АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ВЕЩНОГО ПРАВА

ACTUAL PROBLEMS OF PROPERTY LAW

Lyubov Andreeva

Candidate of juridical sciences, Associate Professor of the Department of theory and history of state and law ANO Open University of Humanities and Economics,

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются проблемы реформирования гражданского законодательства, в том числе вещного права, право собственности на движимые и недвижимые объекты, связанные с землей. Автор отмечает, что отсутствие определения понятия вещного права, недвижимости, единого недвижимого комплекса, а также перечня отдельных объектов, не способствует гарантиям и защите прав собственности.

ABSTRACT

The article deals with the problems of reforming civil legislation, including property law, ownership of movable and immovable objects related to land. The author notes that the absence of a definition of the concept of real rights, real estate, a single real estate complex, as well as a list of individual objects, does not contribute to the guarantees and protection of property rights.

Ключевые слова: право собственности; недвижимые и движимые объекты; защита собственности.

Keywords: the right of ownership of immovable and movable objects; the protection of property.

Вопрос относительно возникновения и развития категории имущества решался еще во времена существования римского государства. В этот период можно обнаружить разграничение имущества на движимое и недвижимое. К участку относилось находящееся под и над ним пространство. Все то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения, надстройки или каким-либо иным образом (постройки, посевы, насаждения и т.п.), теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. В средние века особый правовой режим недвижимости обусловливался единством частноправовой и публичной власти над определенной территорией. Дифференциация в то время зашла настолько далеко, что нельзя было уже рассматривать движимые и недвижимые вещи как объекты одного рода – вещей, а можно было рассматривать их как две совершенно самостоятельные категории, подверженные действию совершенно разных правовых режимов. Однако в начале прошлого века следует отметить обратную тенденцию – к восстановлению различия между движимым и недвижимым имуществом.

В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права усилия были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития правоотношений и появления новых объектов.

Вступивший в действие с 1835 г.  Свод законов Российской империи определял, что имущество делится на движимое и недвижимое. Недвижимым имуществом признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и «всякие» угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, железные дороги. К недвижимости также причисляли водоемы и находящиеся в недрах полезные ископаемые. Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала, а с отменой собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднялось. Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли отражение в законодательстве с появлением самостоятельных отраслей законодательства, как земельное, водное право, законодательство о недрах.

В Законе РСФСР  «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., а затем Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. впервые в современном российском праве был употреблен термин  «недвижимое имущество», было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые.

В  ст. 130 части первой Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. [1] Вместе с тем закон к недвижимым вещам относил подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, не имеющие признаков недвижимой вещи.

Постоянно меняющееся законодательство в вопросах прав на недвижимость обращает на себя особое внимание. Изначально, понятие «недвижимость» связано с землей, а в настоящее время понятие «объект недвижимости» довольно мобильное и не имеет жестких критериев в действующем законодательстве.  Законодатель указывает, что перечень является открытым и возможны дополнения, но при детальном рассмотрении, можно сделать вывод, что к данному перечню можно отнести практически любой объект.

Случалось, что судьи при решении правового вопроса затруднялись правильно определить, следует ли относить объект к недвижимому имуществу или нет. В статье 130 Гражданского Кодекса РФ разъясняется, что к недвижимым вещам относятся как жилые и нежилые помещения, так и объекты, предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке»[1].

Проблема, которая остается актуальной до сих пор, заключается в том, что есть объекты с относительно неопределенным юридическим статусом (линии электропередачи, асфальтовые покрытия, бетонные заборы и аналогичные сооружения, кессоны, погреба, септики и другие надземные и подземные сооружения). Практикой они с легкостью относятся органами, ответственными за учет объектов недвижимого имущества, к таковым объектам, однако применение к ним критерия предложенного законодателем в ст. 130 ГК РФ затруднительно.

ГК РФ относит к недвижимому имуществу воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а также указывает на возможность относить к недвижимым вещам и иного имущества. Действительно, если законом к недвижимости может быть отнесено все что угодно (в законе ограничения отсутствуют), то нельзя не признать, что понятие недвижимости полностью зависит от усмотрения законодателя.

Формулировка ст. 130 ГК РФ приводит к выводу о том, что в качестве общего критерия для объединения в понятии недвижимости весьма разных объектов выступает не связь с землей. Для того чтобы избежать нарушения единства критерия определения недвижимого имущества, полагает автор, будет целесообразно сохранить сугубо объективный подход к этому понятию вместо того, чтобы искать субъективные критерии его определения. Устранить же недостаточную конкретность существующего определения можно посредством установления дополнительных признаков, характеризующих связь объекта с землей.

