Телефон: +7 (383)-202-16-86

Статья опубликована в рамках: LVI Международной научно-практической конференции «Вопросы современной юриспруденции» (Россия, г. Новосибирск, 21 декабря 2015 г.)

Наука: Юриспруденция

Секция: Земельное и экологическое право

Скачать книгу(-и): Сборник статей конференции

Библиографическое описание:
Кустова Е.Д. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ С ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МИНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ // Вопросы современной юриспруденции: сб. ст. по матер. LVI междунар. науч.-практ. конф. № 12(51). – Новосибирск: СибАК, 2015.
Проголосовать за статью
Дипломы участников
У данной статьи нет
дипломов

 

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ С ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МИНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Кустова Екатерина Дмитриевна

аспирант Оренбургского государственного университета, РФ, г. Оренбург

E-mail: 

 

FEATURES CONCLUSION OF LEASE AGREEMENTS WITH LEGAL ENTITIES ON LAND PLOTS OWNED OR MINITSIPALNOY PROPERTY

Ekatherina Kustova

postgraduate Orenburg State University, Russia, Orenburg

 

АННОТАЦИЯ

В статье анализируется порядок заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, с юридическими лицами, а также выявляются особенности процедуры заключения договоров аренды. Путем сравнительно–правового анализа статей Земельного кодекса Российской Федерации и других нормативно-правовых актов, регулирующих данные правоотношения, автор в статье проанализировала и подробно рассмотрела особенности заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, с юридическими лицами.

ABSTRACT

The article examines the procedure for the conclusion of leases of land owned by the state and municipal property, with legal entities, and identifies features of the procedure to conclude lease contracts. By comparative-legal analysis of the articles of the Land Code of the Russian Federation and other normative-legal acts regulating the legal relations, in his article, I opened and reviewed in detail the characteristics to lease land owned by the state and municipal property, with legal entities.

 

Ключевые слова: договор; аренда; федеральная собственность; муниципальная собственность; юридическое лицо; торги; аукцион; категория; разграничение; правовые отношения; земельный кодекс; статья.

Keywords: agreement; Rent; Federal property; Community Property; Juridical person; Bid; Auction; Category; Distinction; The legal relationship; Land Code; Article.

 

 

Правовые отношения, возникающие в связи с волеизъявлением у юридических или физических лиц, арендовать земельный участок, находящийся в государственной собственности, регламентируется Земельным кодексом РФ.

Именно порядок предоставления земельных участков, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности по договору аренды, закреплен в статье 39.6 Земельного Кодекса РФ. Статья 39.6 Земельного кодекса РФ регламентирует порядок заключения договора аренды, как с физическими лицами, так и юридическими. Автор обратил внимание непосредственно на порядок заключения договоров аренды с юридическими лицами, который также закреплен в статье 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации.

В вышеуказанной статье закреплены варианты предоставления и способы заключения договоров аренды земельных участков во временное пользование. Именно, поэтому рассматриваемая автором статья Земельного Кодекса называется: «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.»

Из названия сразу можно сделать вывод, что у юридических лиц, также, как и у физических лиц, существует всего два способа заключить договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то есть путем участия на торгах, и без проведения торгов в форме аукциона.

 Из первого пункта статьи 39.6 ЗК РФ (Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ), следует, что основным способом передачи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является проведение торгов, проводимых в форме аукциона. В рассматриваемой автором процедуре имеется ряд исключений, которые закреплены во втором пункте статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ.

Анализируя пункт 2.статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ «Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления», можно выделить процедуры предоставления земельных участков, находящихся в федеральной или муниципальной собственности по договору аренды, по нескольким критериям:

1.По организационно - правовой форме юридического лица:

1.1.Коммерческая организация, то есть юридическое лицо, созданное с целью получения прибыли (ООО, ОАО, ЗАО, КФХ и др.).

1.2. Некоммерческие организации: (СНТ, Некоммерческое партнерство, Неправительственная организация, Кондоминиум, ТСЖ, ЖК, ГК, Общественное объединение).

