СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ К ПОНИМАНИЮ СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

АННОТАЦИЯ

В статье рассмотрены наиболее распространенные споры, возникающие при аренде нежилых помещений.

Ключевые слова: аренда нежилых помещений, договор.

Содержание договора аренды недвижимости определяется сторонами в соответствии с законодательством, состоящим из Гражданского кодекса РФ, иных федеральных законов, которые регулируют предоставление в аренду отдельных категорий недвижимого имущества, с участием отдельных категорий субъектов, такие как Водный, Земельный кодексы, а также подзаконные акты, например, такие как постановления правительства или указы президента. Само понятие содержания договора достаточно полно дал Е.А. Суханов, который считает, что «содержание договора как соглашения (сделки) составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства», это определение будет использоваться в качестве отправной точки в данной статье [2].  

В соответствии со ст. 421 ГК РФ [1] «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора…» «Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.» Эта норма дает сторонам огромные возможности в определении содержания договора, эта свобода ограничивается лишь несколькими установленными в законе позициями обязательными для включения в договор, так называемыми существенными условиями, при их отсутствии договор считается не заключенным.

Не соблюдение данных условий исходя все из того же п.1 ст. 432 ГК РФ влечет признание договора незаключенным, то есть признается отсутствующим сам факт какой-либо договоренности влекущей юридические последствия и, конечно же о том, необходимы ли существенные условия или нет, и если все же да, то в каком объеме, спорило множество ученых – юристов, и было создано не мало научных доктрин и теорий, некоторые из которых стоят рассмотрения [4, с.31-36]. 

Стоит сразу отметить, что в настоящее время законодательство устанавливает достаточно оптимальный режим, который ближе к теориям о максимальной свободе договора, это направление развивает и практика высших судебных органов России. Данный подход уходит от строго–формального понимания норм о существенных условиях договора, и их применении для признания договора не заключенным, и направлен на установление приоритета воли сторон, и ее установлении, даже в случае отсутствия ее формальных признаков в договоре, и именно высшие судебные органы сыграли в становлении этого подхода решающую роль. Сама глава 34 ГК РФ устанавливает общее обязательное условие для договора аренды, это предмет договора аренды, затем раздел аренды недвижимости устанавливает второе обязательное условие — это стоимость аренды. 

Далее следовало Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, относившееся уже напрямую к аренде, в нем указано на то, что отсутствие точной индивидуализации вещи не влечет за собой право сторон ссылаться на незаключенность или недействительность договора, в случае реальной передачи вещи, и отсутствия спора о надлежащем исполнении арендодателя обязательства по передаче вещи.[16] Данное положение не приводит к обесцениванию норм законодательства о предмете аренды, а наоборот устраняет возможность для злоупотребления правом, в ситуации, когда одна сторона добросовестно исполнила обязательства по договору, а вторая сторона, по  формальным основаниям могла признать договор незаключенным и «освобождалась» от обязательств, а добросовестный участник отношений нес убытки.

Тут же появляются предложения полностью отказаться от установления существенных условий, и прежде всего подобные предложения основываются на нормах о свободе договора, которую существенные условия, несомненно, ограничивают, но в таком случае не только нормы, устанавливающие обязательные условия, ограничивают свободу договора, но и еще достаточно объемный пласт законодательных установлений, содержащих нормы, которые зачастую направлены на защиту одной из сторон договора.

Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) устанавливает нормы относительно права сторон отказаться от договора, если такой договор заключен на неопределенный срок. Согласно этой статье, любая из сторон имеет право отказаться от такого договора в любое время. Однако возникает вопрос о том, как это право соотносится с принципами свободы договора.

Право отказа от договора для любой из сторон, как предусмотрено в статье 610 ГК РФ, действительно является обязательным ограничением свободы договора. Это ограничение направлено на защиту интересов сторон в случае, если одна из сторон захочет прекратить исполнение договора. Безусловное право отказа от договора на неопределенный срок обеспечивает сторонам гибкость и гарантии в случае изменения обстоятельств.

Важно отметить, что заключение соглашения, которое исключает право отказа от договора, признанного законом, будет являться ничтожным в части противоречащей закону. Такие соглашения не смогут лишить стороны законного права на отказ от договора на неопределенный срок. Это позволяет поддерживать баланс интересов сторон и обеспечивать их защиту.

