УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ ГЕРМАНИИ, АВСТРИИ И ШВЕЙЦАРИИ: СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Филатова Ульяна Борисовна

к.ю.н., доцент, ВСФ РАП

г. Иркутск

E-mail: 

Иностранное законодательство особое внимание уделяет регули­рованию управления и пользования общей вещью. Российское законо­дательство определяет владение и пользование общим имуществом. Связано это в первую очередь с разностью подходов к определению права собственности. В основу отечественной законодательной дефиниции положена триада правомочий собственника, законодатели «немецкого правового круга» отталкиваются от более широкого спектра действий, а именно осуществления любых действий по отношению к вещи по своему усмотрению и устранения любого воздействия со стороны других лиц, с соблюдением закона и прав третьих лиц. Кроме того, иностранное законодательство руководствуется идеей экономи­чески выгодной собственности, что без обеспечения должного уровня управления общей собственности немыслимо. В общей собственности вопросы управления общим имуществом имеют особую значимость чем в обычной собственности, так как в отношениях сособственности теснейшим образом переплетаются интересы, в том числе и экономические, нескольких лиц, поэтому регулирование порядка управления общей вещью должно осуществляться на высоком уровне.

Немецкое право предусматривает, что управление общей вещью осуществляется сообща всеми собственниками, однако данная норма сформулирована диспозитивно и сособственники своим соглашением могут установить иное. Отдельный сособственник не уполномочен законом на осуществление действий по управлению общей вещью на свой страх и риск. Это правило имеет между тем важное исключение, согласно которому каждый сособственник может осуществлять действия необходимые для сохранения вещи без согласия собственни­ков других долей. Эти действия осуществляются до тех пор, пока управомоченный видит в этом необходимость для сохранения вещи (§ 747 Германского гражданского уложения, далее по тексту ГГУ) [2].

Осуществление мероприятий по пользованию и управлению утверждается большинством голосов. В интересах общности порядок управления и пользования может каждым сособственником быть пере­дан на разумное усмотрение судьи (§ 745 I, IIГГУ). Это упомянутое обращение к судье является препятствием для ущемления интересов меньшинства в случае, если принятое решение не учитывает его интересы [2].

Немецкий закон предусматривает два исключения из применения принципа большинства при принятии решений. Изменение целевого назначения имущества возможно только на основе единогласно принятого решения. Цель использования общей вещи для каждого из сособственников — это смысл участия в общности, поэтому изменение цели использования возможно только с учетом мнения каждого из сособственников. Помимо изменения целевого назначения общего имущества единогласно должно быть принято решение о распоряжении общей вещью (§ 747) [2].

Всеобщее Австрийское гражданское уложение [1] регулирует управление долевой собственностью нормами § 833, которые разгра­ничивают обычное и чрезвычайное управление.

Для осуществления обычного управления действует принцип большинства. К мерам обычного управления относятся действия по сохранению целевого назначения вещи.

Критерий разграничения обычного и чрезвычайного управления не четко сформулирован законодателем, потому является поводом для судебных споров. Анализ судебной практики показывает, что к обычным мероприятиям по управлению кроме всех мер по содержанию общего имущества относят в том числе, например, расторжение договора аренды с арендатором общего имущества, принятие решения о назначении управляющего и т. д. [4, С. 12].

К чрезвычайным мерам по управлению относятся улучшение иму­щества и изменение его целевого назначения. Принятие решений о при­менении мер чрезвычайного управления требует единогласия. Несогла­сие одного из сособственников может быть заменено решением судьи.

Наибольшая дифференциация действий по управлению осуществляется швейцарским законодательством, которое выделяет пять видов управленческих мероприятий, а именно:

1.Необходимые действияпо управлению — это все действия необходимые для извлечения прибыли из вещи и недопущения ухудшения ее состояния. Кроме того к этой группе относятся обязатель­ные строительные мероприятия (§ 647 Швейцарского гражданского уложения, далее по тексту — ШГУ) [3], ремонт, восстановление или реконструкция, которые являются обязательными для нормального функционирования вещи и получения прибыли. Примером других необходимых действий по управлению являются расчет по ипотеке, покупка корма для животных, назначение представителя и т. д.

2.Срочные действияпо управлению, то есть те которые должны быть предприняты незамедлительно, если угрожает риск наступления убытков или ухудшения имущества, например, срочный ремонт канализации. Такие действия могут предприниматься любым сособственником [3].

3.Обычные действияпо управлению (§ 647 а ШГУ). Они направлены либо на получение прибыли от общей вещи, либо на предотвращение вреда (убытков). Это целенаправленные действия предпринимаемые сособственниками при нормальном течении дел, находятся в интересах каждого из них и не требуют особенных расходов. Они могут осуществляться каждым сособственником до тех пор, пока иное не будет установлено соглашением сторон [3].

