К ВОПРОСУ О ЕДИНОМ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОГО КОМПЛЕКСА

ON THE ISSUE OF A SINGLE OBJECT OF A REAL ESTATE COMPLEX

Lyubov Andreeva

candidate of juridical sciences, associate Professor of the Department of theory and history of state and law ANO "Open University of Humanities and Economics",

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В статье автор рассматривает актуальные проблемы нормативно-правового регулирования единого объекта недвижимого комплекса. В настоящее время наблюдаются пробелы как в положениях, касающихся недвижимости, ее специфики, определения критериев, отнесения отдельных объектов к единому объекту недвижимого комплекса, так и в правовом регулировании сделок с объектом недвижимого комплекса, в частности при заключении договора купли-продажи, аренды объекта, его залоге.

ABSTRACT

In the article, the author considers the current problems of legal regulation of a single object of real estate complex. Currently, there are gaps both in the provisions concerning real estate, its specifics, defining criteria, assigning individual objects to a single object of real estate complex, and in the legal regulation of transactions with an object of real estate complex, in particular when concluding a contract of sale, lease of an object, its pledge.

Ключевые слова: недвижимое имущество, объект, недвижимый комплекс, купля продажа, аренда, залог.

Keywords: real estate, object, real estate complex, purchase, sale, lease, pledge.

В настоящее время ввиду существенных изменений гражданского и земельного законодательства требуется обратить внимание на образование и функционирование единых недвижимых комплексов (далее ЕНК). Исследователи дают различные определения понятия «единого недвижимого комплекса», исходя из географическим, экономических, правовых обстоятельств, в том числе как «земельно-имущественного комплекса», муниципальных образований и субъектов федерации, отдельных природоохранных зон как ЕНК, предлагают определенные способы управления последними.

Н.Ф. Пермичев отмечает, что единый комплекс недвижимого имущества, включающий в себя и земельные участки в установленных границах, и соответствующие им объекты недвижимости на определенной территории; земельный участок без каких-либо строений, либо участок, с тесно связанной с ним прочей недвижимостью различного состава, типа, степени завершенности строительства; делится на две составляющие: земля, как пространственно-социально-экономическое понятие и имущество, как социально-политическое понятие, определяющее объем имущественных прав по отношению к зафиксированному недвижимому имуществу и т.д.[1]

Л.Ю. Гербеева подчеркивает, что под комплексом представляется совокупность сложной недвижимой вещи (земельный ресурс) и материальных, нематериальных активов, такое объединение, по мнению автора, приводит к проблемам регулирования развития земельно-имущественного комплекса и его функционирования, как независимого объекта. [2] Из данных определений можно отметить, что одна группа представляет земельно–имущественный комплекс как предмет материального мира и не разграничивает собственно земли и объект недвижимости, а другая группа исследователей оперирует только правовыми характеристиками.

Комплекс - это совокупность объектов недвижимости, объединенных одной территорией. Земля, как первичный элемент, выступает в качестве пространственного базиса, и в качестве объекта имущественных прав, а это, в свою очередь, сделало ее средством производства.

П.В. Кухтин при обосновании термина ЕНК выделяет две важнейшие составляющие объекта исследования – земля и имущество. При этом под «землей» автор подразумевает не отдельный участок, а социально-экономическое понятие существования нации и государства. В свою очередь «имущество» П.В. Кухтин относит к социально-политическому понятию, которое определяет масштаб имущественных прав и обязанностей по отношению к объектам недвижимости. Автор включает в совокупность разные по своему статусу элементы, поскольку, по его мнению, земля представляет собой пространственно неограниченный объект, а имущество, наоборот, конкретный [3]. Такой же позиции относительно термина ЕНК придерживается В.В. Засядь-Волк. Автором под земельно-имущественным комплексом рассматриваются земельные участки в установленных границах, и соответствующие им объекты недвижимости [4]. Рассматривая эффективность системы управления, исследователи указывают, что на единый комплекс могут влиять следующие факторы: экономическая стабильность; общее состояние законодательной базы; информационное обеспечение; форс–мажоры и т. д. [5].

Автор полагает, что такое широкое толкование не приведет к формированию, образованию, развитию отдельных ЕНК, наоборот, требуются юридические критерии, способствующие, а не затрудняющие его деятельность.

Необходимо правовое регулирование ЕНК как по территориальному, так и функциональному признаку, комплексы представляют собой уровень системной организации. Примером такого рода объектов может служить производственная зона, образованная несколькими предприятиями, связанными единой инфраструктурой, район жилой застройки, имеющий общую социальную инфраструктуру. Автор полагает, что район жилой застройки, промышленная зона, являясь объектами ЕНК, получили бы гражданско-правовой статус, который обеспечивал гарантии защиты гражданских прав отдельных собственников и интересы всего ЕНК. В связи с чем, попытки объявления территорий городов, муниципальных районов «зонами экономического благоприятствования» либо «алгомерациями» рассматривались в виде ЕНК. Система управления такими комплексами субъектов федерации должна осуществляться путем управления имущественными объектами и  земельными участками,  расположенными на его территории. Таким образом, определение ЕНК значительно расширяется и дифференцируется.

