ДОГОВОР ЭСКРОУ В ОТЕЧЕСТВЕННОМ ПРАВЕ

ESCROW TREATY IN DOMESTIC LAW

Ilya Leontyev

Master’s degree of the 2nd course of Ulyanovsk State University,

Russia, Ulyanovsk

АННОТАЦИЯ

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) включены нормы о двух договорных конструкциях, новых для российского гражданского права – договор условного депонирования и договор банковского счета (экскроу). Необходимость нормативного регулирования данного договора связана с Концепцией гражданского законодательства. Стоит отметить, что законодателем сначала был принят Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который дополнил гл. 45 ГК РФ нормами о новом виде банковского счета – счете эскроу (ст. 860.7– 860.10 ГК РФ), только спустя четыре года законодатель принял Федеральный закон Российской Федерации от 26.07.2017 № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который дополнил 2 часть ГК РФ договором условного депонирования (эскроу).

ABSTRACT

Civil Code of the Russian Federation (hereinafter - CPF) included rules on two contractual structures, new for Russian civil law - a contract of conditional deposit and a contract of bank account (excrou). The need for regulation of this treaty is related to the Concept of Civil Law. It should be noted that the legislator first adopted the Federal Law of 21.12.2013 379-FZ «On the introduction of changes to individual legislative acts of the Russian Federation», which was supplemented by the Federal Law of 21.12.2013. 45 GB of the Russian Federation rules on a new type of bank account - esarou account (art. 860.7-860.10). Only four years later the legislator adopted the Federal Law of the Russian Federation dated 26.07.2017 212-FZ «On the introduction of amendments to the first and second parts of the Civil Code of the Russian Federation and separate legislative acts of the Russian Federation», which added 2 parts of the Russian Government with a treaty of conditional deposit (escrow).

Ключевые слова: договор счета эскроу; долевое строительство; эскроу агент; депонент; договор, договор условного депонирования.

Keywords: contract of escrow account; share construction; escrow agent; deponent; contract; contract of conditional deposit.

Данные договоры были введены в ГК РФ для тех случаев, если депонент не может соответствующим образом отследить выполнение условий договора, то он может доверить эти действия эскроу-агенту. Договорами эскроу обеспечивает безопасность нахождения имущества у лиц, которое им не принадлежит на праве собственности. Привлечение третьего лица (эскроу–агента) ведет к повышению эффективности при осуществлении сделки. Необходимость выполнения определенных условий ведет к чистому исполнению обязательств, а также максимально снижает возможные риски подлога и мошенничества.

Например, в первом квартале 2024 года было зарегистрировано 26,27 тысяч ДДУ с использованием эскроу-счетов. В январе – марте доля таких сделок составила 92% – рекордный квартальный показатель. За аналогичный период прошлого года доля сделок с эскроу составляла 80%, 2023 года – 63%. Общее число ДДУ в первом квартале уступает 15% январю – марту прошлого года (31 тыс. ДДУ) и на 32% больше аналогичного периода 2022 года (19,8 тысяч).

В настоящее время обеспечительные инструменты, которые предусмотрены в действующем ГК РФ, безусловно удачны, но тем не менее, нельзя отметить, что они покрывают все жизненные ситуации. С конца 90–годов в российский обиход вошла новая договорная конструкция, которая называется соглашение об эскроу или эскроу соглашение. До настоящего времени гражданское законодательство никаких норм об этой конструкции не содержало. Эскроу соглашение довольно давно активно используется в англо–саксонской правовой системе, так и в странах континентального права. Договоры эскроу подписываются в Германии, во Франции, Великобритании, США. Стоит отметить, что в большинстве стран каких–то специальных норм о соглашении об эскроу нет, он представляет обычный договор, выработанный практикой. В Германии нет никакого исключения в этой связи, но в течении времени нотариальные органы Германии издали несколько методических рекомендаций, на которых практикующие юристы основывают договоры эскроу.

По договору эскроу стороны сделки заключают трёхсторонний договор с эскроу–агентом, в роли которого могут выступать различный лица, начиная от банков, инвестиционных компаний, нотариусов, адвокатов. Обязанность эскроу–агента заключается в исполнении по передачи какой–либо вещи, к уплате покупной цены.

Договоры эскроу представляют собой новый тип договоров, представляющие особый способ обеспечения, который появился в ГК РФ.

