ДОГОВОР ЭСКРОУ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена анализу договора эскроу как инструмента защиты прав дольщиков в сфере строительства. В условиях возрастания числа обманутых дольщиков и распространения практики мошенничества среди застройщиков, механизм эскроу становится важным шагом к повышению прозрачности и безопасности сделок с недвижимостью. Кроме того, анализируются преимущества и недостатки данного механизма, его влияние на рынок недвижимости и потенциальные последствия для дольщиков. Автор акцентирует внимание на необходимости комплексного подхода к регулированию строительной отрасли, включая развитие законодательства и внедрение новых стандартов, которые способствовали бы снижению рисков для инвесторов.

ABSTRACT

The article is devoted to the analysis of the escrow agreement as a tool for protecting the rights of equity holders in the construction industry. In the context of the increasing number of defrauded equity holders and the spread of fraud among developers, the escrow mechanism is becoming an important step towards increasing the transparency and security of real estate transactions. In addition, the advantages and disadvantages of this mechanism, its impact on the real estate market and potential consequences for equity holders are analyzed. The author focuses on the need for a comprehensive approach to regulating the construction industry, including the development of legislation and the introduction of new standards that would help reduce risks for investors.

Ключевые слова: договор счета эскроу; обманутые дольщики; долевое строительство; банк; застройщик; договор.

Keywords: escrow account agreement; defrauded equity holders; shared construction; bank; developer; agreement.

В настоящее время, в сфере строительства очень актуальна тема «обманутых дольщиков». Дабы решить данную проблему, отечественный законодатель решил ввести институт использования договора эскроу счета в сфере долевого строительства, но даже по прошествии 5 лет с момента внесения изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ) остаются нерешенными многие проблемы, связанные с использованием счетов эскроу. Хотя Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ в настоящее время является единственным, которым предусмотрено обязательное использование счетов эскроу и действует с 1 июля 2019 года (ст.3, ч. 1.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ[7]).

Стоит начать с определения, что из себя представляет сам термин «договор счета эскроу». Обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – ГК РФ). В п. 1 ст. 860.7 ГК РФ следует, что это сложные отношения, так как предполагают наличие в своей основе другого договорного правоотношения, которое изначально существует между контрагентами. Договор счета эскроу является видом договора банковского счета и имеет признаки договора условного депонирования.

Договор счета эскроу также носит трехсторонний

характер, где сторонами выступают эскроу-агент (банк), депонент и бенефициар. При этом, стоит учитывать, не каждому банку предоставлено право привлекать денежные средства на счета эскроу, поскольку перечень таких банков публикует ежегодно Банк России, основываясь на требованиях Постановления Правительства РФ.

Предметом договора счета эскроу является открытие эскроу-агентом на имя депонента счета эскроу для учета и блокирования депонированной суммы в целях ее передачи бенефициару при возникновении оснований, предусмотренных договором. Однако в доктрине существует иная точка зрения относительно того, что является предметом договора счета эскроу. Например, ряд авторов, в частности Е.С. Матьянова (Губенко), считает, что предметом выступают денежные средства, подлежащие передаче бенефициару при условии наступления согласованного сторонами события либо исполнения бенефициаром определенного условия. Такая позиция представляется неверной, поскольку указание только на денежную сумму, подлежащую передаче бенефициару, не охватывает всех деталей, которые необходимы для исполнения обязательства эскроу-агента по договору счета эскроу.

Рассмотрев правовое положение такого механизма, как договор счета эскроу, предлагается затронуть актуальные вопросы и проблемы такой сделки в отечественной практике для их надлежащей оценки и формирования путей решения.

Не маловажным фактором является проблема компенсационности депоненту на денежные средства, находящиеся на счете эскроу. Она заключается в том, что если застройщик не выполнил свои обязательства в установленный срок, а цены на недвижимость выросли вследствие инфляции, то при возврате денежных средств с эскроу-счета, даже после продления договора их обладатель уже не сможет позволить купить себе необходимую квартиру за имеющиеся денежные средства, как это было раньше.

Автор так же считает, это одна из ключевых проблем, из-за которой институт эскроу-счета, невзирая на огромное количество положительных функций для депонента и бенефициара, не является таким популярным на практике в Российской Федерации, так как денежные средства на эскроу-счёте не находятся в обороте и не способны принести прибыль ни депоненту, ни бенефициару. При этом соответствующий законопроект, которым предлагалось перечислять покупателям жилья проценты, набежавшие на вложенные ими в строительство суммы, обсуждал Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Поправки в ГК РФ, инициаторами которых стали два члена Совета Федерации и депутаты, были отклонены.