В настоящее время земельный участок и расположенные на нем улучшения (здания, сооружения, элементы инфраструктуры) не рассматриваются как ЕНК. В основе понятия ЕНК должно быть положение, по которому объектом является территория с расположенными на ней (юридически связанными) улучшениями в совокупности. Требуется определить «юридическую связанность» объектов ЕНК, которая, кроме общих земельных участков, по мнению автора, предполагает наличие договоров и соглашений, обеспечивающих хозяйственную, охранную и иную деятельность не одного, а всех юридических лиц.

Данный подход соответствует реформе в жилищной и производственной сфере, а также формирует государственный кадастр недвижимости. ЕНК отличается тем, что он является совокупностью, созданной искусственно в определенных пространственно-временных условиях и функционирует за счёт деятельности людей для удовлетворения их жизненных потребностей. Исследователи выделяют следующие виды комплексов[6]:

1) Земельно-имущественный комплекс субъекта Российской Федерации и муниципального образования – это совокупность земельных ресурсов, объектов недвижимости и других, связанных с ними природных и антропогенных ресурсов (с учетом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества), находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (или муниципального образования).

2) Земельно-имущественный комплекс локального уровня – это объект конкретных имущественных прав, совокупность земельного участка и расположенных на них иных объектов недвижимости определенного функционального назначения, принадлежащий конкретному юридическому (или физическому) лицу или группе лиц. Земельно–имущественные комплексы локального уровня в совокупности по функциональному назначению и территориальному расположению с единой инфраструктурой формируют уровень управления ресурсами (жилой район, промышленная зона, муниципальное образование, субъект Федерации, Российская федерация).

С 2013 года заявительным способом собственник может зарегистрировать право собственности на ЕНК - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ[7]). При этом на  ЕНК в силу закона распространен правовой режим неделимой вещи. Поскольку ЕНК признано неделимой вещью, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) придерживается позиции, согласно которой ЕНК «впоследствии не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости»[8].

Сторонники распространения на ЕНК правового режима неделимой вещи не видят возможности регистрации права собственности на сложную вещь как на один объект. По мнению исследователей, ошибочна практика регистрации прав на сложную недвижимую вещь как на один объект, пусть даже физически состоящий из нескольких сооружений (например, автозаправочную станцию). Сложная вещь рассматривается как самостоятельная вещь, а не как совокупность отдельных вещей, объясняя сложную вещь как правовой режим. «В праве недвижимости гражданско-правовому термину «вещь» соответствует термин «раздел реестра». Следовательно, если для некоторого объекта открыт раздел реестра, то именно этот объект и является (с точки зрения гражданского права) вещью[9].

Если в соответствии с правилами кадастрового учета имеется возможность открыть один раздел кадастра (а затем и реестра) на некоторую совокупность сооружений, то это не сложная вещь, а одна недвижимая вещь»[9].

Тем не менее, в литературе также высказываются мнение, что ЕНК относится к разновидности сложной вещи. В.А.Алексеев отмечает, что: «ЕНК всегда выступает как сложная вещь: в ст.ст. 134 и 133.1 ГК РФ указывается об общем (едином) назначении и о соединении вещей между собой. Только ст. 134 ГК РФ (сложные вещи) содержит признак соединения в общем виде, а в статье 133.1 ГК РФ (единый недвижимый комплекс) характер соединения конкретизируется - речь идет о физической или технологической связи»[8]. До появления норм о ЕНК правовое регулирование совокупности различных вещей, предполагающей их использование по общему назначению, применялось правило о сложной вещи (ст. 132 ГК РФ).

Одним из дискуссионных вопросов в настоящее время является вопрос о возможности включения в состав ЕНК объектов движимого имущества. С одной стороны, подобного запрета нормы ГК РФ не содержат, а значит, с учетом принципа диспозитивности норм гражданского права, в состав ЕНК можно включать движимое имущество. С другой стороны, исходя из понимания сущности ЕНК, высказываются мнения, что в качестве составных частей ЕНК могут выступать только объекты недвижимости.

Можно провести сравнение норм ст. 133.1 и ст. 132 ГК РФ. В частности, в отношении предприятия как имущественного комплекса законодатель указал возможность включения в состав любых видов имущества (в том числе и движимого), более того, предусмотрено существование предприятий, в составе которых объекты недвижимости отсутствуют вообще. При этом в отношении ЕНК подобные нормы отсутствуют.

