ПРАВОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ ИЗМЕНЕНИЯ СПОСОБА ОПЛАТЫ УСЛУГ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ В СФЕРЕ ЖКХ

АННОТАЦИЯ

В статье рассмотрены недостатки существующего способа оплаты услуг и работ по содержанию многоквартирных домов, выполняемых управляющими организациями в сфере ЖКХ. Предложен новый способ оплаты услуг управляющих организаций и описаны правовые возможности его реализации.

ABSTRACT

The article considers the disadvantages of the existing method of payment for services and maintenance of apartment buildings performed by management organizations in the housing and communal services sector. A new method of payment for the services of management organizations is proposed and the legal possibilities of its implementation are described.

Ключевые слова: управляющая организация, расчеты за жилищно-коммунальные услуги, законодательство в сфере ЖКХ.

Keywords: management organization, payments for housing and communal services, legislation in the field of housing and communal services.

В Российской Федерации около 66,9 млн. квартир, в 1,3 млн. многоквартирных домов, большинство из которых эксплуатируется управляющими организациями[1; 2].

На отрасль жилищно-коммунального хозяйства приходится самое большое количество жалоб населения страны, среди которых значительную часть составляет не прозрачность начисления платежей[3].

Собственники помещений в многоквартирных домах обязаны производить оплату за услуги управляющих организаций ежемесячно, одинаковым платежом, не зависимо от объема работ, услуг и факта их выполнения[4]. При этом отчет о выполненных работах за оплаченные услуги будет предоставлен управляющей организацией только в первом квартале следующего года за текущим[5].

Размер платы за услуги управляющей организации утверждается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании, на срок, не менее одного года[4].

Такой способ оплаты услуг имеет следующие недостатки:

1. Независимо от размера оплаты, установленного собственниками многоквартирного дома, управляющая организация обязана выполнять минимальный комплекс услуг и работ, установленный Правилами содержания общего имущества[6;7]. Поэтому добросовестным управляющим организациям, с целью не нести убытки, приходится уходить с рынка оказания услуг в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании установят размер платы не обеспечивающий качественное выполнение работ и оказание услуг.
2. Создаются условия для работы менее ответственных управляющих организаций, руководители которых изначально понимают, что за установленный размер платы невозможно качественно выполнять работы и оказывать услуги, однако заключают договор управления с собственниками.
3. Создаются ситуации, при которых некоторое время управляющая организация может не нести значительных затрат на ремонт многоквартирного дома и получать прибыль. Например, когда дом новый или после капитального ремонта. Однако по истечении времени, когда возникнет необходимость расходования средств на текущий ремонт дома, организация может прекратить обслуживание дома с сохранением полученного дохода.
4. Поскольку отчет о расходовании средств за текущий год будет предоставлен управляющей организацией только в следующем году, собственникам многоквартирного дома сложно осуществлять оперативный контроль и при необходимости своевременно принимать решения по вопросам управления, содержания и ремонта своего дома, а так же финансирования услуг.

В связи с этим, представляется актуальным изменение способа оплаты услуг управляющих организаций в сфере ЖКХ, который будет заключаться в оплате только фактически выполненных работ и оказанных услуг.

С одной стороны, положения части 7 статья 156 Жилищного кодекса РФ указывают на то, что собственники помещений в многоквартирных домах обязаны производить оплату за услуги управляющей организации ежемесячно, в размере, установленным на общем собрании таких собственников на срок не менее чем 1 год[4].

С другой стороны, статья 162 Жилищного кодекса РФ указывает на необходимость заключения договора управления между собственниками многоквартирного дома и управляющей организацией на условиях, утвержденных на общем собрании таких собственников. При этом в договоре управления должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы[4].

Таким образом, именно положения статьи 162 Жилищного кодекса РФ позволяют собственникам многоквартирного дома и управляющей организации согласовать в договоре управления порядок оплаты только за фактически оказанные услуги и выполненные работы.

Новый способ оплаты услуг и работ, выполненных управляющей организацией, а также предоставления отчетности о выполненных работах, в качестве пилотного проекта был реализован в городе Белгороде.