2.По целям использования земельного участка, находящего в федеральной или муниципальной собственности:

2.1. Для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;

2.2. Для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;

2.3. Для осуществления деятельности Государственной компании «Российские автомобильные дороги»;

2.4. Для осуществления деятельности открытого акционерного общества «Российские железные дороги»;

2.5. Для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

2.6. Для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации);

2.7. Для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства;

2.8. Для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования;

2.9. Для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

2.10. Для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации;

2.11. Для государственных или муниципальных нужд;

2.12. Для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю;

2.13. Для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости, предоставляется земельный участок;

2.14. Для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;

2.15. Для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;

2.16. Для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и о месте размещения которых приняты Правительством Российской Федерации;

2.17. Для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;

3.  Договор аренды был заключен ранее:

3.1. Арендуемый ранее земельный участок был изъят для государственных или муниципальных нужд;

3.2. Земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании у юридического лица

Далее автор хотел бы подробно рассмотреть условия предоставления земельных участков, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, по договору аренды юридическим лицам.

1. Юридическому лицу для заключения договора аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, форме аукциона, необходимо иметь преимущество перед другими участниками данного аукциона. Такими преимуществами могут быть:

1.1. Нормативно правовые акты (Распоряжения Правительства РФ), данный вывод находит свое подтверждение в п.п. 2 п. 2, ст. 39.6 ЗК РФ

1.2. Распоряжение высшего должностного лица субъекта РФ (п.п. 3, п. 2, ст. 39.6 ЗК РФ).

Для реализации данного преимущества необходимо выполнить некоторые условия, такие как подготовка проектов, которые будут полностью соответствовать установленным к ним требованиям, которые устанавливаются либо Правительством РФ, или законами субъектов Российской Федерации.

Примером может служить, что у юридического лица есть проект по размещению объекта социально-культурного назначения, но для того, чтобы земельный участок данному юридическому лицу был предоставлен без проведения аукциона, руководитель данного юридического лица, либо лицо, действующее на основании доверенности, должно предоставить всю необходимую документацию, в том числе проект по размещению данного объекта, который отвечает требования, установленным Правительством Российской Федерации. В случае, если данные требования исполнены юридическим лицом в полном объеме, то Правительство Российской Федерации, выносить Распоряжение, в котором указано, какой земельный участок и на какой срок, предоставляется юридическому лицу по договору аренды.

2.  Второй способ заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения аукциона, это когда юридические лица, заключают данные договоры аренды, с целью обеспечения населения всеми необходимыми коммуникациями, то есть для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения. Для осуществления деятельности Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог. Для осуществления деятельности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения; для проведения работ, связанных с пользованием недрами; для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и о месте размещения которых приняты Правительством Российской Федерации; для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения.

Например, юридическое лицо, изъявило желание создать на земельном участке автономную электростанцию, которая будет снабжать электричеством жилой массив, либо предприятие, то для этих целей, этой организации может быть предоставлен земельный участок, но и в данном случае, организации необходимо соблюсти процедуру, то есть подготовить, проектную и разрешительно–техническую документацию.

3.  В случае, если юридическое лицо будет исполнять международные обязательства Российской Федерации, то земельный участок, будет также предоставлен ему во временное пользование по договору аренды, без проведения торгов. Для того, чтобы данный земельный участок был предоставлен, юридическому лицу, необходимо подтвердить документально, что именно этот земельный участок, необходим, для исполнения международных обязательств Российской Федерации.

4.  Земельный участок, находящийся в федеральной или муниципальной собственности также может быть предоставлен юридическому лицу во временное пользование по договору аренды, если данное юридическое лицо образовано в форме некоммерческой организации, и в случае, если земельный участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации (п.п. 6, п. 2, ст. 39.6 ЗК РФ). Земельный участок может быть предоставлен некоммерческой организации, по договору аренды без проведения аукциона, если земельный участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации (п.п. 7, п. 2, ст. 39.6 ЗК РФ). Еще один способ заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для юридического лица, образованного в форме некоммерческой организации, это заключение договора аренды с земельным участком, образованным в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации (п.п. 8, п. 2, ст. 39.6 ЗК РФ).

