НЕГАТОРНЫЙ ИСК КАК МЕХАНИЗМ ЗАЩИТЫ ПУБЛИЧНЫХ ИНТЕРЕСОВ ОТ САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК

THE NEGATVE CLAIM AS A MECHANISM FOR THE PROTECTION OF PUBLIC INTERESTS AGAINST UNAUTHORIZED STRUCTURES

Mazarovich Georgy Olegovich

Postgraduate student, Moscow Financial and Industrial University "Synergy",

Russia, Moscow

Ключевые слова: вещные иски, негаторный иск, иск о признании права отсутствующим, самовольная постройка, споры с государственными органами

Keywords: property law, proprietary claims, lease, negative declaratory action, unauthorized structure, public law disputes.

Сформулированное в п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (далее -постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010) право лица, чье право нарушено записью о праве или обременении в едином государственном реестре недвижимости (далее -ЕГРН) обратиться в суд с требованием о признании отсутствующим такого права или обременения, является исключительным. Прибегнуть к такому иску допустимо лишь тогда, когда нарушенное право не может быть восстановлено иском о признании права или удовлетворением требования о возврате имущества (его истребовании из чужого незаконного владения) [1].

Впоследствии судебной практикой был выработан подход, согласно которому с точки зрения возможности применения к таким требованиям исковой давности подобные иски являются негаторными исками, к которым исковая давность применению не подлежит. В частности, на это указал Пленум Верховного Суда РФ N 43 от 29.09.2015: исковая давность не распространяется <…> в том числе на требования о признании права (обременения) отсутствующим [2].

Пленум при этом конкретизирует, в каких случаях такое требование может быть предъявлено: обременение по-прежнему зарегистрировано, хотя в действительности прекратилось (истек договор аренды, исполнены обязательства по кредитному договору, обеспечиваемому ипотекой и пр.); право собственности зарегистрировано на объект, не являющийся недвижимым имуществом (подобная практика особенно часто встречалась ранее, когда в качестве недвижимости регистрировались оросительные системы, футбольные поля, ограждения и пр.); в отношении одного и того же объекта зарегистрировано право собственности за разными собственниками.

В то же время ни для кого не секрет, что на протяжении многих лет актуальной остается проблема самовольного строительства: возведенные в отсутствие правовых оснований (без получения требуемой разрешительной документации; без наличия прав на земельный участок; на земельных участках, не допускающих строительство и пр.) объекты (здания, сооружения) вовлекаются в гражданский оборот не только посредством самого возведения объекта, но, что не менее важно, последующей регистраций права собственности на объекты в ЕГРН. Как следствие, самовольные постройки с момента кадастрового учета и государственной регистрации титула с точки зрения реестра приобретают признаки объекта недвижимости и становятся оборотоспособными, что, безусловно, создает риски для лиц, право собственности которых на такие объекты были приобретены по возмездным сделкам.

Необходимо при этом учитывать, что вопрос о том, может ли являться самовольная постройка объектом недвижимости в значении статьи 130 Гражданского кодекса РФ, то есть по своим характеристикам отвечать признакам объекта, прочно связанного с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, в данной статье не рассматривается: очевидно, что ответ на этот вопрос будет положительным. Однако, поскольку предметом рассмотрения является вопрос о негаторных исках в контексте самовольных построек, первоочередное значение в данном случае является именно регистрация такой постройки как объекта недвижимости в ЕГРН.

В свою очередь, гражданское законодательство исходит из недопустимости приобретения прав на самовольную постройку, то есть и на недопустимость государственной регистрации права собственности в ее отношении: в силу прямого указания закона лицо, создавшее объект самовольного строительства, не приобретает на нее право собственности и не вправе ей распоряжаться [3].

Как показывает практика последних лет по искам государственных органов о сносе самовольных построек, наряду с требованием осуществить снос постройки или привести здание или сооружение в первоначальное состояние, истцы заявляют также и требование о признании отсутствующим права собственности ответчика на самовольную постройку и исключении соответствующей записи из ЕГРН.

По всей видимости, по мнению государственных органов, заявление подобного требования допустимо в развитие приведенного выше принципа применения иска о признании отсутствующим зарегистрированного права, а именно права применять эту разновидность негаторного иска в случаях, когда право зарегистрировано на объект, в действительности объектом недвижимости не являющийся. Стоит при этом отметить, что столь ограничительное толкование постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 в части возможности предъявления иска не является бесспорным: судебная практика подтверждает регулярное использование этого механизма защиты и в случаях, не подпадающих под приведенные постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 в качестве соответствующих примеров допустимого применения.

В любом случае, безотносительно оценки доктринальной корректности заявления подобных требований, их удовлетворение судом в случае признания спорного объекта самовольной постройкой представляется логичным: если право собственности зарегистрировано в ЕГРН на объект, на который в силу закона это право не могло быть зарегистрировано, удовлетворение иска о сносе постройки неизбежно должно вести и к исключению соответствующей записи из реестра.

Квалифицируя же подобные требования как негаторные (причем как требование о сносе постройки, так и вытекающее из него требование об исключении записи о праве собственности из реестра) суды зачастую исходят из принадлежности земельного участка: если участок на дату предъявления иска продолжает оставаться в собственности истца, снос объекта является классическим примером реализации лицом права на негаторный иск. К такому выводу, например, пришел Арбитражный суд Дальневосточного округа по иску прокурора: «земельный участок, на котором расположен спорный объект, является собственностью Петропавловск-Камчатского городского округа и рассматриваемый в рамках настоящего дела иск подан прокурором в защиту правомочия по распоряжению земельным участком, который из владения муниципального образования не выбывал, в связи с чем в сложившейся ситуации заявленное требование о сносе самовольной постройки является негаторным» [4].

Действительно, являясь собственником объекта недвижимости (земельного участка), государственный орган может и должен заявлять требования в порядке ст. 304 Гражданского кодекса РФ в защиту своих прав, нарушенных действиями, не связанными с лишением владения. Более того, применение негаторных исков в контексте самовольного строительства являются классическим примером применения данной нормы, тогда как сопутствующее требованию о сносе самостроя требование признать отсутствующим зарегистрированное право собственности в его отношении представляется логичным продолжением удовлетворения основного требования.

Список источников:

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL:  https://login.consultant.ru/link/?req=doc&base=LAW&n=388270&dst=100001%2C-1&date=01.05.2024  (Дата обращения 18.05.2026);
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» // [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: https://base.garant.ru/71204098/ (Дата обращения 18.05.2026);
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/?ysclid=mpcf0k0pev715987845  (Дата обращения 18.05.2026);
4. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.03.2026 N Ф03-387/2026 по делу N А24-3327/2025 // [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/37168434/  (Дата обращения 18.05.2026).