СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Согласно статьи 656 Гражданского Кодекса Республики Беларусь по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (уплатить цену работы). Работа выполняется за риск подрядчика, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон [1].

К отдельным видам договора подряда относятся бытовой подряд, строительный подряд, подряд на проектные и изыскательские работы [1].

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену [1].

Недостаточно внимательное отношение к процессу заключения договора может стать причиной признания его в дальнейшем незаключенным, повлечь установление факта ничтожности сделки, признания договора недействительным в судебном порядке либо возникновения иных негативных последствий, касающихся выполнения сторонами договорных обязательств [7]. Кроме этого, в соответствии с пунктом 1 статьи 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, именно с момента согласования всех существенных условий договора возникают договорные правоотношения между сторонами [1].

В соответствии с п. 10 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 №1450 (далее – Правила), к существенным условиям договора строительного подряда относятся:

- предмет договора (наименование и местонахождение объекта, виды строительных работ, подлежащих выполнению, и их объемы);

- указание на выполнение строительных работ собственными силами подрядчика либо с привлечением субподрядчиков;

- сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки);

- договорная (контрактная) цена или способ ее определения;

- порядок и сроки представления проектной документации, ее содержание и состав, количество представляемых экземпляров;

- порядок расчетов за выполненные строительные работы;

- источники и объемы финансирования по каждому из источников, в том числе с выделением суммы обязательств на текущий финансовый год;

- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств;

- обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора;

- форма обеспечения исполнения подрядчиком обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения, в соответствии с законодательством [5].

Рассмотрим, какие важность существенных условий договора строительного подряда на примере некоторых из них.

Особое внимание при рассмотрении договора строительного подряда стоит уделить вопросу стоимости строительных работ. Согласно п.1 ст.698 ГК РБ подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии с проектной документацией, устанавливающей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, в том числе со сметной документацией (сметой), определяющей цену работы. При отсутствии данных указаний в договоре предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в проектной документации, в том числе сметной документации (проектно-сметной документации) [1].

В соответствии с ч.1 п.6 ст.663 ГК РБ подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены (твердой сметы), а заказчик - её уменьшения, в том числе и в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объём подлежащей выполнению работы или необходимых для этого расходов [2].

В соответствии с п.1 ст.664 ГК РБ в случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены (составлении сметы), подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором (сметой), если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ [2].

В свою очередь, в п.11 Положения о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденного постановлением Совмина от 18.11.2011 № 1553, в редакции от 23.04.2020 № 253 конкретизировано, что в случае, когда фактическая стоимость подрядных работ оказалась меньше по отношению к неизменной цене при достижении потребительских и качественных характеристик объекта в соответствии с проектной документацией, подрядчик сохраняет право на оплату работы согласно неизменной цене, предусмотренной договором строительного подряда, за исключением подрядных работ, выполняемых при строительстве жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой [6; 2].

Как правило, удорожание стоимости работ обусловлено объективными факторами: изменением порядка налогообложения, ошибками в проектной документации и т. д. Вопрос о распределении рисков между заказчиком и подрядчиком при снижении или(и) превышении стоимости выполненных работ остаётся актуальным. Сложность в рассмотрении таких споров объясняется, прежде всего, большим количеством действующих расценок на строительные работы. Кроме того, трудности вызваны необходимостью оценки судом фактических обстоятельств дела, например таких, как изменение в ходе исполнения договора документации, определяющей объем и виды строительных работ, совершение сторонами каких-либо иных действий после подписания основного договора строительного подряда и так далее [2].

Еще одним из существенных условий договора строительного подряда, которое неразрывно связано с нормативной продолжительностью строительства объекта, являются сроки (число, месяц и год) начала и завершения строительства объекта (выполнения строительных работ). По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки начала и завершения отдельных видов (этапов) строительных работ (промежуточные сроки).

При ведении строительных работ стороны нередко забывают про сроки выполнения работ, установленные договором. Подрядчик при выполнении строительных работ после окончания согласованного срока и отсутствия дополнительного соглашения о продлении срока выполнения работ не может взыскать задолженность со штрафными санкциями по договору. Причиной тому является, что срок выполнения работ является существенным условием в договоре строительного подряда. В таком случае следует идти в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, на которое можно насчитать только проценты за пользование чужими денежными средствами [3].

Вопросы соблюдения сроков строительства находятся под строгим контролем государственных органов, что вполне объяснимо, поскольку недопустимо замораживание денежных средств, полученных из бюджетных и приравненных к ним источников финансирования, кредитных средств, выделенных на строительство жилья с государственной поддержкой, а от предоставления земельного участка под строительство должен быть положительный экономический эффект [3].

Включение в договор строительного подряда условия о сроках строительства важно в первую очередь для заказчика строительства, поскольку нарушение этих сроков может повлечь серьезные негативные последствия. Важное значение условие о сроках выполнения работ имеет и для подрядчика, поскольку помимо вероятности того, что заказчик при нарушении сроков предъявит требование об уплате штрафных санкций и возмещения убытков, существуют и иные последствия такого нарушения, установленные специальными нормами [3].

Предметом договора подряда является определенная договором работа и ее результат. Предмет договора подряда считается согласованным только в том случае, если формулировка позволяет определить перечень и состав выполняемой работы и конечный ее результат. В связи с этим стороны при заключении договора подряда должны уделить особое внимание формулировке предмета договора, подробно описав все качественные и количественные характеристики выполняемой работы.