Принцип неделимости ЕНК получил свое отражение в судебной практике Верховного Суда РФ. Например, согласно Определению Верховного Суда РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-619[11] составная часть ЕНК не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, кроме того составная часть ЕНК также не может быть признана самовольной постройкой.

Однако при этом в норме ст. 133 ГК РФ указывается, что замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются[7]. Таким образом, если выдел части ЕНК невозможен, то замена одного объекта на другой — допустима.

В Проекте федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации [10] указание об отнесении ЕНК к неделимым вещам отсутствует, более того, напрямую указано на возможность выдела частей ЕНК, включения в его состав новых частей, а также на возможность полного или частичного раздела ЕНК на отдельные объекты недвижимости.

Указанные изменения отвечают интересам правоприменительной практики, так как регулируют указанные отношения исходя из принципа диспозитивности, и создают возможность для свободного оборота объектов недвижимости.

Из всего вышеуказанного следует, что наличие в гражданском законодательстве права создать единый недвижимый комплекс можно отнести к положительному явлению, однако требующему доработки. В настоящее время на практике возникают проблемы при включении в состав ЕНК земельного участка, так как позиция Росреестра заключается в том, что в законодательстве отсутствует норма, позволяющая считать, что земельный участок является частью единого недвижимого комплекса. Автор полагает, что законодательством не запрещено включение земельного участка в состав единого недвижимого комплекса. Наоборот, формулировка о возможности объединения «и иных вещей», позволяет вполне законно включить земельный участок в состав ЕНК.

В настоящее время создать ЕНК возможно при соблюдении условий, являющихся обязательными признаками, а именно: наличие некой физической и технологической связи между объединяемыми объектами, либо их расположение на одном земельном участке.

Данное требование законодательства следует устранить и предложить субъектам гражданского права возможность по своему усмотрению объединять имеющиеся у них в собственности объекты, не обосновывая государственным органам, осуществляющим регистрацию прав физическую либо технологическую связь между ними. В настоящее время согласно позиции Росреестра в заявлении о государственной регистрации прав следует отражать сведения, о содержании такой связи.[8]

Необходимо изменение понятия ЕНК, а именно что единый недвижимый комплекс является совокупностью земельного участка и всех зданий, а также обладающих признаками объектов недвижимости объектов незавершенного строительства и сооружений, расположенных на нем, которые находятся в собственности одного лица.

В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется в отношении таких объектов недвижимости как: земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы.

Вместе с тем следует отметить, что единое понятие земельно–имущественный комплекс отсутствует: оно юридически нигде не закреплено. Однако в отечественной практике встречается близкое понятие - «имущественный комплекс» (п. 1 ст. 132 ГК РФ[7]) и оно оперирует такими категориями как бизнес, и таким понятием как «предприятие».

Основным признаком недвижимого имущества для включения объекта недвижимости в состав ЕНК является признание объекта - объектом недвижимости. Таким документом может служить «Перечень объектов, не относящихся к объектам недвижимости», включающий список объектов не соответствующий определенным критериям отнесения объекта к недвижимому имуществу[12]: невозможность перемещения без ущерба назначению; не сборно-разборный характер конструкции; наличие прочно связанного с общей конструкцией капитального фундамента; наличие подведенных стационарных или временных коммуникаций; соответствие назначения виду разрешенного использования земельного участка; отнесение к объектам капитального строительства по материалам ранее проведенной технической инвентаризации, проектной и иной документации; наличие разрешения на строительство; самостоятельное нахождение в гражданском обороте; объект не является составной частью объекта капитального строительства.

Исходя из вышеуказанного, эффективность формирования конструкции ЕНК и практическая востребованность будут зависеть от создания условий для формирования земельных участков как объектов недвижимости посредством детальной разработки землеустроительной, градостроительной документации, несением изменений в законодательство, усовершенствованием соответствующих норм кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также проработки системы налогообложения в отношении земли и иной недвижимости с целью реализации механизма «единства объекта недвижимости» на практике без дополнительных затруднений. Согласно данному определению ЕНК представляет собой совокупность объектов недвижимого имущества, объединенных одним родовым свойством — тесной связью с землей.

Пока нет определенности относительно того, как будет поименован в свидетельстве о регистрации права ЕНК. Возможно, такое свидетельство будет содержать перечень объектов, входящих в состав комплекса, аналогично тому, как свидетельство о праве собственности на помещение содержит на обороте перечень комнат, входящих в состав этого помещения. Следовательно, эффективность применения терминологии ЕНК в гражданском обороте и его практическая потребность во многом будут определяться детализацией отдельных положений гражданского, земельного и градостроительного законодательства и усовершенствованием соответствующих норм кадастрового учета, регистрации прав на недвижимое имущество и системы налогообложения с целью проработки механизма его применения без дополнительных затруднений в практической деятельности хозяйствующих субъектов.