На взгляд автора, следует обратиться к опыту использования эскроу счетов в строительной сфере Европейский стран. В частности, к возможности поэтапного раскрытия эскроу счета для бенефициара на определенных этапах строительства, что в свою очередь способствовало снятию большей степени финансовой нагрузки с застройщика, а также стимулировало снижение роста цен на покупку жилья, как в готовом проекте, так и на стадии проектирования.

Проблема кроется в том, что эскроу-счет застрахован в агентстве по страхованию вкладов на сумму, не превышающую 10 миллионов рублей, что, в свою очередь, не даёт полной гарантии возвращения всех средств с эскроу-счета дольщику. Например, если квартира стоит более 10 млн. руб. или субъект покупает несколько квартир в одном доме с использованием нескольких счетов эскроу, вернуть он сможет только 10 млн. руб.

Исходя из вышеуказанного обстоятельства, считаю застрахованную сумму недостаточной, особенно если взять во внимание тот факт, что средняя стоимость сделки с новостройками, например, в г. Москва по итогам 2023 года составила 14,57 млн. руб. по данным на 25.01.2024 и на начало 2025 года средняя цена на жилье в Москве не изменила свою среднюю стоимость.

Поэтому в целях соразмерности страховой суммы, ввиду резко возросших цен и ипотечной ставки на жильё за последнее время в стране, и для снижения риска покупателя в случае банкротства эскроу-агента следует внести изменение в Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации», а именно: в пункте 3 статьи 13.2. слова «но не более 10 млн. рублей» заменить словами «но не более 15 млн. рублей».

Альтернативным вариантом считаю, рассмотреть предложение о введении обеспечения страхования денежных средств на счетах эскроу исходя из среднего уровня цен на жильё в зависимости от конкретного региона и вносить соответствующие поправки в законодательство на региональном уровне субъекта Российской Федерации.

Список литературы:

1. Воробьев, И. П. Особенности финансового регулирования банковского кредитования в сфере жилищного строительства [Электронный ресурс] / И. П. Воробьев // StudNet. - 2021. - № 4. - С. 23-35. - Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-finansovogo-regulirovaniya-bankovskogo-kreditovaniya-vsfere-zhilischnogo-stroitelstva  (дата обращения: 12.04.2025).
2. Глотова, Н. И. Проектное финансирование жилищного строительства в России: результаты и перспективы [Электронный ресурс] / Н. И. Глотова // Экономика Профессия Бизнес. - 2021. - № 1. - С. 30-38. - Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/sistema-razvitiya-pervichnogo-rynka-zhiloy-nedvizhimosti-vusloviyah-proektnogo-finansirovaniya  (дата обращения: 28.04.2025)
3. Литвин, Е. А. Переход от долевого строительства финансирования жилищного строительства к проектному [Электронный ресурс] / Е. А. Литвин // Проблемы экономики у правления строительства в условиях экологически ориентированного развития: материалы XVII Международной науч.-практ. конф. - 2021. - С. 268-274. - Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=44772238  (дата обращения 12.04.2025).
4. Ситянов, С. А. Сущность и принципы проектного финансирования заемщиков-застройщиков с использованием счетов-эскроу [Электронный ресурс] / С. А. Ситянов // Вопросы устойчивого развития общества. - 2021. - № 3. - С. 10-15. - Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=45333232  (дата обращения 12.04.2025).
5. Сысуева, Д. И. Механизмы защиты прав граждан-участников долевого строительства [Электронный ресурс] / Д. И. Сысуева // Актуальные вопросы права, экономки и управления: материалы XXVIII Международной науч.-практ. конф. - 2021. - С. 94-97. - Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=45679072  (дата обращения 12.04.2025).
6. Раздорская, В. Е. Реализация проектного финансирования жилищного строительства в РФ [Электронный ресурс] / В. Е. Раздорская, Е. А. Калачева // Материалы симпозиума в рамках XVI (XLVIII) Международной науч.-практ. конф. студентов и молодых ученых, приуроченной к 300-летию Кузбасс - 2021. - №22 - С.78-80 - Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=45790857  (дата обращения 12.04.2025).
7. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ // [Электронный ресурс] URL: http://www.kremlin.ru/acts/bank/21875  (дата обращения 12.04.2025).
8. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 1 от 30.11.1994 № 51-ФЗ // [Электронный ресурс] URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/  (дата обращения 12.04.2025).