СОДЕРЖАНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ С ВОЗМОЖНЫМИ КАБАЛЬНЫМИ УСЛОВИЯМИ

АННОТАЦИЯ

 В статье рассмотрена проблема, возможного неисполнения отдельных положений нормативных актов собственниками многоквартирных домов, как одной стороной договора управления многоквартирным домом, создающая кабальные условия работы для управляющей организации, в связи с отсутствием права его расторжения.

ABSTRACT

The article considers the problem of possible non-fulfillment of certain provisions of normative acts by the owners of apartment buildings, as one party to an apartment building management agreement, creating bonded working conditions for the management organization, due to the lack of the right to terminate it.

Ключевые слова: управляющая организация; жилищно-коммунальное хозяйство; эксплуатация многоквартирных домов; оплата жилищных услуг, договор управления.

Keywords: management organization; housing and communal services; operation of apartment buildings; payment for housing services, management contract.

Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из базовых отраслей экономики Российской Федерации, предоставляющей населению жизненно важные услуги. Способность поддерживать нормальные условия жизнедеятельности населения, устойчиво обеспечивать ресурсами народное хозяйство, определяет одну из важнейших качественных характеристик экономической системы - экономическую безопасность[2].

Рост качества жизни населения путем повышения качества и надежности жилищно-коммунальных услуг, а также обеспечение их доступности для населения, являются основными целями государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»[5].

Развитие предпринимательства играет важную роль в развитии отрасли жилищно-коммунального хозяйства, в том числе, благодаря созданию конкурентных условий. Чем больше хозяйствующих субъектов в сфере ЖКХ имеют возможность проявить свою инициативу и творческие способности, тем меньше разрыв между потенциальными и фактическими результатами развития.

Освоение инновационного экономического роста невозможно в условиях искусственного ограничения созидательной творческой стихии, свободы хозяйственной инициативы, необходимой для этого мобильности всех производственных ресурсов[1].

В настоящее время в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ) страны накопился ряд противоречий, которые требуют незамедлительного решения, к которым, в том числе, относится необходимость модернизации системы управления жилищным фондом и развитие рыночных отношений.

Важным условием для решения таких задач, является создание необходимой конкурентной среды, в том числе среди управляющих организаций в сфере ЖКХ.

Управляющая организация принимает на себя обязательства по управлению многоквартирным домом (МКД), его содержанию и текущему ремонту, путем заключения договора управления с собственниками такого дома, на условиях, утвержденных на общем собрании[4].

В договоре управления МКД должны быть указаны, в том числе, состав общего имущества МКД, перечень работ и услуг по управлению МКД и порядок его изменения такого перечня, а так же порядок определения цены договора.

Из данной нормы можно сделать вывод о том, что при заключении договора управления и его исполнения будет действовать условие свободы договора, предусмотренное гражданским законодательством, которая подразумевает включение в договор условий, максимально удовлетворяющих интересы обоих сторон. Это означает, что стороны согласовали ключевые условия реализации договора управления по собственному усмотрению.

Однако, в соответствии с требованиями статьи 156 Жилищного кодекса РФ, размер платы за услуги управляющей организации по договору управления устанавливается собственниками помещений МКД на общем собрании, на срок, не менее одного года, с учетом предложения управляющей организации.

Таким образом, право определять размер платы за управление, содержание и ремонт МКД, а так же определять условия договора управления, возлагается только на одну сторону договора управления – собственников помещений в таком доме.

Вместе с этим, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, плата за услуги управляющей организации, на которую возлагаются функции управления МКД, должна устанавливаться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства. Однако фактически, данная норма может быть не реализована, при выполнении управляющей организацией договора управления МКД.

В 2013 году Постановлением Правительства РФ № 290 был утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, которые должны выполняться управляющими организациями, независимо от размера платы, установленного собственниками помещений в таком доме, а также не зависимо от того, какой перечень работ и услуг по содержанию общего имущества дома согласован в договоре управления[6].

В 2017 году в Постановление Правительства РФ № 410 были внесены изменения, согласно которым, техническое обслуживание внутридомовых газопроводов должно проводиться не один раз в три года, а ежегодно[7]. Периодичность обследования вентиляционных каналов и дымоходов в МКД, так же была в обязательном порядке увеличена с одного, до трех раз в год.  При этом, в нормативных актах источники финансирования дополнительных объемов работ предусмотрены не были. Данная норма стала обязательной для выполнения управляющими организациями, не зависимо от объема работ и услуг, согласованных сторонами в договоре управления.

Соответственно, опираясь на положения Жилищного кодекса РФ и Постановления Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, источником финансирования дополнительных объемов работ должны стать платежи собственников помещений в МКД[8]. Однако фактически, в большинстве случаев, собственниками не были приняты решения об увеличении размера платы за услуги управляющих организаций, для выполнения дополнительных объемов работ по техническому обслуживанию внутридомовых газопроводов и вентиляционных каналов.

В таких ситуациях, когда собственники помещений в МКД отказываются от надлежащего финансирования работ по содержанию общего имущества, ответственная управляющая организация может расторгнуть договор управления МКД, для того, чтобы не выполнять требования по содержанию МКД за счет собственных средств или не нести ответственность за невыполнение обязательных работ и услуг.