4.Важные действияпо управлению (§ 647 в ШГУ) — это полезные действия по управлению, не относящиеся к обычным, а также строительным мероприятиям. Для осуществления важных мероприятий по управлению необходимо квалифицированное большинство голосов сособственников [3].

5.Строительныемероприятия (например, строительство системы центрального отопления или установка необходимого оборудования). Строительные мероприятия также подлежат дифференциации:

• необходимыестроительные мероприятия. Для их осуществления необходимо принятие решения большинством голосов сособственников либо решение суда. В предпринимательской сфере может быть установлен другой кворум;
• полезные— это объективно полезные строительные мероприятия, решение об осуществлении которых принимается также большинством голосов;
• роскошныестроительные мероприятия, для их осуществления требуется единогласное решение.

Порядок управления законодательно урегулирован в отношении необходимых и срочных мероприятий (§ 647 IIШГУ), однако регулирование имеет диспозитивную природу и может быть изменено единогласным решением, которое в отношении недвижимого имущества подлежит регистрации в поземельной книге [3].

Решения сособственников можно подразделить в зависимости от механизма принятия на следующие виды:

1.Решения, принимаемые единогласно:

• о введение в действие порядка пользования и управления общей вещью (§ 647 IШГУ [3]);
• о распоряжении общей вещью и изменении цели ее использования (§ 648 IIШГУ). При наличии единогласно принятого решения этот порядок может быть изменен посредством установления кворума [3];
• об осуществлении роскошных строительных мероприятий (§ 647 е 1 ШГУ) [3].

2.Решения, принимаемые большинством голосов:

• о изменении порядка реализации обычных действий по управлению (§ 647а ШГУ) [3];
• о выполнение необходимых строительных мероприятий (§ 647 е) [3];
• о предъявлении иска об исключении, если в состав общности входит больше чем два собственника (§ 649 в) [3];
• об осуществлении важных мероприятий по управлению (принимаются квалифицированным большинством);
• об осуществлении полезных строительных мероприятий (принимаются квалифицированным большинством § 647) [3];
• об осуществлении роскошных строительных мероприятий при соблюдении следующих условий:

1. должно быть согласие большинства сособственников;
2. им должна принадлежать большая часть вещи;
3. другие сособственники лишаются пользования вещью не на продолжительное время;
4. должны быть компенсированы расходы, связанные с лишением пользования вещью сособственникам не согласным с мнением большинства;
5. оплата ремонтных работ. [3]

На протяжении многих лет отечественная цивилистика рассматривает управление как одну из форм осуществления субъек­тивного права собственности либо как содержание одного или нес­кольких правомочий собственника. Между тем выделение управления в качестве самостоятельного правомочия собственника, на взгляд автора настоящего исследование, необходимо. Как уже отмечалось ранее, особенно актуально доскональное регулирование процесса управления вещью там, где пересекаются интересы нескольких лиц, так как собственник вправе определять юридическую судьбу вещи вплоть до ее уничтожения. В праве общей собственности уничтожение вещи неминуемо повлечет нарушение интересов иных сособственников, что недопустимо.

Законодательное отражение порядка управления общим имуществом позволило бы унифицировать законодательство об общей собственности, так как, например ЖК РФ сдержит нормы об управлении управление общим имуществом [2], а ГК РФ [1] регулирующий основные положения общей собственности об управлении даже и не упоминает. Проект изменений ГК РФ [3], несмотря на множество бесспорно позитивных изменений, управление общим имуществом регулированию не подвергает. Между тем управление в той же мере актуально не только для общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, но и для имущества крестьянского фермерского хозяйства, наследства, представляющего собой общее имущество, паевых инвестиционных фондов и т. д.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 18.07.2011) // Российская газета. № 1. 12.01.2005.
3. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Проект федерального закона. Дата первой официальной публикации: 07.02.2012// http: // www.rg.ru/2012/02/07/gk-site-dok.html
4. Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesamten deutschen Erbländer der Österreichisches Monarchie vom 1. Juni 1811 JGS № 946 / 1811 Inkrafttreten am 1. Jänner 1812.
5. Bürgerliches Gesetzbuch Bundesrepublik Deutschland vom 18. August 1896 RGBI. S. 195 Inkrafttreten am 1. Januar 1900.
6. Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 SR 210 Inkrafttreten am1. Januar 1912
7. Feil E. Miteigentum: Eine systematische Darstellung für die Praxis. — Wien: Linde, 1997. — 112 s.