Понятие недвижимости подразумевает наличие следующих свойств: ими являются земельные участки и участки, на которых расположены месторождения. Это указывает на признаки, благодаря которым, объекты недвижимости занимают устойчивое положение, за счет контакта с поверхностью земельного участка. В качестве таковых могут выступать корневая система деревьев в саду или лесу, а также фундамент или сваи под зданием или сооружением; невозможность перемещения объекта в пространстве без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Именно эта характеристика проводит различия между временными конструкциями (ларьками и павильонами), входящими в число вещей движимого типа, и стационарными зданиями и сооружениями.

Основания разделения, применяющиеся при классификации объектов движимого типа, применимы и к недвижимым, а исключение составляет то, что последние являются индивидуально-определенными вещами, поскольку имеют адрес или отражены в системе кадастра. Недвижимые объекты делятся на недвижимость как таковую и на приравненные к ней объекты, в том числе в ГК РФ указываются следующие виды объектов: земельный участок; участки недр (помимо земельных участков к этой категории относятся участки водной поверхности, на которых располагается специальное оборудование); здание (критерием отнесения к таковым является постоянное подключение к инженерным сетям); помещение как часть здания; сооружение (представляет конструкцию, выполняющую инженерные функции).

Этот перечень открытый и в него могут включаться другие объекты, обладающие признаками недвижимости. Закон устанавливает ряд категорий имущества, которые обладают статусом недвижимости. Например, статья 132 ГК РФ разъясняет такое понятие как предприятие, которое является консолидированным объектом, приравненным к недвижимости [1]. В современном законодательстве сложилась ситуация, когда, не имея достаточного представления о юридической природе недвижимости, законодатель включил нормы об ее отдельных видах во множество правовых актов. Формулируя каждый раз положения о недвижимости по-разному, на законодательном уровне создалась ситуация, когда единого толкования норм права на практике нет. В Проекте закона в числе основных положений гражданского законодательства предлагается закрепить правила, по которым должна осуществляться государственная регистрация прав на имущество, имеющая правоустанавливающее, а не техническое значение. Указанные правила должны применяться независимо от того, что является объектом регистрируемого права - недвижимое имущество, результаты интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации либо иной объект, для которого в будущем законом может быть введена правоустанавливающая регистрация [2].

В Проекте закона в подразделе 3 «Объекты гражданских прав» предлагается существенные изменения понятия объектов недвижимости. В составе недвижимого имущества отдельно предлагается выделить такие объекты, как жилые и нежилые помещения. В пункте 1 статьи 130 Проекта ГК РФ вводится признак помещения как самостоятельного объекта гражданских прав, данный объект получает существование только после его выделения в составе здания в установленном порядке. [2]

В пункте 2 статьи 130 ГК РФ предлагается закрепить принцип единого объекта недвижимого имущества. Данный принцип означает, что земельный участок и стоящие на нем одно или несколько зданий образуют одно целое, по меньшей мере, в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу. Это правило в настоящее время не соблюдается в современном гражданском обороте, что приводит к несбалансированной системе прав на объекты недвижимости.

Из этого принципа следует, что несколько зданий, расположенных на едином участке, представляют собой составные части данного земельного участка и вместе с ним рассматриваются как единый объект. В порядке исключения в той же норме (пункт 2 статьи 130 ГК РФ) устанавливается, что единый объект могут образовывать несколько зданий или сооружений, связанных между собой физически и технологически. При этом они могут находиться на одном или нескольких земельных участках. [2]

В целях устранения неясностей, часто возникающих в судебной практике, Проектом устраняются терминологические неточности в статьях 133 и 134 ГК РФ [2]. За основу определения понятий неделимой и совокупной вещи принимается различие между ними в том, что является вещью - объектом права. В случае с неделимыми вещами объектом права является вещь в целом, несмотря на то, что она может состоять из частей, которые могут иметь самостоятельное значение. Сложные вещи, напротив, сами по себе не являются самостоятельным объектом, объектами права являются вещи, входящие в состав сложной вещи. Категория сложных вещей используется в утилитарных и ограниченных целях, поскольку благодаря ей облегчается заключение сделок, устанавливающих обязательства (не требуется перечисление отдельных объектов, входящих в состав сложных вещей). Конструкция неделимых вещей, напротив, влечет принципиальные правовые последствия.

Таким образом, действующая редакция раздела «Вещное право» ГК РФ содержит развернутое регулирование права собственности, тогда как регулирование ограниченных вещных прав представлено весьма фрагментарно.

Предлагаемые проектом изменения раздела II ГК РФ обусловлены необходимостью создания полноценной системы ограниченных вещных прав, которая могла бы удовлетворить потребности участников гражданского оборота.

Список литературы:

1. Гражданский Кодекс РФ (ГК РФ) / [Электронный ресурс] – Режим доступа: Гарант – https://base.garant.ru/10164072/(дата обращения 20.07.2020).
2. Проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» / [Электронный ресурс] – Режим доступа: КонсультантПлюс http://www.consultant.ru/law/hotdocs/12976.html/ (дата обращения 20.07.2020).