Одним из основных требований, предъявляемых заказчиком подрядчику, является не только выполнение работ в установленные договором сроки, но и обеспечение надлежащего качества выполненных строительно-монтажных всех работ, то есть их выполнение в строгом соответствии с проектно-сметной документацией при соблюдении требований технических нормативных правовых актов [4].

Согласно пункту 1 статьи 710 ГК РБ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в проектно-сметной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока [1].

Со стороны заказчика присутствует постоянный контроль за ходом и качеством выполняемых подрядчиком строительно-монтажных работ, в том числе технический надзор, который осуществляют работники заказчика либо организация, и авторский надзор, проводимый разработчиком архитектурного или строительного проекта в целях обеспечения соответствия архитектурно-строительных, технологических и иных технических решений и технико-экономических показателей вводимых в эксплуатацию объектов строительства проектным решениям и показателям [4].

Кроме того, контроль за соблюдением требований технических нормативных правовых актов при строительстве, утвержденной проектной документации при выполнении строительно-монтажных работ, а также за соответствием при строительстве материалов, изделий и конструкций проектным решениям и требованием обязательных для соблюдения технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации осуществляют органы государственного строительного надзора [4].

Вместе с тем качественные показатели, на которые рассчитывают участники строительства, в силу разных причин не всегда достигаются. В таких случаях встает вопрос об ответственности за нарушение требований к качеству выполненных работ [4].

Стоит обратить внимание, что если в договоре строительного подряда отсутствует условие об ответственности подрядчика за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств, применению подлежат общие нормы ГК РБ об ответственности за нарушение обязательства, а также положения главы 10 Правил [5], то есть законная неустойка.

При согласовании в договоре строительного подряда существенных условий о видах и основаниях ответственности сторон необходимо четко следовать предписаниям законодательства, в силу которых по соглашению сторон установленные Правилами [5] размеры ответственности могут быть только увеличены, право на уменьшение размера неустойки сторонам не предоставлено.

На основании анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что возникновение споров наиболее часто бывает по причине отсутствия однозначного толкования условий договора строительного подряда. Стороны должны прописывать чёткие сроки выполнения работ, цену строительства и порядок ее изменения, порядок расчетов, порядок и условия сдачи выполненных работ, ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств по договору [2].

Каждая из сторон, на стадии заключения договора имеет право указать условия, которые по ее мнению должны быть указаны в договоре, как существенные. Воизбежание возможных споров необходимо такие условия направлять в письменной форме заказной корреспонденцией или иным способом, позволяющим установить получение данного условия контрагентом.

Таким образом, отсутствие согласования сторонами какого-либо из существенных условий договора, влечет признание данного договора незаключенным. В этом случае для сторон возникнут следующие негативные последствия: заказчик не сможет потребовать от подрядчика выполнения работы, а подрядчик не сможет взыскать стоимость выполненных работ, также заказчик/подрядчик не смогут применить нормы о неустойке либо иной ответственности [7].

Кроме того, договор подряда как правовая конструкция состоит из ряда условий. При заключении договора подряда стороны должны в первую очередь согласовать все его существенные условия, поскольку незаключенный договор не создает для сторон обязательств, а, следовательно, и обязанностей нести ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Тем самым стороны могут не получить желаемого результата и при этом не компенсировать понесенные убытки. Во избежание последствий признания договора строительного подряда незаключенным, сторонам следует внимательно подходить к содержанию договора строительного подряда и наличию в нем существенных условий, установленных действующим законодательством Республики Беларусь.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь / [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://pravo.by/document/?guid=3871&p0=hk9800218 (дата доступа: 23.06.2021).
2. Зайцев М. Рассмотрение споров, связанных с изменением стоимости строительно-монтажных работ в ходе исполнения договора строительного подряда // Судебный вестник Плюс: экономическое правосудие: информационно-аналитическое приложение к журналу «Судовы веснік»: авторитетно, доступно, достоверно: журнал. Учредитель – Верховный Суд Республики Беларусь. – 2020. – № 4. – С. 21–28.
3. Миколенко Т.А. Споры об ответственности подрядчика по договорам строительного подряда: отдельные практические аспекты // Судебный вестник Плюс: экономическое правосудие: информационно-аналитическое приложение к журналу «Судовы веснік»: авторитетно, доступно, достоверно: журнал. Учредитель – Верховный Суд Республики Беларусь. – 2019. – № 12. – С. 15–22.
4. Миколенко Т.А. Споры об ответственности подрядчика по договорам строительного подряда: отдельные практические аспекты // Судебный вестник Плюс: экономическое правосудие: информационно-аналитическое приложение к журналу «Судовы веснік»: авторитетно, доступно, достоверно: журнал. Учредитель – Верховный Суд Республики Беларусь. – 2020. – № 1. – С. 10–14.
5. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1998 г. № 1450 «Об утверждении Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда» (в ред. от 24 апреля 2020 г. № 255) / [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://etalonline.by/document/?regnum=C29801450 (дата доступа: 23.06.2021).
6. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 18 ноября 2011 г. № 1553 «Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов» (в ред. от 23 апреля 2020 г. № 253) / [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://pravo.by/document/?guid=3871&p0=C21101553 (дата доступа: 23.06.2021).
7. Рачковская Е.А. К вопросу существенных условий договора строительного подряда // Сборник статей II Международной научно-практической конференции «Государство и право: актуальные проблемы формирования правового сознания» // Научная электронная библиотека. – Могилев, 2019. – С. 166–170 / [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.elibrary.ru/item.asp?id=37620587 (дата доступа: 23.06.2021).