh-postroykah  (дата обращения: 19.05.2026).
3. Кротков И. А. Тенденции судебной практики по делам о самовольном строительстве // Мировая наука. 2024. № 12 (93). С. 1–7. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/tendentsii-sudebnoy-praktiki-po-delam-o-samovolnom-stroitelstve  (дата обращения: 19.05.2026).
4. Метелева Ю. А. Самовольные постройки: проблемы правоприменения // Lex Russica. 2022. Т. 75. № 5 (186). С. 53–62. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/samovolnye-postroyki-problemy-pravoprimeneniya  (дата обращения: 19.05.2026).
5. Филина Д. Л. Сделки с объектами незавершенного строительства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2022. № 7 (250). С. 46–57. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sdelki-s-obektami-nezavershennogo-stroitelstva-1  (дата обращения: 19.05.2026).
6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 /URL:  https://www.vsrf.ru/documents/own/33244/  (дата обращения: 19.05.2026).
7. Определение Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ 6 апреля 2023 года № 308-ЭС22-27642 /URL:   https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-06042023-n-308-es22-27642-po-delu-n-a32-476842020/ (дата обращения: 19.05.2026).
8. Гражданский кодекс Российской Федерации  ч.1 от 21.10.1994 N 190-ФЗ  /URL:  https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/  (дата обращения: 19.05.2026).