Стоит отметить, что изначально законодатель планировал, что данный договор эскроу будет размещен в двух частях ГК РФ: в нормах о хранении, т.к. планировалось, что данный договор будет подвидом договора хранения, и подвидом договора банковского счета. При этом нормы о счетах эскроу появились в ГК РФ несколько раньше, когда изменялась 24 глава ГК РФ. При этом, когда составлялся проект закона, нормы о счетах эскроу не планировали ввести в ГК РФ, но при описании норм в главу 24 ГК РФ законодатель решил их указать, чтобы хоть каким-то образом закрепить данные нормы. Аналитики отмечают, что если провести анализ норм договора эскроу, то можно отметить, то он имеет ряд схожих черт с договором обеспечительного платежа.

Договор эскроу трехсторонний, который заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу–агентом. Эскроу–агент является посредником между двумя сторонами договора, где одна сторона обязуется передать другому движимые вещи, денежные средства. На практике чаще всего договор эскроу является взаимным, то есть одним из условий передачи имущества бенефициару будет какое-либо выполненное обязательство.

Например, если рассматривать договор эскроу в рамках договора купли–продажи, одной стороной(депонентом) будет покупатель, который передает на хранение эскроу–агенту движимые вещи (например, денежные средства за автомобиль), в целях исполнения его обязательства по их передачи бенефициару, (продавцу), а эскроу–агент обязуется обеспечить сохранность денежных средств и передать их бенефициару только при возникновении указанных в договоре оснований (например, когда машина пройдет полную диагностику).

Несмотря на положительные нововведения в ГК РФ данного договора, стоит отметить некоторые проблемные вопросы.

Стоит обратить внимание на вопрос, как быть депоненту в той ситуации, когда банк (эскроу-агент) признан банкротом. Если речь идет о финансировании долевого строительства, о покупке недвижимости в строящемся объекте, то агентство страхования вкладов по ст. 12.1 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» [5] вернет уплаченную сумму депоненту в размере до 10 миллионов рублей. Если же недвижимость депонента будет стоить более 10 миллионов рублей, то агентство страхования вернет депоненту 10 миллионов рублей, а оставшуюся часть суммы будут выплачивать по мере реализации банкротной массы.

Таким образом, наибольшие вопросы вызывает роль банков в новой процедуре финансирования строительства жилья, так и гарантии, которые получают граждане – дольщики, открывающие счета эскроу в уполномоченных банках.

В идеальном варианте средства на этих счетах накапливаются и хранятся до момента завершения строительства дома, в котором дольщик купит квартиру, и только после сдачи дома в эксплуатацию и постановки на кадастровый учет эти средства переводятся застройщику в оплату квартиры. Более того, в соответствии с законом счета эскроу защищены гарантиями Агентства по страхованию вкладов на сумму 10 миллионов рублей, то есть, при банкротстве банка дольщик получает свои средства через Агентство по страхованию без потерь – но только в том случае, если эта сумма не более 10 миллионов рублей. Эксперты полагают, что данной суммы достаточно, чтобы компенсировать ущерб. Полагаем, что в данном процессе депонент рассматривается не как физические лица-вкладчики, а как инвесторы данного строительства. Таким образом, в России могут появиться дольщики, пострадавшие уже не от банкротства застройщика, а от банкротства банка.

Приходим к выводу, что необходимо на законодательном уровне урегулировать коллизию права, при которой в случае банкротства эскроу-агента, депоненту должны будут выплатить полную сумму, которая была предоставлена на счет эскроу.

Список литературы:

1. Багандова, Л.К. Проблемы применения счёта эскроу: российская и зарубежная практика / Л.К. Багандова // Вестник Московского государственного областного университета. - 2022. - № 1. - С. 149-151.
2. Белов, В. А. Гражданское право. - В. 4 т. - Т. II. Общая часть. - В 2 кн. - Кн. 2. Факты: учеб. для акад. бакалавриата и магистратуры / В. А. Белов. - 2-е изд., перераб. и доп. - Москва: Юрайт, 2022. - 497 с.
3. Горбунова, А.А. Договор счёта эскроу / А.А. Горбунова // Столыпинский вестник. - 2023. - № 1. - С. 3460-3462.
4. Губина, В.В., Миловидова, Е.Э. Реформа долевого строительства — правовой анализ эффективности / В.В. Губина, Е.Э. Миловидова // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2023. - № 10. - С. 44-51.
5. Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» // [Электронный ресурс] URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_45769/  (дата обращения 19.04.2025).
6. Гражданский кодекс РФ Часть 1 от 30.11.1994 № 51-ФЗ // [Электронный ресурс] URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/  (дата обращения 19.04.2025).