ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ ОСОБЕННОСТЕЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЗАРУБЕЖНЫХ ГОСУДАРСТВАХ

LEGAL ANALYSIS OF THE SPECIFICS OF THE LEASE AGREEMENT IN THE RUSSIAN FEDERATION AND FOREIGN COUNTRIES

Nikita Soloviev

Master's student, Federal State Autonomous Educational Institution of Higher Education Saint Petersburg Polytechnic University Peter the Great,

Russia, Saint Petersburg

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются нормативно-правовые основы заключения, изменения и расторжения договора аренды, субъектный состав и его особые условия через призму сравнительного анализа с действующим законодательством зарубежных стран, посвященных правовому регулированию общественных отношений, возникновение, изменение и прекращение которых связано с договором аренды. В рамках исследования анализируются практические аспекты реализации рассматриваемого вида договоров в системе гражданского права Российской Федерации и зарубежных государств, а также выделяются общие черты и основные различия в рамках рассматриваемой проблематики. Результатом проведенного исследования является синтез наиболее значимых элементов договора аренды в системе отечественного законодательства и правовых системах иностранных государств, а также обозначаются пересекающиеся проблемы в сфере заключения, изменения и продления договора аренды рассмотренных в рамках проведенного исследования государствах.

ABSTRACT

The article examines the regulatory framework for concluding, amending and terminating a lease agreement, the subject matter and its special conditions through the prism of comparative analysis with the current legislation of foreign countries devoted to the legal regulation of public relations, the emergence, modification and termination of which is associated with the lease agreement. The study analyzes the practical aspects of the implementation of this type of contract sinthecivillaw system of the Russian Federation and foreign countries, as well as highlights common features and main differences within the framework of the issue under consideration. The result of the conducted research is a synthesis of the most significant elements of the lease agreement in the system of domestic legislation and legal systems of foreign countries, and also identifies overlapping problems in the field of concluding, amending and extending a lease agreement in the states considered in the framework of the study.

Ключевые слова: договор аренды; возникновение права; система законодательства; отличительные черты; сравнительный анализ.

Keywords: lease agreement; the emergence of law; the system of legislation; distinctive features; comparative analysis.

Договорное право является наиболее обширной и многогранной подотраслью гражданского законодательства Российской Федерации, что связано, в первую очередь, с многообразием видов договоров, а также общественных правоотношений, охваченных их действием.

Договор аренды выступает в качестве яркого примера динамично развивающегося на протяжении длительных этапов периодизации договором, так как его возникновение связано с моментом появлений права собственности, как права владения, пользование и распоряжения имуществом, в качестве которого выступают как движимые, так и недвижимые объекты.

Рассматривая вопрос о реализации договора аренды во времени и пространстве через призму сравнительного анализа законодательства Российской Федерации и иностранных государств, следует отметить, что в Российской Федерации предметом договора аренды могут выступать объекты недвижимого имущества, такие как жилое помещение, коммерческое помещение, а также движимое имущество, например, транспортное средство.

Исследования представлены нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Великобритании, Федеративной Республики Германия и Корейской Республики, на основании которых регламентируется процесс заключения, изменения и расторжения договора аренды, а также теоретические труды ученых, посвященные проблематике правового регулирования общественных отношений в рассматриваемой сфере. В качестве методов исследования выступают анализ нормативно-правовое регулирование договора аренды, а также синтез полученных данных через призму сопоставления норм права Российской Федерации и зарубежных государств.

Рассматривая законодательство Великобритании, отметим, что предметом договора аренды недвижимого имущества в данной стране может выступать только земля, а находящиеся на ней объекты, такие как минералы, природные ресурсы, пристройки и иные располагающиеся на территории арендуемой земли объекты, автоматически становятся объектами, передающимися в аренду вместе с землей.

Помимо указанного отличия, право собственности, которым наделен непосредственный владелец сдаваемого в аренду недвижимого имущества, также различается в законодательстве рассматриваемых государств. В Российской Федерации механизмами правовой регуляции в рамках реализации договора аренды защищены все формы собственности, от частной до муниципальной, в то время как в Великобритании лицо, обладающее правом владения, распоряжения и пользования землей, ее фактическим владельцем не является, так как в качестве такового выступает только королевская семья, что связано, в первую очередь, с историческими и политическими особенностями государства, так как Великобритания является одним из немногих примеров современных монархий.

Следующим рассматриваемым в рамках правового анализа государством является Федеративная Республика Германия.

Основным источником законодательства, на основании которого происходит возникновение, изменение и прекращение права собственности в рассматриваемом государстве является Германское гражданское уложение, в статье 535 которого рассматриваются теоретические основы анализируемой проблематики. [3]

Например, аналогом отечественного договора аренды в Федеративной Республике Германия является договор найма, который представляет собой соглашение между сторонами, исходя из содержания которого наймодатель обязуется передать нанимателю во временное пользование имущество, а наниматель, в свою очередь, обязуется своевременно выплачивать установленную между сторонами стоимость найма.

Таким образом, договор аренды в законодательстве рассматриваемого государства выступает в качестве разновидности имущественного найма.