Нужно понимать, что ограничение свободы договора, как и ограничение иных свобод, производится законодателем сознательно, и прежде всего, направлено на защиту прав участников регулируемых правоотношений, в этой же цели служат и нормы о существенных условиях [6, с.118-122]. 

Очевидно, что существуют и совершенно противоположные взгляды, на наличие в законодательстве указаний на обязательные условия. В научной литературе высказывается мнение, о том, что многие существенные условия исходят из существа договора, и не все они закреплены в законе, например, многие авторы считают, что обязательным условием договора аренды, должен быть срок, что проистекает из понятия договора аренды, как срочного, ведь аренда — это временное пользование. В основном данная позиция высказывается в рамках общей теорий о существенных условиях аренды, авторы которых выступают за увеличение их количества в законодательстве, и применения последствий их не указания в договоре в виде признания договора незаключенным. Выше автор уже рассмотрел причины несостоятельности подобного подхода, но при этом он исходил из понятия существенных условий исходя лишь из одного их функционального назначения, то есть выявления наличия самой договоренности, но это не единственная функция существенных условий [7, с.251-256]. Для более широкого рассмотрения этого понятия, необходимо рассматривать договор, не только как письменный документ, который, несомненно, не может являться источником всех условий договора, так как, многие из них установлены различными законодательными нормами, и могут не содержаться в тексте договора, при этом стороны обязаны будут, соблюдать эти условия, более того, стороны заключая договор, учитывают эти условия и строят исходя из них другие пункты договора [8]. 

Легальное определение договора аренды, указывает на срочность данного договора, вне зависимости от указания в договоре, это условие будет действовать, также из определения договора аренды проистекает и другое существенное условие, стоимость аренды, ведь договор является возмездным, а безвозмездное пользование это уже совсем другой договор, урегулированный отдельно.

Обобщив, можно указать, что существенные условия договора – это неоднозначное понятие, толкуемое как в широком, так и в узком смысле, и зависящее от толкования понятия договора. Поэтому наличие или отсутствие таких условий в тексте договора, могут послужить причиной признания договора незаключенным, его переквалификации, а также быть проигнорированным исходя из обстоятельств в каждом конкретном случае [12, с.152-160].

Как уже было отмечено, существенные условия хоть и обязательны для включения в текст договора, стороны сами устанавливают их содержание, то есть эти условия являются регулируемыми. Первым и обязательным условием для всех видов договоров аренды является предмет договора, это то, по поводу чего заключается договор. Необходимо отметить, что предмет договора не заключается только в имуществе,  передаваемом арендатору, предмет договора — это действия которые должны совершаться сторонами, но очевидно, что сторонами могут совершаться самые различные действия в рамках договора аренды недвижимости, так какие из них считать входящими в предмет договора, здесь на помощь опять приходит легальное определение договора аренды, которое определяет обязанность передачи объекта аренды арендатором арендодателю и обязанность арендатора оплатить пользование, таким образом, закон предполагает два действия, которые должны предусматриваться в договоре аренды. При этом учитывая характер арендных отношении наличие в их составе вещно–правовых элементов, можно сделать вывод, что предмет аренды является двусоставным и включает в себя, как определенные действия сторон, так и объект аренды, то есть само имущество. 

Таким образом, земельным участком в соответствии с Федеральным Законом "О государственном земельном кадастре" признавалась «часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами» [17], но на данный момент в российском законодательстве не содержится полного понятия земельного участка, и нормы регулирующие элементы его базового статуса можно найти в различных нормативных актах. Например, ст. 6 Земельного кодекса РФ установлено, что земельный участок представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи, проанализировав законодательство, можно определит, что индивидуальными признаками земельного участка являются его границы, которые определяются в ходе межевания, и отражаются в межевом плане [14; 18].  