Проект федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» предусматривает в ст. 133.1. ГК РФ наличие сособственников на праве общей собственности, а также объединенных общим назначением зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.[10]

ЕНК признается объектом гражданского оборота как одна недвижимая вещь при условии государственной регистрации права собственности на ЕНК, причем указывается, что земельные участки могут быть единственными либо нескольких смежных земельных участков, не принадлежащих их собственнику (сособственникам) на праве собственности. Таким образом, ЕНК и собственность на земельные участки регулируются обособленно.

Ранее, при оптимизации налогообложения недвижимости, в порядке эксперимента в гг.Твери и Новгороде, была проведена инвентаризация земель, зданий и сооружений промышленных предприятий. Причем, промышленные предприятия массового отказывались от земельных участков, оптимизируя свою налоговую базу в ущерб производственному процессу.

Законодатель в ч. 2 ст. 133.1. Проекта федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрел совокупность зданий и сооружений, объединенных общим назначением и технологически связанных между собой (линейный объект), может быть признана единым недвижимым комплексом независимо от расположения земельных участков, на которых размещены указанные здания или сооружения, и прав на эти участки[10].

Из этого следует, что несколько зданий, расположенных на едином участке, представляют собой составные части данного земельного участка и вместе с ним рассматриваются как единый объект. В порядке исключения в той же норме (пункт 2 статьи 130 ГК РФ) устанавливается, что единый объект могут образовывать несколько зданий или сооружений, связанных между собой физически и технологически. При этом подразумевается, что они могут находиться на одном или нескольких земельных участках.

В целях устранения неясностей, часто возникающих в судебной практике, законодатель устраняется терминологические неточности в статьях 133 и 134 ГК РФ. Проект федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [10] за основу определения понятий неделимой и совокупной вещи принимает различие между ними в том, что является вещью - объектом права. В случае с неделимыми вещами объектом права является вещь в целом, несмотря на то, что она может состоять из частей, которые могут иметь самостоятельное значение. Сложные вещи, напротив, сами по себе не являются самостоятельным объектом, объектами права являются вещи, входящие в состав сложной вещи. Категория сложных вещей используется в утилитарных и ограниченных целях, поскольку благодаря им облегчается заключение сделок, устанавливающих обязательства (не требуется перечисление отдельных объектов, входящих в состав сложных вещей). Конструкция неделимых вещей, напротив, влечет принципиальные правовые последствия.

Список литературы:

1. Пермичев Н.Ф. Концептуальные основы стратегического управления земельно-имущественными комплексами. Интеграл. - 2019. - № 1. - С.167.
2. Гербеева Л.Ю. Методология развития, функционирования и управления земельно-имущественным комплексом региона // Вестник Оренбургского государственного университета. - 2010. - № 13. - С. 14.
3. Засядь-Волк В.В. Эффективное развитие земельно-имущественного комплекса региона // Федер. агентство по образованию, Федер. гос. образоват. учреждение высш. проф. образования «Сев.-Зап. акад. гос. службы». - М.,СПб, 2007. С. 77.
4. Кухтин П.В. Управление земельными ресурсами / П.В. Кухтин, А.А. Левов, В.В. Лобанов, О.С. Семкина. - М., СПб: Питер, 2005. С. 152.
5. Чешев, А. С. Земельные ресурсы как объект их рационального использования / А. С. Чешев, В. В. Поляков // Экономика и экология территориальных образований. - 2019. - Т. 3, № 3. - С. 7.
6. Актуальные вопросы землепользования и управления недвижимостью: Сборник статей Всероссийской научно-практической конференции (с международным участием), г. Екатеринбург, 2-3 апреля 2019 г. / отв. редактор М.Е. Колчина. Екатеринбург: Изд-во УГГУ, 2019. С. 285.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : // Собрание законодательства РФ. 2013. № 44. Ст. 5641.
8. Сидоренко, Ю. Ю. Особенности правового статуса единого недвижимого комплекса / Ю. Ю. Сидоренко. // Молодой ученый. - 2019. - № 4 (242). - С. 328.
9. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости. М., Логос, 2017. 82с.
10. Проект федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации /[Электронный ресурс] – Режим доступа: КонсультантПлюс (дата обращения 18.06.2020)
11. Определению Верховного Суда РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-619 /[Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения 18.06.2020)
12. Черкашина-Шмидт О.Ю. Единый недвижимый комплекс - новый вид недвижимой вещи // Актуальные проблемы экономики и права. - 2019. - №12. - С. 130.