Существенные условия же договора имущественного найма Федеративной Республики Германия и договора аренды Российской Федерации однообразны, к ним относятся арендная плата и предмет договора, а при отсутствии указанных условий договор будет считаться незаключенным в обоих государствах.

Интересной особенностью договора имущественного найма являются сроки осуществления выплаты за арендуемое имущество, так как в Федеративной Республике Германия законодатель прямо не предусматривает возможность внесения залога за имущество, в счет которого будут включены стоимость замены или ремонта предметов, поврежденных в период аренды, как, например, зачастую происходит в Российской Федерации.

Кроме того, особый интерес для правового анализа представляют механизмы правовой защиты прав нанимателя, установленные законодателем иностранного государства.

Например, в первый год осуществления найма наймодатель не имеет права поднимать установленную договором найма стоимость аренды, увеличивать более чем на тридцать процентов арендную плату в течение трех последних лет, а также наделяет наймодателя обязанностью по письменному уведомлению нанимателя о предстоящем повышении стоимости аренды.

Последним, рассмотренным в качестве правового анализа государством является Республика Корея, в которой аренда недвижимости в значительной степени различается от аналогичного договора в Российской Федерации.

Например, в Республике Корея существует два основных вида договора аренды, заключение которых не различается между собой, в отличии от вносимой арендатором платы.

Гражданский кодекс Республики Корея закрепляет, что аренда недвижимости может осуществляться посредством реализации двух механизмов.

Арендатором вносится залог за аренду недвижимого имущества в установленном арендодателем размере, а также ежемесячно оплачивается стоимость аренды жилья, в то время как при избрании сторонами договора второго способа заключения и реализации договора аренды, арендатором вносится залог, размер которого устанавливается арендодателем, а ежемесячный платеж осуществляется арендатором лишь за оплату коммунальных услуг и сопутствующих расходов.

Анализ действующего законодательства Российской Федерации, Федеративной Республики Германия, Великобритании и Республики Корея позволил выделить значительные отличия между договорами аренды, заключаемыми в данных государствах, что на взгляд автора, в первую очередь, связано с особенностями правовых систем анализируемых стран, этапами исторического развития и политическими особенностями.

Например, результатом исследования является вывод о том, что договор аренды недвижимости в Великобритании заключается в отношении земли, а не объектов, расположенных на ней.

Кроме того, в результате правового анализа отмечено, что фактическим владельцем всех объектов недвижимости в рассматриваемом государстве является королевская семья, несмотря на то, что лица, обладающие правом пользования, владения и распоряжения землей выступают в качестве арендодателей в договоре аренды.

Результатом сравнительного анализа договоров аренды в Российской Федерации и Федеративной Республике Германия является синтез идентичных существенных условий договора аренды, объединяющих рассматриваемые государства, что на взгляд автора, в первую очередь, связано с отнесением указанных государств к единой правовой семье – романо-германской.

Были выделены дополнительные социальные гарантии, предоставляемые законодателем в отношении нанимателя, которыми является запрет на повышение стоимости найма в первый год, а также запрет на повышение стоимости найма более чем на тридцать процентов в первые три года с момента заключения договора найма.

Законодательство Республики Корея, в отличии от законодательства Российской Федерации, предполагает дополнительный механизм реализации договора аренды недвижимости, который предполагает одномоментное внесение значительной суммы в адрес арендодателя, благодаря чему последующие ежемесячные платежи по договору аренды представлены лишь оплатой коммунальных услуг и дополнительных сопутствующих расходов.

Таким образом, несмотря на многообразие и многогранность законодательства рассмотренных государств, в рамках проведенного исследования стало возможным выделить значительные схожие черты между договором аренды Российской Федерации и иностранных государств, в качестве которых, в первую очередь, выступают существенные условия, при условии отсутствия в договоре которых он считается незаключенным.

Список литературы:

1. Зенин И.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: учебник и практикум для вузов — 15-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2022. — 227 с.
2. Васильева Е.А. и Комарова А.С. Гражданское и торговое право зарубежных стран // учебник: в 2 т. — М., 2008.  
3. Германское гражданское уложение [Электронный ресурс] // Изд-во — СПб., 1898. — С. 90—178. URL: https://ru.wikisource.org/wiki/ Германское_гражданское_уложение / Книга_2/Раздел_7 (дата обращения 25.11.2024).  
4.  Кузнецов В. Наем и аренда в гражданском кодексе Германии // Закон, 1994, №10. - С.95-98.    
5. Безбах В.В. и Пучинский В.К. Гражданское и торговое право зарубежных стран // учеб. пособие — М., 2004.    
6. Комаров А.С, Костин А.А., Зименкова О.Н., Вершинина Е.В. Гражданское и торговое право зарубежных государств // учебник: т. 2: Особенная часть – Москва: Статут, 2019.
7. Гражданский кодекс Республики Корея ( Закон № 471 от 22.02.1958). – ст.79 // URL: http://robinnex.com/ruko/ru/blog/civil_act_contents.html  (дата обращения 25.11.2024).