Если в таком случае арендатор не потребует представить выписку из ЕГРН, то не исключено, что информация о границах участка в Росреестре не содержится, и соответственно, для точного определения передаваемого имущества недостаточно указания его кадастрового номера и адреса, арендодатель должен предоставить документы, позволяющие выделить арендуемый земельный участок из общего массива, такие документы должны быть приложены в качестве приложения являющегося неотъемлемой частью договора, ими могут быть межевые планы, составленные до введения в силу Федерального Закона "О государственной регистрации недвижимости" [19], или межевой план, не предоставленный в органы регистрации, а также любой иной документ, позволяющий установить точные границы участка. Для регистрации договора в ЕГРН такой пакет документов не подойдет, но защитит арендатора в спорах об объекте аренды, его размере и границах, но, несмотря на указания верховного суда, некоторые суды даже признают договоры, содержащие вышеуказанные документы незаключёнными, указывая на необходимость указания таких сведений в ЕГРН, например, четвертый арбитражный апелляционный суд в постановлении по Делу №А19-1980/2013, указал, что индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок. При этом истец ссылался на положения Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 о том, что при наличии фактического исполнения договора аренды, нет оснований признавать его не заключенным из–за несогласованного объекта.[20]

Объектами аренды также являются здания и сооружения, им посвящен 4 параграф 34 главы Гражданского кодекса РФ. Определения здания, как и определения сооружения не установлены нигде в актуальном законодательстве, кроме, как в ГОСТ Р 58033-2017 «Здания и сооружения. Словарь.» "[21], при чем в нем не дано общего понятия зданий и сооружений, а представлены понятия различных разновидностей, существует также классификатор "ОК 013-2014 (СНС 2008) [13, с.22-28].

Общероссийский классификатор основных фондов, в нем дано обобщенное понятие нежилых зданий, согласно которому здания – это архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и т.п., важно отметить, что в состав здания отнесены также  арматура, устройства и оборудование, которые являются их неотъемлемыми частями, а также исторические памятники, что в купе с разъяснениями Верховного суда дает более полное представление о возможности аренды конструктивных частей зданий, в рекламных и иных подобных целях, например для размещения баннеров, рекламных щитов на стенах или крышах зданий. Однако полностью полагаться на данное определение невозможно поскольку оно не является обязательным для целей аренды и служит лишь ориентиром в понимании, того что есть здание, и важно представить, что здание прежде всего недвижимое имущество, и должно идентифицироваться, по тем же правилам, что и земельные участки, то есть по данным ЕГРН, в котором будет информация о типе здания, и необходимые для договора аренды индивидуальные признаки. Спорной является в таком случае и позиция, указанная в юридической литературе, берущая за основу определения из классификатора, в которой отмечается, о том, что пристройки буду являться самостоятельным объектом, об этом, например, указывает А. Я. Рыженков, но это неверная позиция, так как признано отдельным объектом помещение, для целей аренды, может быть только органом государственной регистрации на основании соответствующих данных, а стороны, заключающие договор, будут основываться на имеющихся в ЕГРН данных [11, с.20-36], то же касается и понятия сооружения.

Интересной является ситуация при которой арендуется часть объекта недвижимости, которая зачастую может быть никак не обозначена, и учитывая, что долгое время практика и теория указывали на невозможность аренды частей недвижимого имущества, на данный момент — это распространенный объект аренды. Чтобы представить, возможна ли аренда части здания, стоит обратиться к критериям договора аренды установленным статьей 607 ГК РФ, она перечисляет объекты аренды, одной из главных характеристик которых указывается непотребляемость, при этом имеет место прямое указание на возможность аренды зданий и сооружений, но не имеется ограничений на аренду части здания или сооружения. Что касается частей зданий или земельных участков, то они не утрачивают свои свойства в ходе эксплуатации (не берем в расчет естественный износ), также они обладают признаками, которые позволяют их индивидуализировать, это может быть расположение относительно границ здания или земельного участка, ограждения, конструктивные элементы и так далее. О том, что такие объекты являются недвижимым имуществом, указывает отсутствие возможности свободного перемещения без причинения несоразмерного ущерба и/или потери первоначальной функции. Таким образом, можно сделать вывод, что действующее законодательство допускает возможность аренды части здания или помещения, так же, как и части земельного участка это подтверждает и судебная практика, например, решение Арбитражного Суда Алтайского края от 30 декабря 2019 г. по делу № А0313824/2019, в котором арбитражный суд указал, что законодательством предусмотрена возможность сдачи в аренду части помещений[22]. Как в вышеуказанном постановлении зачастую споры о возможности аренды части помещения или иного недвижимого имущества возникают между одной из сторон договора и регистрирующим органом, и так как практика долгое время оставалась на стороне участников арендных отношений, регистрирующие органы и в последующем законодатель выработали полноценную систему норм и требований к договорам аренды частей недвижимого имущества, при чем внутренние методические рекомендации регистрирующих органов зачастую противоречат друг другу, что нередко вызывает путаницу, например, Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 07.05.2013 № 08-0421-ВБ «О направлении разъяснений» (07 мая 2013 г.), указывает о том, «что части здания (помещения) не являются объектами недвижимости, подлежащими учету в государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН) [11; 23].