Собственниками многоквартирного дома № 15 ул. Гоголя города Белгорода, по предложению управляющей организации, на общем собрании было принято решение об утверждении нового договора управления, с условиями оплаты услуг и работ, исходя из фактических затрат, понесенных управляющей организацией в течение месяца.

Работа по новым условиям договора управления строилась следующим образом.

В начале месяца управляющей организацией совместно с Председателем совета многоквартирного дома формировался и утверждался план работ на текущий месяц. На основании утвержденного плана определялся размер платы за услуги управляющей организации, который должен начисляться до 10 числа текущего месяца.

Размер платы в следующем месяце определяется так же, исходя из плана работ, и корректировался в большую или меньшую сторону, на разницу между фактическими и запланированными затратами в прошлом месяце.

Расходы по обслуживанию многоквартирного дома за предыдущий месяц управляющей организацией подтверждались путем размещения в местах общего пользования актов выполненных работ, подписанных председателем совета дома, с указанием количества материала и его стоимости, копий бухгалтерских платежных документов на закупку материалов, копий договоров со сторонними организациями.

Затраты на работу штатных сотрудников, которые работали по обслуживанию всего жилищного фонда организации, определялись исходя из размера заработной платы, разделенной на общую площадь всех обслуживаемых организацией многоквартирных домов и умноженную на площадь дома № 15 по ул. Гоголя.

Затраты на работу штатных сотрудников организации, которые работали только для обслуживания дома № 15 по ул. Гоголя, таких как дворник и уборщик помещений, определялись исходя из размера их заработной платы.

Преимущество такого способа взаиморасчетов для управляющей организации заключается в обязательном финансировании выполненных работ со стороны собственников и минимизации штрафных санкций.

Преимущество для собственников многоквартирного дома заключается в прозрачности формирования стоимости услуг управляющей организации, согласования необходимых видов и объемов работ, а так же оплаты только за фактически выполненные работы и оказанные услуги.

По итогу календарного года, собственники дома № 15 ул. Гоголя оплатили за услуги управляющей организации на 3% меньше, чем это предусматривалось по действующему ранее способу оплаты, путем внесения одинакового платежа, не зависимо от факта выполнения работ и услуг управляющей организацией.

Вывод: новый способ оплаты услуг управляющих организаций в сфере ЖКХ, исходя из фактических затрат на содержание общего имущества многоквартирного дома, может иметь перспективу развития в будущем и направлен на решение системных проблем в сфере ЖКХ, таких как прозрачность начислений, взаимодействие между управляющей организацией и жителями многоквартирного дома, повышение эффективности работы управляющей организации в целом. Однако для его распространения в практической работе, требуется внести соответствующие дополнения в нормативные правовые акты Правительства РФ, регламентирующие правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и оплаты таких услуг.

Список литературы:

1. ГИС ЖКХ Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. [Электронный ресурс]. – Режим доступа:  URL:  https://dom.gosuslugi.ru/#!/wdgt-mkd-control-method (дата обращения 18.05.2023)
2. Жилищный фонд России по данным Росстат. Статистика и показатели (региональные и федеральные)/ [Электронный ресурс]. – Режим доступа: URL:  https://rosinfostat.ru/zhilishhnyj-fond/(дата обращения 18.05.2023)
3. Известия iz. /[Электронный ресурс]. – Режим доступа:  URL:  https://iz.ru/1071077/maksim-khodykin/zhilishchnyi-zapros-sostavlen-reiting-samykh-populiarnykh-zhalob-v-sfere-zhkkh(дата обращения 18.05.2023)
4. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ /[Электронный ресурс]. – Режим доступа:  URL:  https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/  (дата обращения 18.05.2023)
5. Совместный Приказом Минстроя РФ и  Минкомсвязи РФ  № 74/114 ПР от 29.02.2016 г. «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» /[Электронный ресурс]. – Режим доступа: URL:  https://base.garant.ru/71411946/ (дата обращения 18.05.2023)
6. Постановление Правительства РФ № 290 от 03.04.2013г. «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» /[Электронный ресурс]. – Режим доступа: URL:  https://base.garant.ru/70354682/   (дата обращения 18.05.2023)
7. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»/ [Электронный ресурс]. – Режим доступа: URL: https://base.garant.ru/12148944/(дата обращения 18.05.2023)