Однако, управляющая организация не имеет возможности в одностороннем порядке расторгнуть договор управления МКД или изменить его условия, а также изменить размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с положениями статьи 162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами[3].

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Проанализировав названные нормы права, в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А79-14632/2019[9] было отмечено, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, и не предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД по инициативе управляющей организации. В данном деле рассматривалась ситуация, при которой управляющая организация полагала, что собственниками помещений МКД принято решение об установлении экономически необоснованной платы за содержание общего имущества МКД без учета предложений управляющей организации, что является существенным изменением условий договора управления многоквартирным домом, поэтому данный договор может быть расторгнут по инициативе управляющей организации.

Закон предоставляет право управляющей организации внести предложение расторгнуть договор, а принятие решения о расторжении договора полностью зависит от волеизъявления собственников, за исключением случаев расторжения договора управления в судебном порядке. Соответственно в случае если собственниками не будет принято решения о расторжении договора с управляющей организацией, обязательства, предусмотренные договором управления, продолжают свое действие, и управляющая организация продолжает нести ответственность за их неисполнение, либо ненадлежащее исполнение в полном объеме.

Такие условия возлагают на управляющую организацию бремя по надлежащему содержанию МКД на кабальных условиях.

Сложившаяся система работы управляющих организаций отрицательно влияет на создание конкурентной среды, внедрение механизмов конкурсного распределения подрядов на жилищные услуги, в связи с несоответствием стоимости услуг рыночным, а также не позволяет внедрять современные цифровые технологии.

Положения статьи 162 Жилищного кодекса РФ, позволяют устанавливать в договоре управления порядок определения цены договора.

Опираясь на данную норму, стороны могут согласовать в договоре управления условие о том, что в случае, если Правительством РФ будет увеличен минимальный перечень услуг и работ по обслуживанию МКД, при этом собственники МКД на общем собрании откажутся от увеличения размера платы за содержание жилья, на соответствующий вид расходов, то управляющая организация может в одностороннем порядке начислить плату за не предусмотренный ранее объем обязательных работ и услуг, исходя из средних рыночных цен в регионе.

Однако, в судебном порядке управляющей организации не удастся взыскать с потребителей оплату за фактически оказанные работы и услуги, выполненные в объеме, превышающим объемы согласованные в договоре управления, поскольку собственник помещения будет полагаться на то, что им оплачены услуги управляющей организации по размеру платы, утвержденному на общем собрании.

Такая ситуация позволяет собственникам многоквартирного дома, выступающим стороной договора управления, действовать не добросовестно, не обеспечивать содержание принадлежащего им общего имущества в соответствии с требованиями законодательства.

Вывод: Существует необходимость внесения изменений в существующее нормативные акты, устанавливающие требования к эксплуатации многоквартирного жилищного фонда, позволяющих реализовывать требования, Жилищного кодекса РФ и Постановления Правительства РФ № 491, об обеспеченности размера платы за услуги управляющей организации по договору управления, позволяющей надлежащим образом выполнять обязанности по содержанию и ремонту общего имущества, а так же возможность расторжения договора управления многоквартирным домом при условии не выполнения собственниками таких положений.

Кроме того, возможно расширить условия определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД органом местного самоуправления, в случаях отказа собственников от изменения размера платы, с целью финансирования новых работ и услуг, дополнительно от первоначальных условий договора управления, возложенных на управляющую организацию нормативными актами.

Список литературы:

1. Агаджанян А.Я., Предпринимательство в жилищно-коммунальном секторе экономики: формирование и функционирование. Ставропольский государственный аграрный университет, Ставрополь, Россия. // Научный журнал КубГАУ, №80(06), 2012 год.
2. Плотникова И.А., Сорокина И.В. Проблемы развития современного жилищно-коммунального хозяйства // Проблемы развития территории. 2019. № 6 (104). С. 52–68. DOI: 10.15838/ptd.2019.6.104.4
3. Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон № 51-ФЗ [принят Государственной Думой 21.10.1994]. Доступ из справ. -правовой системы «Гарант». Источник: https://base.garant.ru/10164072/
4. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон № 188-ФЗ [принят Государственной Думой 22.12.2004]. Доступ из справ. -правовой системы «Гарант». Источник: https://base.garant.ru/76800881/
5. О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг: указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600. Доступ из справ. -правовой системы «Гарант». Источник: https://base.garant.ru/70170944/
6. О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения: постановление Правительства РФ от 03.04.2013г. № 290. Доступ из справ. -правовой системы «Гарант». Источник: https://base.garant.ru/70354682/
7. О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования: постановление Правительства РФ от 14.05.2013г. № 410. Доступ из справ. -правовой системы «Гарант». Источник: https://base.garant.ru/70381684/
8. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества: постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Доступ из справ. -правовой системы «Гарант». Источник: https://base.garant.ru/12148944/
9. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.02.2021г. по делу № А79-14632/2019. Официальный сайт Арбитражного суда Волго-Вятского округа. Источник: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/3832988d-88cc-4f5e-ab13-c3fecca4360f/37f80567-5e05-4a58-9af9-2e0cb85a0ac2/A79-14632-2019_20210217_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf?isAddStamp=True