Сведения о части объекта недвижимости вносятся в ГКН только в целях определения пределов действия, установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) прав и при условии, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.» [23]  Несмотря на такую формулировку, далее шел текст, по смыслу почти противоречащий вышеуказанному, указывалось, что при наличии возможности индивидуально определить часть объекта недвижимости, а это было возможно только при наличии конструктивных элементов, по которым и проводилась идентификация (стенам, перегородкам и т.д.), то была возможность зарегистрировать договор аренды, так как регистрирующий орган ставил на учет часть помещения или участка, как самостоятельный объект. При этом некоторые органы, умудрялись зарегистрировать договор, без регистрации части имущества, как отдельного объекта недвижимости, а просто на основании графического плана помещения или участка, выполненного на основе технического паспорта. Такая практика основывалась на разъяснениях Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» [16]. Это определение в части действует и на данный момент, так как регистрирующий орган вносит сведения об аренде в ЕГРН именно как сведения об обременениях, при этом проблема с признанием части помещения недвижимым имуществом решилась с принятием закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ[19], данные положения действуют и в настоящее время, что в купе с положениями Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 <Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>[24], дает право на жизнь вышеуказанной версии, от том, что отсутствие государственной регистрации договора, и отсутствие  в договоре, полных сведений об объекте в ЕГРН еще не влечет его признание незаключенным.

Стоит вернуться к ситуации, когда имеется возможность надлежащей регистрации объекта аренды и договора, актуальное законодательство четко определило, порядок такой регистрации.

Таким образом, теперь существуют все основания для регистрации части недвижимого объекта, как самостоятельной единицы, при этом если на момент заключения договора она не зарегистрирована, то регистрация договора осуществляется одновременно с регистрацией арендуемой части недвижимого имущества, а в договоре указывается лишь кадастровый номер арендуемого объекта. По окончанию действия договора, арендуемая часть имущества автоматически снимается с учета, перестает иметь статус объекта недвижимости, таким образом, индивидуализация объекта аренды полностью зависит от воли сторон в каждом конкретном случае.

Те же правила касаются, и конструктивных частей зданий и сооружений, хотя не все теоретики до сих пор поддерживают подобную позицию, так, например Е.В. Иванова утверждает, что "договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды." [25]

Данная позиция не соответствует действительности, так как стены, крыши и иные конструктивные элементы соответствуют критериям части недвижимого имущества, а договор аренды таких частей, максимально близок к договору аренды недвижимости, об этом указывает, в том числе Верховный суд  в Определение Верховного Суда РФ от 02.08.2017 № 305-ЭС176213 по делу № А40-111459/2016, указывающее, на то, что на отношения по аренде на право установки и эксплуатации средств наружной рекламы распространяются нормы об аренде, в том числе об аренде недвижимости. [26]