5.  В случае, если земельный участок, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании у юридического лица, то договор аренды данного земельного участка, будет заключен также без проведения торгов (п.п. 11, п. 2, ст. 39.6 ЗК РФ).

6.  Земельный участок, находящийся в федеральной и муниципальной собственности, может быть предоставлен юридическому лицу, которое образовано в форме крестьянского (фермерского) хозяйства или сельскохозяйственной организации.

Более подробная процедура предоставления земельного участка, данной категории участников рассматриваемых правоотношений регулируется Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [1].

7.  Юридическому лицу предоставляется земельный участок, находящийся в федеральной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае, если данный земельный участок образован в границах застроенной территории, и с данной организацией заключен договор о развитии застроенной территории. Земельный участок будет предоставлен только в том случае, если будет использоваться для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (пп. 13.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 № 224-ФЗ [2]).

8.  В случае, если у юридического лица, был заключен договор аренды земельного участка, находящийся в федеральной или муниципальной собственности, но был изъят для государственных или муниципальных нужд, то данной организации будет предоставлен новый земельный участок по договору аренды, но уже без проведения торгов в форме аукциона.

9. Религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации предоставляются земельные участки, находящиеся в федеральной или муниципальной собственности по договору аренды для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации;

10.  Земельный участок, находящийся в федеральной или муниципальной собственности, предоставляется без проведения торгов резидентам: зоны территориального развития, включенному в реестр резидентов зоны территориального развития, в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией; особой экономической зоны или управляющей компании в случае привлечения ее в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости, предоставляется земельный участок; резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток. (п. 33 введен Федеральным законом от 13.07.2015 № 213-ФЗ [3]).

Земельные участки, находящиеся в федеральной или муниципальной собственности без проведения торгов в форме аукциона, предоставляются юридическим лицам, а именно юридическим лицам, которые, являются арендаторами земельных участком сельскохозяйственного назначения, но при условии, что арендатор надлежащим образом использовал такой земельный участок, а также при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка; юридическим лицам, являющимися арендаторами земельного участка (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31, п. 2, статьи 39.6 ЗК РФ), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации;

Юридические лица, которые являются арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев: – если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона; – если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся.

В данном случае Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

Реализация права на пролонгирование договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной или муниципальной собственности возможна, только при выполнении следующих условий:

1)  заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано юридическим лицом, арендующим земельный участок, до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2)  исключительным правом на приобретение такого земельного, не обладает иное лицо;

3)  ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим юридическим лицом по основаниям предусмотренным для договоров аренды, регулируемых Гражданским кодексом РФ;

4)  на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В случае, если юридическое лицо, является собственником объекта незавершенного строительства, который расположен на земельном участке, находящимся в федеральной или муниципальной собственности, то данный земельный участок, может быть предоставлен юридическому лицу по договору аренды без проведения торгов в форсе аукциона, в случаях, если:

1)  право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2)  если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с п. 5 статьи 39. 6 Земельного Кодекса РФ, допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

 

Список литературы:

 

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ последняя редакция от 28.11.2015. [Электронный ресурс] – Режим доступа: СПС «Консультант Плюс» (дата обращения 18.12.2015).2. Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». [Электронный ресурс] – Режим доступа: СПС «Консультант Плюс» (дата обращения 18.12.2015).3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 213-ФЗ «О внесении изменений в отдельные Законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального Закона «О свободном порте Владивосток». [Электронный ресурс] – Режим доступа: СПС «Консультант Плюс» (дата обращения 18.12.2015).

 

 

 

Проголосовать за статью
Дипломы участников
У данной статьи нет
дипломов

Оставить комментарий