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в действ. ред.) // [Электронный ресурс] - URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 13.09.2024)
2. Решение Арбитражного суда Кировской области (АС Кировской области) от 14 февраля 2017 г. по делу № А28-15482/2015 [Электронный ресурс] - URL:https://ras.arbitr.ru/Docume№t/Pdf/4585c92c-0d28-4540-910251a2c23f5ec9/d8037386-7168-4c70-b798-27f1ccfa8a8f/%D0%9028-15482-2015__20170214.pdf?isAddStamp=True  (дата обращения:          06.06.2024)
3. Алексеев В.А. Новое в законодательстве о недвижимых вещах: критический комментарий // Закон. 2022. № 4. С. 101 - 112.
4. Анисимова А.И., Долинская В.В. Машино-место: проблемы правового режима // Законы России: опыт, анализ, практика. 2022. № 10. С. 31-36.
5. Бевзенко Р., Белов В., Габов А., Зайцев С., Латыев А., Платонов В., Степанчук М., Халимовский Ю., Церковников М., Ягельницкий А. COVID-19 и договорное право // Закон. 2020. № 4. С. 22-37.
6. Будаченкова, Е. А. Перемещение зданий и сооружений: российский и международный опыт // Тенденции развития науки и образования. 2022. № 81-1. С. 118-122.
7. Васильева А.А., Поломошнова Е.А. Синаллагматический договор: проблемы неопределённости содержания // В сборнике: Лучшая студенческая статья 2020. Сборник статей II Международного научно-исследовательского конкурса. В 5-ти частях. 2020. С. 251-256.
8. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. – Москва: Статут, 2016. Т. 2. – 528 с.
9. Дубровская И. Арендатор или арендодатель: на ком бремя расходов? // «ЭЖ-Юрист». 2017. №43 (994). [Электронный ресурс] URL: https://www.eg-o№li№e.ru/article/359132/  (дата обращения: 05.04.2023)
10. Ёрш А.В. Аренда зданий и иных сооружений: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 – Москва, 2003. – 207 с.
11. Жевняк О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика // Имущественные отношения в РФ. 2017. №4 (187). С. 20-36.
12. Ковалева О.А., Цветков М.А. Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости// В сборнике: Интеллектуальный потенциал XXI века: ступени познания. Сборник материалов ХXXVIII Молодежной международной научно-практической конференции. Под общей редакцией С.С. Чернова. 2017. С. 152-160.
13. Крайнев А. Ремонтируем арендованное помещение // ЭЖ-Бухгалтер. 2017. №40 (9706). С. 22-28.
14. Мещерякова М.Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук:  12.00.03 – Владикавказ, 2007. – 184 с.
15. Соломина Н.Г. Договор на передачу части имущества во временное пользование в практике хозяйствующих субъектов: вопросы квалификации // Вестник арбитражной практики. 2021. № 6. С. 55 - 62.
16. Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // [Электронный ресурс] - URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_123451/ (дата обращения: 13.09.2024)
17. Федеральный Закон "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 № 28-ФЗ // [Электронный ресурс] - URL:  https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_25499/ (дата обращения: 13.09.2024)
18. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.08.2024) // [Электронный ресурс] - URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения: 13.09.2024)
19. Федеральный Закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ // [Электронный ресурс] - URL: http://www.kremlin.ru/acts/bank/39949 (дата обращения: 13.09.2024)
20. Постановление четвертого арбитражного апелляционного суда по Делу №А19-1980/2013 // [Электронный ресурс] - URL: https://sudact.ru/ (дата обращения: 13.09.2024)
21. ГОСТ Р 58033-2017 «Здания и сооружения. Словарь.» // [Электронный ресурс] - URL: https://docs.cntd.ru/document/556380967 (дата обращения: 13.09.2024)
22. Решение Арбитражного Суда Алтайского края от 30 декабря 2019 г. по делу № А0313824/2019 // [Электронный ресурс] - URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/8LwWfZCVLsN0/ (дата обращения: 13.09.2024)
23. Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 07.05.2013 № 08-0421-ВБ «О направлении разъяснений» // [Электронный ресурс] - URL: https://rulaws.ru/acts/Pismo-FGBU-FKP-Rosreestra-ot-07.05.2013-N-08-0421-VB/ (дата обращения: 13.09.2024)
24. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 <Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными> // [Электронный ресурс] - URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70509720/ (дата обращения: 13.09.2024)
25. Иванова Е.В.  Договорное право в 2-х т. // [Электронный ресурс] - URL: https://www.litres.ru/book/ekaterina-ivanova-10/dogovornoe-pravo-v-2-t-tom-1-obschaya-chast-3-e-izd-p-63917437/ (дата обращения: 13.09.2024)
26. Определение Верховного Суда РФ от 02.08.2017 № 305-ЭС176213 по делу № А40-111459/2016 // [Электронный ресурс] - URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-02082017-n-305-es17-6213-po-delu-n-a40-1114592016/ (дата обращения: 13.09.2024)